每经网主持人: 　目前，一二线城市地产市场整体压力偏大，开发企业应顺应形势，积极转型，优化布局，从重点关注一二线城市到关注三四线城市，才能实现长远发展。文登作为三四线城市中的区域龙头、优质城市，随着城市化进程加快，基础设施配套和城市功能逐步完善，住宅本身内在价值不断上升，加上本地刚需以及外来购买需求的强劲增长，保证了房价与销量稳步提升；相对较低的地价，充足的发展空间，又保证了企业较高的利润率和足够的利润空间。所以，无论是对于全国性发展的大开发商，还是在行业整合中寻求生存空间的中小开发商，文登都是你们的最佳选择。

每经网主持人: 　主持人：谢谢曲市长，接下来请出一位对房产税有深入研究的著名学者为我们演讲，有请：著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生。贾康先生的演讲题目是：房产税的扩大能否让调控退出？ 有请贾康先生。
　　主持人：贾康先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

每经网主持人: 　贾康：非常感谢！调控主要讲的是特定类型的某种调控，它可以是演变的，不是一成不变的，可能很多朋友心中想的是调控新政已经延续了至少两个年头，以后怎么样演变？这是我对演讲题目的理解。虽然调控是需要的，但调控必须与时俱进，必须适应不同阶段的发展和相关情况的变化，这是第一个基本看法。

每经网主持人: 　第二个基本看法，当前调控新政仍然在延续，对它有一个基本评价。我认为，在研究者做概括阶段性小结时，可以这样认识，我们这一轮房地产调控新政值得肯定的进步，是已经逐步形成了一个相对清晰的调控框架。调控主体是政府，要合理地实施国家干预。双轨就预示着在经济条件下，房地产在市场环境里面要遵循市场规则和市场规律。同时，在房改之后的这些年的探索中又清醒地认识到，必须借鉴国际经验，结合中国国情，打造一个房地产概念下的保障轨，这样一来，保障轨在很多情况下实际上是非市场的，但它必须要跟市场兼容。保障轨和市场轨，人人在谈论，人人在关注动向，有时候有分析，有争论，甚至很动感情，总理和网民互动的时候，简明的作出了这样的回应，即：保障房的事情总理管，商品房的事情总经理管。这就是双轨统筹的一种表述，必须把市场上总经理要管市场轨和保障轨，在政府协调之下健康发展。
　　所以，我们现在所说到的调控进一步演变，结合双轨统筹，特别看重制度建设，边调控，边改革，边推动制度建设，这是一个不可回避的历史性责任。当然，也包含着历史性的考验。

每经网主持人: 　我个人作为研究者始终认为，在双轨统筹的制度建设里，它无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。因为，现在中国要完成现代化过程是小平同志在改革开放之初就规划的，现在已经取得了很多的进展，三十多年过去之后，我们现在越来越清晰地看到2050年前后三步走所追求的民族伟大复兴的目标离我们越来越近，黄金发展所伴随的发展矛盾又困扰着我们。那么，黄金时期必然要求在不动产、财产领域里面有一套现代制度和现代建设。比如，从中长期来看，中国无可不免的要实施现代意义的财产申报制度。

每经网主持人: 首先是财产实名登记制度，从宪法到相关法律，使公众可预期，令人信服的财产保障制度。财产作为生产要素，在市场上必须可以交易，可以流通，就必须有合法的财产交易制度，还必须有和财产交易相关的税收制度。那么，财产在房地产这个概念上，特别是大家关注的消费性住房，住有所居的载体上，它的交易如果是在一个市场环境下的商品房、产权房的交易，当然需要配套考虑怎么样把现在的税收制度和它形成制度上的通盘连接和呼应，这种税收不仅是在交易环节，还是要进一步推到保有环节，政府的调控要在顶层规划之下管托底，管里面相关的政策对象的甄别，哪怕要付出比较高的管理成本，也要使应该得到扶助的人得到扶助，不应该得到扶助的人还要有退出机制。 
　　在市场轨，政府同样要管公平竞争规则，还要管在交易环节、保有环节的税收。税收制度在我们现在看到的国际经验和中国试验的经验中，也就是人们热议了很长一段时间的房产税改革，在上海、重庆两地已经有一年多时间的试点。那么，在制度建设这个概念上，要特别加以重视。新的一轮房地产调控所称的新政，它具不具备经历历史考验的高水准，要看实践的情况。
　　我认为，总体地走向现代社会、现代国家的一个税制改革大方向已经趋于清晰。我们看到，从最高决策层的重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰地表述，要适时扩大房产税试点范围。这个方向的清晰化，当然也是在各方的博弈之下，在触动了各个方面的利益存在的明显争议之下形成的一个非常清晰的导向。实话实说，对于房产税的不同意见，现在仍然非常强烈，我在很多场合听到了很多有各种依据的反对意见、不同意见，就是在体制内的讨论里面，在高层中有显然存在着见仁见智的认识。

每经网主持人: 但是，有权威性的改革指导文件毕竟已经清晰地把这个大方向锁定。我个人认为，从各种迹象来看，这个大方向和整个市场经济所要求的进一步健康发展、配套改革、逻辑内恰的，是不能够再做改变的，就是我前面所说的制度建设的历史任务。 

每经网主持人: 　现在，我们还要注意到另外一种现象，很多人反映，只有两地的试点，对这两地的试点又有不少的质疑，评价是不是对两地试点已经有的效应，还有它在以后配套改革中的地位，应该说评价比较低，也看到一些媒体做了一些比较低的评价。但是，我提请朋友们注意，在权威媒体上陆续发布的热点问题面对面里面，有专门的一个主题，像《人民日报》、《经济日报》、《光明日报》等报纸登出来的时候，要占一个版面，就是谈房产税改革，里面有一个章节谈房产税改革试点的，从里面可以清晰地看到管理层的认识，一是比较清晰地肯定了两地试点取得的成效，而不是像有的人所说的好象看不到什么成效；二是说到了两地试点里面的试点运行机制，包括上海有0.4、0.6的税率差别产生了怎样的好导向作用，在资源税方面是怎样得到优化的等等，这样的信息，我个人认为非常值得实业界人士、市场人士、研究人士加以重视，在大方向上、大逻辑上要重视这些管理部门具有指导意义的信息。
　　当然，不能指望两地的房产税试点有多么大的意义，但是在总体争议下能够启动试点，不能否定它的大胆试、大胆创新的精神，同时它是在尽量减少社会的质疑，在这种背景下所展开的试点。整个制度建设过程，我不认为三五年就可以在中国形成一个相对成熟的形态，一定要经过很长时间的不断探索。那么，在这个过程中，我们就要有一定的耐心，短期的问题和中长期的问题放在一起认清大方向之后，我们要掌握好方案的可行性，在两地试点的基础上总结各自的特点，客观认识各自的得失，在肯定的同时应该做一些对其他有可能跟进试点的城市，也就是改革文件中“扩大范围”的其他区域，如何在跟进时进行方案的进一步优化。那么，这样一个大方向和其中要点的把握，应该更开明的在今后的配套改革中听取方方面面的诉求和意见，形成我个人认为在十八大以后一定会有一个明显规定的配套改革之下的有机组成部分。

每经网主持人: 　最后一个层面，从中长期来看，现在的房地产调控已经在很多地方以比较严厉的态度实施行政手段，从中长期来看势必合乎逻辑的淡出，这是一个可以看得很清晰的逻辑，是一个不可回避的前景。现在可以看到的严厉手段有限购、限价，甚至有的地方要求政府部门要对所有的商品房一个单位一个单位的审批价格，我个人不太好理解。这种商品在市场经济环境里面，有一个随行就市的自然而然的变动，今天你审批了，过个十天半个月，过一个月、两个月，市场情况变化了，市场主体就没有权力做适当的调整吗？还要你不断地审批吗？你是15天审批一次？还是20天审批一次？还是30天审批一次？其实，这些东西在操作上都是不清晰的。有的地方，做这件事的苦衷可以体会。比如，北京有一个叫得很响的楼盘，挂出了30万元/平方米的高价，很快得到有关部门调控方面的信息反馈，不能容忍这样的高价卖房，最后压到15万元/平方米，好像在操作过程中“平息”了一些民愤，似乎体现了政府管理部门对此事非常重视，“控制”了房价代表性高点的上升。但是，你理性的想一想，如果是一个双轨统筹发展的健全市场，这种调控行为其实是没有必要的。当然，我也不否认现在有不得以的苦衷，有阶段性的道理，至少不要弄得人心慌慌，不要让北京觉得有代表性的高端楼盘又炒出了一个高端性的新价等等。但是，你真正把廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，让社会上的低收入阶层、收入加薪层，特别是现在有不满情绪的年轻白领，他们比较顺畅地住有所居了，那时候商品房的房价又有多大的杀伤力？那时候商品房的房价哪怕炒成天价，政府是不是只要收税就可以了？市场有市场的规则，消费者有消费者的主权，房企有房企的主权，政府一味地在中间直接管价格其实是没有必要的，这是经济学的基本认识。

每经网主持人: 咱们设想一下，以后中国是一个健康的市场经济，在上有天堂，下有苏杭的杭州西湖边上，假定西湖边上的别墅价格不断上升，合理不合理？我认为完全合理。不光是全中国，而且包括世界上有支付能力的富豪，他们要争夺这种资源，他们希望在风景如画的西湖边上，在天堂式的环境里享受高端别墅，它的价格炒得多高，我觉得只要是公平竞争都没有什么问题。
　　回过头来讲，如果在制度建设推进的过程中，不得以的过度性行政限制手段要淡化的话，现在我们应该抓住什么？就是应该抓住区别对待。既然已经推进了这么一段时间的调控，在金融政策、财税政策方面是区别对待，我认为这就是过度的明确信号。对于首套房，对于淡化户籍限制，让其他区域进入城市中心区域没有取得户籍的人，他有支付愿望，有支付能力，让他们定向宽松不是很好的事情吗？另外，定向宽松还有定向原则，对于投机性倾向还是要抑制的。虽然，投资和投机没有截然分别的界限，但大致可以判断，频繁出手倒腾房子，就有投机现象，在这个阶段一定要比较严厉地抑制这种行为。以后，与房产税更多的配套主要是靠经济手段，抑制这种过多炒作的泡沫化行为，这就是走向健康市场环境的一个大致前景。
　　所以，我们现在应该坚定地在房地产调控新政继续推行和演变的过程中，重视和强调制度建设，抓好保障房托底的现象，使制度建设逐步到位，以及引导保障房租赁市场的发展。
　　谢谢大家。

每经网主持人: 主持人：谢谢贾康先生为我们奉献的精彩演讲，接下来有请：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，陈淮先生的演讲题目是：为什么要调控房地产行业？有请陈淮先生。
　　主持人：陈淮先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

每经网主持人: 　陈淮：谢谢主持人，谢谢大家，这20分钟让我很忐忑，前面是高水平的贾所长，后面是高水平的巴所长，一个财政专家，一个金融专家。其实，调控房地产主要是他们俩儿的事儿。为了应对好这一个严峻的挑战，我特意写了一个提纲，在EMBA讲四天课都不拿纸，但我为了防止后面高层次的巴所长找出毛病来，我刻意三天三夜没睡觉准备了一个提纲。 
　　给我出的题目是为什么要调控房地产？就像问我父母为什么要管孩子？其实，这个问题是不言而喻的。这个题目，在不长的时间内，我准备讲三个问题。第一个问题，房地产业为什么是支柱产业？第二个问题，什么是不正常的房地产业？第三个问题，为什么要调控房地产业？短短的时间，讲三个大问题。

每经网主持人: 　　第一，房地产业为什么是支柱产业？
　　多年来，我反复不停地听到媒体问，开发商都进二、三线城市了，他们为什么把泡沫带到二、三线城市去？好象开发商到那儿就是气泡砖一样，中国要建更多的房子，更多的求得供给平衡，还是要更少的不建房子？为什么我们把房地产业的发展视为一种灾害，视为一种恐慌，视为一种病毒，我们要努力把它消灭了才对？这种认识是没有道理的。房地产业之所以是支柱产业，在今天上午的对话中我说了一句，主要不是因为它能够带动多少个上下游行业，或者说当年的国际经济增长有多少个百分点的支持，这只是浅层次和短期的看法。

每经网主持人: 房地产业之所以是支柱产业基于以下四个理由：一是中国的经济发展走到了城市化阶段，在这个阶段城市化固定资产的大规模形成是我们未来发展的重要物质基础，我们正处在一个城市固定资产大规模形成时期，在这个时期我们需要包括住宅产业、商业地产、公共建筑及地下基础设施、高铁、高速路等一系列的城市固定资产。如同我们没有航空母舰，绝打不赢南海之战，如果我们没有一个大规模、高质量的城市固定资产，就无法在21世纪初让中华民国进入一流的世界经济强国。我们正处在城市固定资产大规模形成时期，在未来20-30年中，刚刚贾看所长写的一篇文章，中国为什么还有20年的黄金期？如果没有这20年城市固定资产形成的规模、速度和质量，决定了中国经济体在未来20-30年发展的规模、速度和质量，我们靠大战虎头山、修水平梯田，永远不能让老百姓过上富裕的日子，永远不能让中华民国成为世界经济强国。

每经网主持人: 　二是符合客观规律的中国老百姓消费结构，正在从以衣食为主向以住行为主升级。毫无疑问，在前三十年的发展过程中，改革开放过程中，人们的衣食需求得到了满足，人们不仅要求穿得好，吃得饱，而且要求住和行条件的改善。上午，我提到2009年世界金融危机背景下，全球三大汽车体系，北美、中亚、欧盟的产销量萎缩了35%，而谁也没有想到，包括我们自己的汽车厂商也没有想到，那一年中国汽车市场的产销量都分别增长了45%以上，一举中国成为世界第一大汽车生产国，这只是住和行里面的一个侧面。老百姓的消费结构，这一个发展趋势、进步趋势是任何人也阻挡不了的，也不是什么调控就能改变这种趋势的。

每经网主持人: 　三是社会利益主体诉求已经从此前简单的增加收入，奖金上不封顶，下不保底，调动一切积极因素，多种所有制并存，一部分人先富起来等诸多以改善收入为基础的利益诉求，变成了提高收入与私人资产累积并存的利益结构。我们正在从一个越穷越光荣，越穷越革命，有产是社会的敌人，是打倒的对象，这样一种价值社会观对象，让大多数老百姓有产的这样一个社会。老百姓资产越来越累积，越来越的老百姓进入到中产阶级的有产过程，是我们奔小康的应有之意，这样的阶段决定了有房产是其中一个重要的体现形式。

每经网主持人: 四是市场经济的改革已经走了很多年，但我们只是初步完成了产品的市场化阶段，比如价格放开、流通自由竞争。在这之后，真正实现市场经济还有要素的市场化，产权的市场化，我们跃过了要素市场化，也就是资金、土地市场化的阶段，直接进入了国企市场化改革，坦率地说这个改革只走了一半就基本上停步了。唯一的公开产权市场股市，在过去的两到三年，巴曙松教授肯定不赞成我们已经走到全世界最差的市场地步了，产权的市场化裹足不前，因为我们在要素市场化上没有取得进展。到今天，利率还是被政府掌控着的，土地还是被政府掌控着的，两个市场经济下最重要的基础要素还不能够在市场通过竞争的方式、优胜劣汰的方式来获得的话，我们永远进不了市场经济。

每经网主持人:    我们的房地产业正在大规模的推动着这样一个市场经济发展的门槛，跨过这个门槛，这是为什么说房地产业是支柱产业，这些必然趋势决定了它在未来20-30年的经济发展中、社会发展中扮演支柱产业的重要角色。

每经网主持人: 　第二，房地产业什么叫正常？什么叫不正常？
　　今天上午，一个湖南的媒体记者问我，湖南5、6、7三个月成交量都放大了，是不是市场就不正常了？谁跟你说成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不买房子，房地产市场就正常了？房地产市场不正常，如果每天说这个月成交量同比增长了0.2个百分点，下降了0.3个百分点，这没有意义。

每经网主持人: 正常与否，一是是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场了？如果成交量的放大并不是投机性需求，为卖而买的需求，过度占有资源的需求，那么它就是正常的。别以为成交量放大就是市场变坏，是不是有投机性、投资性需求大规模入场了？如果没有这样的因素，那我们认为这个市场正常。
　　其二，是不是有大规模不正常的外来需求推动了某一城市的房价？或者是需求？比如说，温州炒房团，或者说外来资金，游资，国际热钱大规模涌入一个局部地区导致？请注意，大家上午说到国八条、新国十条之类的，都统统有一句，当地地方政府要高度关注除本地需求之外的外来需求，如果短期内出现大量外来需求的话，那么这个市场应该有针对性的调控措施。
　　其三，有没有恐慌性需求入市？有些老百姓被恶化的价格预期所推动，提前大规模入市，导致了短期内市场需求的大增。人们被某些不适当的舆论引导，以为价格要暴涨了，土地出地王了，为什么同样多次要求各地政府公布未来3-5年土地和住宅供应的计划？也是为了改善老百姓的预期，防止恐慌性需求的产生。
　　其四，有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市？如果诱导了老百姓以为是一个非常有利的入市时机，大规模负债，实际上未来自己无法承受下入市，那这个市场是不正常的。
　　如果没有以上四种不正常，仅仅是老百姓改善需求，自住需求，以及地方性群体优先改善的需求，这种成交量大和小没有什么不正常。