每经网主持人:
2、开发什么产品最赚钱？
很多开发商问我，这块地开发什么产品最赚钱？或者怎么开发最赚钱？这个问题该问谁？第一，不是设计标准最高的建筑就最赚钱，不是把房子盖得最漂亮的就赚钱；也不是施工质量水平最高的就最赚钱。我在某地碰到一位老总，这位老总已经拿了两个鲁班奖了，大家知道施工企业拿一个鲁班奖，就和建筑师得一个普利克斯奖差不多，这么难的奖项他拿了两个，可是他开发的楼盘一塌糊涂。他问我，我的质量做得这么好，为什么不赚钱？我说，你没有找到根本。根本是什么？只有你的产品比竞争对手好，同时又符合你的开发能力，而且不容易被竞争对手仿造，跟质量有没有关系？当然有关系，但是关系不大；跟你的东西新颖不新颖有没有关系？有关系，告诉你，还是关系不大，这是我做了这么多年设计的经验，我认为一个项目的质量做到80分、90分即可，做到100分把你累死，你做到那个份上，企业的利润就没了，而且事实上在实际生活中，恐怕也不需要那么高的质量。标准要合适，质量要合适，这一点设计公司或者设计师，了解开发商的意图吗？了解开发商的实力吗？不明白这一点，你就不知道谁定房价，你就不知道开发什么产品最赚钱。
每经网主持人:
很难借助产品品质差异化建立起战略，我碰到多少开发商说要建立差异化战略，我们要和别人有不同，但质量只是参与市场竞争的基本筹码，但甚难形成战略差异。战略差异靠什么形成？不仅仅是你的指标，不仅仅是你的创新精神，更多的是你能不能建立一套别人轻易不能模仿，能够引领整个项目或者整个这类产品的独特市场定位。
那么，定位又是什么？其实，定位不是指某一个产品，定位只是指的一个信息，这个信息在购房者心里，能够让潜在的客户用到一个字眼。比如，英特尔=微处理器；沃尔沃=安全。沃尔沃汽车在美国的广告是在汽车旁边放一个坦克，它的汽车安全性可以和坦克媲美，给我的印象非常深刻；星河湾：高质量复合社区；龙湖：高质量豪宅。
无论定位是基于产品品类，还是客户需求，还是接触途径，都需要一系列对外部市场竞争而特别设计的内部运营活动与之配套，最终决定的不是市场，而是开发商能否在内部就运筹帷幄之中，决胜千里之外，取决于内部的运营结构和运营活动的差异，而不是需求或者客户方面的差异。
每经网主持人:
我大学毕业以后做设计到现在有三十年了，我发现设计越来越难做，因为大家的要求越来越高，你永远追不上，怎么办？只有围绕你自己的实力和产品独特特征来做设计，这个时候要和大家分享三句话。
第一句话，简单一致。做任何方案，我就强调一个字，越简单越好，所有的东西都是简单出成绩，复杂了就要出问题。
第二句话，互相加强。前面发言的张女士提到了城市综合体，我觉得讲得很好。所谓城市综合体，一般来讲包含三种以上的功能，绝大部分不止三种。但是，一做城市综合体的最大问题就是把功能做散了，简单且一致，互相之间要加强关系。
第三句话，没有多余动作。这一点我特别注意，每次和开发商朋友都商量，能不能高层群里面不要塞两栋别墅进去？或者别墅区里面非要加两栋高层，表面上照顾了更多的特色，实际上失去了产品特色。
每经网主持人:
设计公司怎么帮助开发企业突围？四句话。
第一句话：设计师一定要懂市场，一定要搞清楚房价是谁决定的。
第二句话：一定要搞清楚什么样的房子好卖？什么样的产品好卖？是谁决定的？
第三句话：如果不搞清楚，做一个象样的设计要做四个阶段，产业设计、人口设计、街区设计和建筑设计。
第四句话：这些年，我成立了一个20多人的团队，这些人不会画图，但不能是学土地经营、土地管理，学经营、学财务的，补充到设计公司，我们还提供一个软件，把设计软件随时输进去，如果设计不太妥的时候，开发商可以随时调整设计，而不是那么地被动。
每经网主持人:
主持人：谢谢高志先生，接下来为我们演讲的是：易城中国副总裁尹宝军先生，尹宝军先生演讲题目是：当前房企市场应对策略，有请尹宝军先生。
主持人：尹宝军先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
各位好！
每经网主持人:
从2001年之后，大家知道商业地产进入了一个黄金期，但从目前的情况来看，商业地产过度开发的趋势，大家都有一些共识，从目前商业物业的市场供应情况以及开发的过程来看，我们表示一些担忧，并想从我们做全过程运营开发的顾问公司角度表达自己的一些看法，希望给大家带来一些思考。
2010年以来的宏观房地产市场调控，促使整个房地产原先的短期投资行为遇到了压力，不得不寻找其他的途径来进行可持续的发展，短期的收益性住宅开发商转到了资产型的商业地产开发，已成为一种思路。
从2011年开始，诸多房地产开发企业从面临的住宅市场调控压力，或者主动，或者被动的转到商业地产市场。在这样背景条件下，商业地产现在是风起云涌，供应量、交易量、开发计划都呈现出了井喷趋势。从去年开始，城市综合体、购物中心也成了各种房地产论坛的焦点话题，各种业界都提醒我们，新闻也在不断提醒，商业地产有过多的热潮。
前段时间，我们看到了很多的数据。比如，2011年成都在建城市综合体项目达到了88个，单个项目面积达到10万平方米以上。易城做了一个统计，到2013年年末，全国主要大中型城市城市综合体的供应量将达到1.1亿平方米，平均年增长率达到31%，未来几年城市综合体集中放量将会是一个井喷现象。
另外，房地产大宗交易的进程也提醒我们，房地产调控政策实施可能会加紧，许多交易项目的进度因政策压力而停滞。根据我们对北京、上海、广州、深圳四个大城市大宗交易的调研，2008年商业地产大宗交易成交额达到了360亿元，2011年到了1154亿元，2012年到目前为止达到了1323亿元，主要集中在办公楼、零售等板块，受到了投资人的追捧。商业地产的成交是否存在泡沫？我们认为泡沫比较明显。
每经网主持人:
首先，商业地产完全不同于住宅开发，投资理念完全不一样，很多投资商从住宅转到商业地产之后，并没有提前做好前期准备，造成了写字楼、商铺只追求售出，没有长期持有的打算，以后有可能长期空置。正因为商业地产的这种本质，需要长期向好的经济大环境，比较好的融资环境，以及专业的管理团队，任何一个环节欠缺，都有可能无法实现资产的有效升值。
易城针对开发商的各个开发环节提供了相应的不同服务，这些年我们经常向客户强调一点，商业地产产品做好很难，但好的开始才是成功的一半。所以，最重要的是开始的第一步。于是，我们基于企业策略，基于市场进行了一个精准定位，这是应对目前市场致胜的根本之道，把握住房地产市场新的机遇。
将各种业态组合在一起的城市综合体必须做好前期定位，才能进行合理的商业开发。前期定位很多，主要分为三个大方面，可以看出定位覆盖了投资行为前的战略决策、投资开发过程，乃至后续中的各种问题，所谓的精准定位就是在一开始就考虑清楚前、中、后期的问题，对这些问题有一定的预期和定位，当问题出现时也不至于方寸大乱。
具体来看，在项目经营投资之前就需要有一个系统化的决策流程，这是一个多目标的优化过程，主要是企业层面的决策考虑，开发商长期的资产结构优化目标是什么？短期的目标是什么？这些目标是否符合企业的实力和战略？举一个简单的例子，如果企业的长远目标考虑的是实现资产结构的优化，扩大租金收益比重。那么，这样的目标是否有相应的资金实力做支撑？或者有相当的融资能力可以保证长期的培育，有一部分持有资产？如果这些目标和实力不相匹配，就应该从短期目标为主，优先把握住市场，实现现金流的平衡，之后再做其他的考虑。现在，有不少开发商没有考虑实际目标和战略关系，盲目地在现金流紧张的情况下投入到商业地产领域，就显得不够理智了。
具体到规划开发、运营、规划阶段之后，进入到项目层面的考量。我们对于定位有一个框架，主要是三个方面：一是从发展背景来看，包括项目所处的区域性，放大了说是一个项目所在的城市能级，往小了说是区域产业特征、区域人口规划、区域特征等等，总之要抓住项目在区域中的核心属性和核心价值亮点，从而为项目的发展元素确定基础。二是各类现状机遇，只有充分了解市场的发展历程、发展规律后，才能对市场机遇做出合理的预判，唯有充分地了解市场的竞争状况，才能制定相应的竞争策略。三是需求特征。对产品的终端用户特征进行前期的预判，如果是复杂性的零售商功能，这部分通常要对消费者和商家都去做工作。在三个研究的基础上，我们可以初步明确项目的一个核心属性、形象定位、市场定位，以及业态组合等等，同时通过同类成功案例的研究，确定项目的发展逻辑，包括功能元素、发展阶段、招商策略、融资策略等等。
每经网主持人:
企业融资层面的战略定位结合项目层面的定位思考，我们相信可以获得一些精准定位。在这个过程当中，有不少是容易忽视的雷区，我们也根据不同的项目提出了一些意见。
在一个定位中是贯穿始终的问题，在一个项目的基础研究中，项目发展规律、市场研究中都需要考虑机遇时间点的问题，包括城市经济、区域交通等环境因素的变化，都会给项目带来很多的影响。在市场状况下，产品定位是否符合市场变化的趋势，以及发展规律，还需要多少时间？这都是需要我们研究的问题。
比如，现在很多一线开发商由于开发成本的问题进入到二、三线城市开发城市综合体，甚至进入到一些县域城市，也产生了县域经济的名词。城市发展都有一定规律，任何新建城市、商业中心的形成，不可能是一朝一夕能够实现的，不仅与人口消费能级、人口消费结构因素相关，还和政策导向、交通配套等都相关，市场发展到什么程度才能有效积累到高端消费需求？这些都决定了入市的时机。如果可能的话，在拿地之前就先进行定位研究，了解发展背景和市场情况之后，再开发项目，我们认为这样做会更好。
每经网主持人:
如果已经拿了地，定位、研究之后，如果机遇时点还有若干年。比如，地铁开通、商业氛围形成等等，面对这些成功关键点，我们就要采取曲线策略了。
比如，正大（谐音）广场，当时要通过班车来拉动周边的居民，通过大超市来吸引人流。可是，经过十年的时间，陆家嘴商务氛围形成以后，高质量消费人群基础形成以后，零售比重加大，租金结构得到了优化。
所以，对项目入市时机的判断是非常重要的。
还有核心人群定位的问题，城市综合体好象目前趋向于大而全的姿态，在很多购物中心的开发上有大跃进的现象。在这些大的购物中心中，消费者在哪儿可能都是问题。首先，我们认为要明确根本定位，这样才能进入到后期。
每经网主持人:
举几个例子，华润，根据不同的区位和差异化的城市综合体品牌，建立了万象城品牌、五彩城品牌等等，这是开发商的例子。
从主题的例子可以看罗马（谐音）百货，主要是高水平收入，追求有独特自我表现的年轻群体，这些年轻人年轻、个性、时尚，这些都是关键词。
还有K11购物艺术馆等案例，通过这些案例可以看到未来业态是通过融合、文化体验作为亮点，能够带动一些商铺的销售。
刚刚，简单谈了几点定位中的关键问题，当然精确的前提定位从企业层面的战略思考，到项目开发运营的执行思考，这当中还有很多容易踏错的陷井，而且定位并不是单纯出现在前期，而是贯穿于整个后续过程中，做一个好的商业项目需要不断地调整和优化商业定位，商业地产今后几年的风起云涌是可以预期的，面对隐隐出现的泡沫现象，开发商唯有练好内功，才能永远屹立不倒。开发项目看似纸上谈兵，但必须做好精准定位，才能面对未来的挑战，定位是成功的第一步，也是必须要走好的一步，谢谢大家。
主持人：谢谢尹宝军先生，也谢谢以上每一位奉献演讲的嘉宾。
每经网主持人:
主持人：下面我们转入今天下午的博鳌圆桌讨论环节。
主持人：基金发展日新月异，距离成熟仍需要更多时间和机会。新形势下，房地产与基金如何进一步紧密结合，做到双赢？这就是本次博鳌圆桌的主题：基金气象。
主持人：我们首先要展开的是博鳌圆桌演讲环节，有请演讲嘉宾：高和投资董事长苏鑫先生，苏鑫先生为我们演讲的题目是：
有请苏鑫先生。
每经网主持人:
主持人：苏鑫先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
苏鑫：各位朋友下午好，大家听了两天，都很累，讨论房产调控，讨论太多了以后，就会被别人指责成怨妇，所以我们往更高层的顶层设计来讨论，讨论宏观的土地政策、税收政策、金融政策，后来发现我们没有办法制定这些政策。很多人从房产角度来考虑房地产市场未来的走势，我想换一个角度，从消费者的角度来看，他们是市场组成的重要部分，从消费者角度来看房地产，看什么问题呢？看房地产投资。
首先，用四句话来介绍一下高和。高和资本是中国首支人民币商业地产基金，在北京的核心区域并购了很多项目，总规模是50亿元，其中2010年并购了北京最大的商业地产。
我们讨论房地产投资，讨论三个问题，房地产投资的属性能不能抹杀掉？二是房地产投资的趋势会怎么样？三是放在更长远的时间来看，房地产投资趋势如何？
房地产的属性，投资品和消费品都具备。本轮调控非常刚性，考虑到调控力度，希望短期把它的投资属性抹杀，变成一个消费品。结果会怎么样呢？
每经网主持人:
最近一个月我们进行了民营资本调研，再次拜访了温州。温州金改以后，除了金融政策以外，我们看到了房地产市场的冷缩，泡沫破裂的情况，核心区域房价跌了40%-50%。这些人未来的投资怎么样？我们做了一个调研。短期，存款存在银行；中期，还是愿意投房地产；长期，不知道，没有答案。
为什么这些人中期还愿意投房地产？说到底，这些受到伤害的人，他们也认为房地产中长期是乐观的，有三个力量来推动中国房地产的发展。首先，中国内需需要房地产；其次，中国城市化的发展也需要房地产；再次，总体来看整个世界经济处在一个通胀时代，房地产的资产属性是可以抗通胀的。
如果房地产不能投资会是怎么样？这些钱只有两个去处，要么进入到股票市场，但股票市场到目前为止还不是一个真正好的投资市场，我们看到房地产市场下来，股票上去，调控了这么多年，结果并没有实现。还有一些钱不愿意投股市，就投到哪里去呢？会不会再出现2009、2010年的情况，流到消费品市场产生通胀呢？房地产市场会不会再次受到调控的制约呢？所以，结论很简单，房地产调控不能够把房地产的投资属性全部抹杀。
那么，这次调控也看到了房地产投资还是有一些机会的，这些机会就可以看出调控后的房地产市场趋势。首先，普通住宅的去投资化，是一个一贯性的政策，不是说现在就截止了，它还会持续，无论从税收还是金融角度，都会坚持政策，让普通住宅回归到应有的属性，普通住宅是消费品。因为，在美国也如此，美国一个一百年的房地产历史，有一个数据，如果去掉通胀因素的话，普通住宅的房价上涨年均不到0.6%，它是消费品。但是，高档公寓、商业地产及其他的房地产相关产品属于投资品。那么，原有住宅的投资渠道被封堵了，未来的趋势会怎么样？
每经网主持人:
有两点，一是房地产投资的证券化产品。比如，信托、基金。二是有资产精装修的商业类不动产，特别要强调“资产精装修”。为什么要强调“资产精装修”呢？如果商业地产散卖掉以后，资产管理是相当难的，大的商场散卖掉以后看不到一个成功的案例，就是因为小部分投资人的利益机制、利益取向不太一样。
所以，高和通过这几年的实验提出来资产精装修四点原则：即统一出租管理、统一物业管理、统一流动性支持，鉴定投资人的回报率。
案例：北京最大的商业地产项目，资产管理前资金只有A点，管理后由4.5元达到了8元，图上浅色部分就是投资人的回报。
最后，我们探讨一下房地产投资从更长期来看趋势会如何？如果投资的限制不改变，我们来看看情况将会如何。如果有500万可以投基金，100万可以投基金，50万呢？可以投信托，有5万？中国有大量的人群只有很少的钱，怎么办？只能存在银行，不能够分享城市化带来的任何好处，这些钱没有任何的投资渠道。能不能呼吁一下，给这些人找到一些投资渠道？其实，我们不需要创新，只要看看美国，只要看看西方一些发达国家。所以，我们呼吁政府能够出台REITS，让百姓公平分享城市化带来的红利。
如果这个政策不出现，长期不出现，我相信一定会有一个名人（巴菲特）站出来说：“如果抹煞房地产的投资属性，后果很严重”。
谢谢！
每经网主持人:
主持人：谢谢苏鑫先生，接下来我们有请博鳌圆桌第二位演讲嘉宾：河山资本创始人曹少山先生，曹少山先生演讲题目是：经济变局中的地产投资策略，有请曹少山先生。
主持人：曹少山先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
曹少山：很高兴有机会和大家在这里交流，已经是第二次参加博鳌论坛了，其实像我们这样的人来参加博鳌论坛，和开发商也差不多，希望在这个论坛上从高手、专家的观点中验证一下我们自己的一些看法，做投资嘛，只有对未来有观点，只有对未来有观点才能形成自己的投资策略，我们和经济学家还不一样，经济学家说白了，最后对和错都没关系嘛，我们形成一个观点，就要拿这个观点去指导我们的投资策略，做？不做？怎么做？这都关系到真金白银。应该说，在这次论坛上我还是找到了一些知音，昨天的巴博士，今天早上瑞信的陶冬，还是说出了我们心里的一些想法。今天，我把我的一些想法跟大家分享一下。
谈中国地产的现状，很多人愿意用“过冬”的比喻，“过冬”是冬去春未来，是一个季节变化。中国房地产现在面临的状况不是一个周期性变化，整个中国经济，包括世界经济，整体政治制度格局都不是一个周期性，如果要找一个比喻的话，我更愿意用“过河”，原来在水里游，现在要上岸了，整个周期可能都会发生一些变化。
我有一个朋友做风险投资做得很成功，他讲过一个故事，很给我启发。他说，有三个人走到河边要去一个地方，第一个人走到河边，河很宽走不过去，就捡一块木头绑在身上，连漂带划的就游过去了。第二个人砍了一棵树，做了一个小木筏子也划过去了。第三个人砍了一棵大树造了大船，开过去了。第一个人划过去以后，把木头扔掉了；第二个人做了一个木筏子舍不得丢，带着走；第三个人花这么大精力做了大船，就停下来守着这艘大船。也就是说，现在只有不断批判自己盈利模式、商业模式的企业才能够生存下去。我们看看苹果公司，看看九十年代前的IBM和九十年代后的IBM，看看索尼，看看柯达，还是会有很多启发的。
每经网主持人:
中国绝大多数的房地产企业，在我看来应该说大部分属于第二类，都还是舍不得那个木筏子，准备背着它走路的，占绝大多数。今天，我们所处的外部环境充满了变数，有宏观经济各方面存在的巨大不确定性，这两天不同嘉宾都表达了这方面的观点，我讲讲我的看法。外部环境非常恶劣，经济上的问题就不多说了，所有的嘉宾多少会讲欧洲的问题、美国的问题，他们都说得非常好。其实，我还想补充一点，现在我们生存的外部世界，中国以外的这个世界，从政治上来说，现在这个世界进入了一个没有人维持秩序的状态，我们看到国际上的流氓政府越来越多，流氓主义盛行。
为什么这么说呢？美国的相对实力在下降，美国组织全球秩序的能力受经济等方面的原因在下降，这个世界逐渐进入一个没有领袖的状态，一个没有领袖的世界是不可能达成共识的，很多事都办不成，看看在哥本哈根会议上的情况，多方会谈的情况都陷入了僵局。另外，从中东到咱们国家附近一堆流氓国家，干了很多事儿。中国人有很多幼稚的人认为，这种状况使我们有了机会，我们可以充当这个世界的新领袖了。事实上不是这样，我们很有可能成为没有人维持秩序的国际无政府状态及流氓主义盛行情况下的受害者，很可能分散精力，措施发展的历史机遇，这是外部环境。
内部环境，我自己觉得中国内部的改革现在是迷失了方向，既得利益集团既有动力，也有能力进行改革。西方经济危机以后，大家对政府和市场的表现又发生了变化，又开始怀疑市场了，又对政府的力量寄予了很高的期望，而这种全球式的思潮，我觉得对国内形成新的改革共识会造成很大的干扰。大家不要光看《人民日报》社论上写的，说什么不重要，要看有没有实际行动。大家都是在一线的，你们有没有感受到在实际经营当中，出现了实质的、积极的变化？有没有？你们自己应该很清楚。
在经济层面，中国经济增长曲线的整体下移，劳动力成本优势的逐渐丧失，人民币汇率的逆转，可能催生资本泡沫的破裂和通缩，等等风险都不是耸人听闻的空虚来凤，都是很真实的。专家们津津乐道的中国城镇化，这个中国房地产最大的理论性支点，我自己认为其实也是值得商榷的。为什么这么说呢？因为，中国的城镇化过程不一定是理所当然一帆风顺的，城镇化不是一个自动发生的规律，它需要有一系列的助推制度安排和经济政策。而且，城镇化即便发生了，也未必形成真实的对商品房的购买。大家知道，统计51%个点的城市化率中，有一半可能是在城市什么也没有的农民工嘛。所以，简单地把城镇化推到中国房地产市场未来发展前景光明，我觉得是不太完整的。
每经网主持人:
所以，中国经济领域需要的是进一步实质性改革，而不是空喊话。在这之前，中国经济发展中唯一的亮点是中国的消费者和已经形成相当体量、相当规模的城市中产阶级，他们的财富和收入水平经过了将近十多年的积累和快速的成长，为中国下一步的消费升级提供了许多商机。我觉得，地产商可能也需要围绕这个主题去做文章。
站在一个地产私募基金管理人的立场，我自己觉得从投资的角度来看，住宅类的投资至少从基金的角度来讲越来越少，三线以下的城市，人口进流出区域的这些住宅，根本没有形成。
那么，普通住宅是一个积累，食之无味，去之可惜，这都是站在基金的立场上来看的。我建议，没有资金成本优势的话，如果你不是国企，不能从银行贷到3%、5%利率的开发商，或者没有规模优势，无力承受越来越薄利润率的开发商，我建议你们在这个领域趁早收手，这块市场今后将是国企和超大型开发商的天地，对其他开发商来说，这条路会越走越窄。
改善型住宅市场要好很多，但我觉得今后拼的是团队，拼的是产品，你们掂量掂量自己的团队是不是一流的团队，如果不是一流的团队也没必要恋战。
商业地产，中国没有REITS，整个商业发展链条是断裂的，模式是扭曲的，除了极个别像万达这样能够撬动银行资金的企业，个别地产企业盲目进入商业地产会有麻烦，搞不好是找死。
电子商务对传统以百货店为主力店的传统购物中心，这种集中商业模式的打击，我觉得是毁灭性的。现在，三、四线城市建了那么多所谓的购物中心，还没等好的百货店走到哪儿，我觉得电子商务已经把这种商业模式给消灭掉了。
每经网主持人:
那么，不是说中国没有机会，我觉得机会还是有的，同样是站在基金管理人的立场来看，围绕着消费升级的主题，在改善型住宅、旅游地产、社区商业、商贸物流地产等领域，还是有很多商业机会的。开发商同样要问自己一个问题，这些会不会玩？玩不玩得转？身边有没有一流的团队？身边有没有足够多的核心资源来进入这些领域？
中国房地产行业是不会消失的，但原来长期透支，需求上透支未来需求，在价格上由于有土地财政制度的安排、助推下，透支未来价值的模式，我觉得是难以维系了。中国房地产市场面临的很多问题的根本都不在房地产市场，政府要承担更多的责任，但黑锅只能是开发商来背。因为，你们在政府面前没有任何的谈判能力。
在中国，土地制度、中央地方的分税制度，政府参与整个经济的这只手是不是闲得住？在这方面没有实质性的变化之前，中国地产的忽冷忽热、大起大落、政策多变等等，这些问题都没有终极的解决方案，房地产行业也不会是一枝独秀了，它的利润率、行业对资本的吸引力，以及本身的回报率，都会被许多行业超越。比如说，一些新兴农业、现代服务业等等。
我对开发商朋友，尤其是那些专业能力、市场竞争力一般的开发商朋友的建议是，你们要保持适度的多元化，除了地产以外要做一些别的东西，把你们的钱交给比你们更高明的、更专业的人去管理。一个二流的或者三流的开发商，把你们的资本全放在一个篮子里，在现在环境变数这么大的情况下，是一个很危险的选择。
中国政治经济，我自己感觉会经历一个比较长时间的混沌期，在很长时间内企业家朋友没有办法，我们也是这样，必须会在一个大方向不明确的情况下去摸索，很多人指望今年下半年的十八大会给大家指明一个特别清晰的方向，我觉得不太现实，大家要做好心理准备。
就说这么多，谢谢大家。
每经网主持人:
主持人：谢谢曹少山先生，接下来为我们演讲的是：盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司副董事长蔡汝雄先生，蔡汝雄先生演讲题目是：顺应调控形势充分发挥房地产投资基金的积极作用，有请蔡汝雄先生。
主持人：蔡汝雄先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
每经网主持人: 1、谁决定了房价？
平常说，房价是谁决定的？是开发商决定的吗？是购房者决定的吗？我们认为，开发商定多少钱，就卖多少钱，或者是买房子的人愿意出多少钱就卖多少钱。我们做很多调查的时候都碰到了这个问题，市场也是这个问题。但是，实际上大家可以设想，在房子短缺的时候，开发商有说上一句话的权利；在房子卖不动的时候，消费者有说上一句话的权利。这些天，大家分析了金融的形势、政策的形势，这些分析都很有道理，可是有一个问题，中央的宏观调控在座的这些人谁说了算？昨天，陈主任说没去参加十八大，没参加北大的会议，跑到这儿来参加会议了，就是他去了，估计他说了也不算。我们一帮说了不算的人在这里讨论问题能解决问题吗？肯定不能解决问题。然而，房价是谁说了算？既不是开发商说了算，也不是购房者说了算，是谁说了算呢？是你的竞争对手说了算。你的竞争对手跟你生产同样的产品，但它比你卖得便宜，那就对不起，他的房子就比你先卖出去。
但是，这么多年我们延续的是从客户身上调查，问客户喜欢什么。客户喜欢最好，价格低低的，功能全全的，位置好好的，景观美美的，你都能满足吗？我个人认为，房地产仅仅围着客户转，客户的需要是我们努力的方向，这句话是有非常非常大的问题的，或者说非常非常不准确，而应该联系到竞争对手对你房价和质量的影响，谁决定了房价？
我们的设计师研究过谁是本项目的竞争对手吗？现在拿到一块地总是找一帮设计师来竞标，可是这些设计师根本没有看过地，甲方连一个研究的东西都没有，设计师也不去研究，就看最后谁的效果图好看，结果是什么？可想而知。