每经网主持人:
曹少山:基金是不是帮开发商借新还旧,做这样的事情?第一,开发商不要指望有解放军来救,你们的钱到期了还不了,这说明你们当时决策有失误的成份,就要付出代价。一个理性的基金管理人,我要发掘一个好的管理团队,好的经营理念,不会拿好钱去换坏钱,不会干这样的事情。所以,基金公司在选择项目的时候,首先要看团队的实力,项目本身的品质等等,这些都是要综合考虑的。
从项目角度退出,讲技术层面,两年期的、三年期的都有,短期的,委托贷款的都有,稍微两年以上的基本上都是做成股权形式的,最后都是以股权溢价的形式退出,从技术层面上讲肯定是这样的。
苏鑫:房地产行业与开发商、消费者、政府相关,我们研究政府的心理,经常请他们吃饭;我们研究政策走向,研究消费者,看很多的报道,我们也研究金融合作伙伴,研究银行,现在有信托,还有基金。那么,给大家一个提醒,他们也是这个行业的参与者,作为开发商要关注他们的对策、想法和特点,甚至关注他们行业的发展,这会给我们一些启发,避免我们在最后这一环节时出现问题。
RobertYoung:国内的基金,我们完全没有经验,只能用我们在美国做的房地产基金和各位做分享。
一个多月以前,上海房地产私募基金论坛里,我认识了盛世神州的另外一个同事,我很惊讶,国内的发行基金是2-3年,在美国如果没有5+1+1就不敢做,最起码要7年才敢做。为什么?
每经网主持人:
曹少山:在国外没有2-3年做住宅基金的。
RobertYoung:我们怎么出场呢?把老的楼改得好一点,把新的租客找进来,这种情况常常从房地产证券化公司买过来,修好以后再卖给另外一个EIT。因为,在美国规定有多少收入一定要发股权出去。在美国,只要把它的价值增加,我们马上重新贷款,把贷款的钱拿出来,就是我们自己的钱了,整个项目就没有我们自己的钱了,已经拿出来了。美国的税率比较特别,我去贷款不需要赋税,我们把钱都放在自己的口袋里面,他们都很清楚我们是怎么做的。另外一种方式是卖掉,增值以后卖掉,我们就走人,谢谢。
蔡汝雄:到了最后退出时是处置资产还是借新还旧?这个项目合作已经失败了,是这么一个状况,这时候应该是一种市场行为、合同行为,应该是根据各方利益最大化去考虑问题,在做决策的时候就要考虑这个问题。
从开发商的角度,你去找银行的资金,去找信托的资金,去找金融机构的资金,往往他们不是搞专业开发的,只是有资产概念来合作,由于种种原因形势不好,产品定位失败了,到了最后约定的期限没有做好,金融机构从它自身的利益来讲,肯定是要处置你的资产。至于你去想办法,另外找人过来接手,或者信托公司重新给你发行,这是另外可以商量的一件事,但不是必然的一件事。
反过来从基金角度或者从投资人角度来讲,是要从系统性来考虑。首先,我们会专业的判断这个项目的市场前景。第二,一开始测算他的现金流,国内比较特殊,2-3年或者更长时间,这个时候根据我们的经验肯定是要有现金流足够退出的。再就是我们的服务要到位,在成本控制方面,我们要提供到位的服务,这也是开发商愿意和基金合作的一个原因。本身,我们是开发商出身,对项目的选择有自己的专业判断,到时候对方实在偿付不起,接手过来再开发的能力是我们具备的。基金不是自己的钱,自己只是代投一部分,95%以上的资金是从社会募集来的,我一定要把这些人的利益放在首位,谢谢。
杜丽虹:关于基金钱的问题,我想说的是很多的地产商都是雷锋,形势好的时候敢于去借高利贷开发扩张,在这个过程中也创造了就业,也给投资人创造了很高的回报,当然如果他还得了的话。但是,最后的问题是他会发现实际投资回报率比借银行、信托的钱收益率要低,现在很多信托的钱都在15%-25%的水平,地产商自己算帐回报率达不到这个水平。所以,很多地产商以为自己在玩命的扩张,其实是在给信托公司、基金公司打工了,最后自己的财务价值受损了。
每经网主持人: 从商业来讲,我特别赞同林先生举的例子,其实做住宅也可以,小产权放在那儿也无所谓,不用它养老,可以开发有一定的驾车时间,几十万的小户型,具有小资家庭需要的功能,这种项目也挺好。
以前,在养老地产开发方面,我看到了比较好的案例,1+2+3,我买一个大独单给阿姨住,买一个两室给父母带孩子住,自己住得非常大一点,住个三室的,在开发楼盘的时候,特别是给老人住的那一个部分,有很好的开发案例,给老人配备比较好的物业管理。当时,这样的楼盘比周边贵500元/平方米,真正发现客户需求的点,做住宅还是有很大的空间的,大家都要改善生活。如果做75岁以上真正需要照顾的老人需要的住宅,那是很难的,是要医疗资源的,本身医疗资源是稀缺资源,很难请过来,所有的医院是爆满的,我不建议开发商去动75岁以上老人那一部分。但是,你可以完善住宅的功能。
写字楼要靠实体经济,要靠收租挣钱,没有这样的企业去租的话,你盖得再漂亮也是没用的。购物的话,你商店的定位也不是在开发商手里能够控制的,不确定的控制性在别人手里,哪里有空缺的需求住宅也可以去做,这是比较容易挣钱的。
尹宝志:站在第三方服务公司运营方的角度做了很多创新的设计。比如,去年做了一支收益型基金,我们拥有管理团队、前期定位,以及运营能力,现在我们也在和那支基金谈新的合作模式,我们和基金之间做轻资产,主要是通过管理团队的服务,把基金项目的运营价值最大,在运营价值最大化之后,相对应的使它的资产最大化。未来,我觉得这在可能是一个主要的方向,这是从商业地产来讲。