每经网主持人:
那么，从这些数据来看，我们简单看全球资本市场的变化，不光是香港资本市场的变化，包括国内资本市场的变化，全球资本市场的变化，投资银行业在近年来也遇到了前所未有的挑战，房地产上市公司完成的销售量比投资银行完成的量要好得多，我们整个系统的收入比去年同期下降了约30%，国内证券公司的下降幅度也是相当大的。但是，我也不是研究房地产的，本来想象的是房地产业的销售收入会掉得比较多，从分析来看，房地产公司的日子还是比较好过的。
我们把在香港上市和国内上市的房地产公司做了简单的比较和分析。从整体来讲，业绩的表现和股价的表现也不是那么糟糕的。我认为，房地产行业尽管在目前有很大的压力，但在压力之下其实还是比较稳健的。在香港上市的房地产公司市值和规模要比在国内上市的A股公司多得多，这就是黄总所讲的红筹结构，房地产的红筹结构占了相当大的比重。上市，房地产公司上市已经连续两年多没有了；发债，在2009年10月份之后就停顿了。在国内的大部分证券公司取消了房地产团队，或者说这个房地产团队也在做一些其他的业务。
同样，我们来看看行业整体的地产股的股价表现。应该讲，在做比较之前，原来的感觉股价掉很多。但是，从整体表现来看，高点还是2007年的年中，那年做了碧桂园的上市，房地产投资者对于我们的期望，对于这种价值还是在那个时候是投资者最为认可的，我记得碧桂园上市的时候做了大量的土地储备，这种模式在当时受到了投资者的认可。
每经网主持人:
那么，房地产行业的低点不是现在，而是2008年12月份，是整个股票的低点。现在，实际上是居于中间部位，特别是这一轮宏观调控，股价有升有降，但总体来看是比较平稳的。但是，在平稳之中，无论是香港市场还是国内市场，黄总也谈到了莱蒙国际，50多亿的销售额，10多亿的净利润，盈利水平是相当高的，20%的净利润水平。
在这样一种形态下，黄总说莱蒙国际的发行是见到绿灯就走，后来绿灯也没有再闪了，对于房地产企业基本上是红灯状态。尽管房地产公司有很好的土地储备，也有很好的业绩，但是境外投资者还是看未来，看发展，还是感到一些不确定性。所以，这个时候他们的出价会很低，3倍市盈率、2倍市盈率你干不干？这么低的水平，还有别的发行体，也不光光只有这样一种融资渠道，我们可以看到这两年来香港的股本发行基本上是趋于零。境内，由于证监会的政策影响，使得这两年的发行也是零。其实，从股价的表现来看，在境内境外市场并不是非常差的。同样，我们看个股，近期都是有反弹的。
从材料中来看看整个资本市场融资情况的变化。从全球的资本市场来看，融资面都不是很大，也有一些发行后出现了重大的变化。比如，美国的联普，发行后出现了重大下跌，对新兴公司在美国市场的发行也变得非常困难。境外市场的融资量不完全和指数成正比关系，不一定是指数上来了，投资者对新股发行就一定有兴趣，香港市场是这样，美国市场也是这样，像现在道琼斯都过了13000点，但他们对个股的发行也不是非常地认可。中国在美国的发行，今年就是两单，一家是做网上奢侈品购物的，还有一家也是网络公司，总体来看量都非常小，比去年下降了很多。黄总说的红筹结构也受到了一些制约，特别是以合同方式的发行在香港也受到了很多的影响。
每经网主持人:
房地产行业，左边是A股，从2009年以后，A股的融资归为零；香港上市的整体融资情况，有一些股本融资，但主要是债券的融资，股本发行也是零。在香港发行债券的公司，2011、2012年境内境外的融资量很小，总体看市场不是非常地活跃，股本市场在境内没有，在境外也非常少，只是少量的融资。
但是，我们非常重视这个行业，始终感觉在未来几年行业依然是整个国民经济发展非常重要的一个支柱。我觉得，资本市场的投资人也会重新地认识，重新地来关注这样一个行业，可能首先是债券方面的关注，其次是股本方面的关注。伴随着新的变化，我们也期待A股及国内融资工具也能向房地产行业重新开启。
谢谢大家。
每经网主持人:
主持人：谢谢赵驹先生，接下来有请演讲嘉宾：瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生，陶冬先生的演讲题目是：全球经济、中国经济及房地产展望，有请陶冬先生。
主持人：陶冬先生，您的演讲时间是20分钟，有请！
陶冬：各位来宾：
早上好！
每经网主持人:
我想就全球经济、欧债危机、美国的QE3（谐音）和中国的房地产在20分钟之内作一个阐述。
刚才，瑞银的赵总说中国房地产最低的低点是在2008年，这个说法没有错，从历史上来看的确是到目前为止中国房地产的最低点。现在，瑞信的陶总告诉你们，中国房地产下一个比2008年最低的一个点在三四年之后发生。中国的房地产早晚会出现一个调整，但需要具备三个因素，这三个因素我在最后讲。
首先，我想谈谈欧债危机。国债违约在历史上经常发生，阿根廷每十年破产一次，冰岛四年前也破产了。但是，今天都反弹了起来，他们靠的是什么？他们靠的是货币的贬值，让货币贬值30%，要远远容易过把福利砍掉30%，把公务员裁掉30%，让GDP下降30%。但是，在欧元这个大框架下，缺少的恰恰是贬值这个“逃生门”。如果你看美国的债务，看日本的债务，再看欧洲的债务，欧洲的债务总量是三大经济体中最少的，它的债务GDP比例是最低的。但是，危机恰恰发生在欧洲，为什么？因为，美国是联邦制，日本有一个中央政府，欧洲是17个国家篡和在一起的乌合之众。在联邦之下，联邦政府和地方政府是老子与儿子的关系，儿子出了事情，他就要救，舍身而救。但是，在欧洲的各国是邻居的关系，不会舍身去救。美国在独立战争之后曾经有过13个政府，13个国债，但是，国家统一之后，经济上面相对比较强的纽约州愿意去支持经济上面比较脆弱的卡里兰纳州，但在欧洲这是做不成的。
每经网主持人:
我认为，由于政治上面的错位，欧债危机还会持续。今天，我们所看到的不过是以脉冲值出现的两个恐慌之间的一个平稳而已，欧债危机的恐慌会一次一次地出现，我们会看到这是最终导致欧元破灭的源泉。但是，欧债危机不至于导致欧洲今年破产或者明年破产，但从十年来看，欧元一定破产。
接下来，我想谈谈美国经济。目前，美国经济面临着许许多多的问题，就业不景气，消费信心开始回落。但是，仔细地来看，美国经济依然可以维持1%-2%的增长，美国不是没有复苏，只是复苏的速度非常缓慢。上个星期出来的美国非农业就业数字，16.3万个新就业机会出现了，比过去的两个月要好一些。但是，这是美国复苏的第三个年头，和过去五个经济周期的第三年来看，今天的就业复苏非常缓慢，没有就业的复苏就没有消费的复苏，没有消费的复苏很难有投资的复苏。今天，美国经济的最大症结是就业并不能够真正复苏，而在这背后许许多多的问题实际上是美国房地产所带来的问题。
我个人认为，美国在今年9月份推出QE3的可能性非常之大，而这个将会带来一轮新的全球范围内的QE，QE2、QE3都救不了经济，但任何一次QE的资产价格将是一件好事情。
接下来，我想谈谈中国经济。每隔十年，中国经济会有一次自上而下的结构性突破，带来生产力的提高，把经济拉上一个新的台阶。八十年代初，文革之后，百业待兴。这个时候，农村改革带来了结构上的突破，生产力的突然，拉动了持续六年的高增长。九十年代初，中国经济再一次陷入了泥沼，中国的对应措施是建立经济特区，大量外资引入，为中国成为世界加工厂奠定了基础，这是体制上的突破，带来的是生产力的提高。到了本世纪初，中国再一次陷入了泥沼，当时的解决方案是加入WTO，银行改革，又是一次体制上的突破，带来的是生产力的提高，把经济拉上了一个新的台阶。
每经网主持人:
时至今日，中国经济又开始进入了泥沼，中国迫切需要的是一次体制上面的突破，结构上面的改革，在这一点上，北京的领导人早就看到了。2007年就提出经济转型向消费拉动型增长转移，但是没等经济作出任何的反应，全球金融危机爆发了。北京领导人一看，原来救经济有捷径，我们不需要做体制上的突破，我们可以发钞票，可以烧财政的钱，这是这一次对于经济陷入泥沼的对应措施。但是，货币扩张政策、财政扩张政策也许能够把经济周期拉长，也许可以垫高经济GDP的底部。但是，它永远无法制造出可持续的向上动力。今天，我们所看到的所有逆周期措施是维持，而没有突破，少了突破，中国经济在今后几年依然会在不死不活中徘徊着。
许多人寄希望于中国人民银行减息、扩张，我给大家看一组数字，我把今天的货币数字和雷曼倒闭之前的货币数字比一比，如果是看贷款GDP比例，如果是看M2GDP比例，今天中国的货币数字要远远高过雷曼倒闭之前的水平，流动性紧不紧？不紧。如果你看一年期的存款利率、贷款利率，今天的水平要远远低过雷曼倒闭之前的水平，流动性紧不紧？不紧。第三组数字有一个略微的不同，如果你看存款准备金率，这些东西比较紧。把这三组数字糅合在一起，收到的信息是，如果画一个小圈，在银行体系内，在房地产和中小企业这个小圈子里面，流动性是紧的。但是，如果我画一个大的圈子，全社会今天的流动性根本不紧。中国的货币政策走在两难的处境上，今天的货币政策是太松还是太紧？答案是两个都对，这是今天中国货币政策面临的两难。
四年以前，我们是全球金融危机的无辜受害者，在过去四年我们把自己的经济撑出了很多问题，房价、地方融资平台，这是大家都能看得见摸得着的，我就不讲了。我认为，今天中国经济存在着两个结构性的问题。第一是银行去中介化，银行收进来资金，拱手送给中央银行20%，借贷给中小企业，那部分20%不能动了；银行通过各种方式最后进了房地产业，这个20%也动不了；银行借给国有大型企业，今天的国有大型企业没有人投资，周转速度下来了；只有最后的20%还在银行的全权控制之下，如果一个人心脏的4/5都不能运作，这个人还可以走多快？第二是投资去实业化。今天的民企没有人再投资。经济的一面是银行去中介化；经济的另外一面是投资去实业化。
每经网主持人: 这个时候，你跟我讲如果中央银行减息100个点，存款准备金利率降100个点，今天的中国经济就真的能弹起来吗？我认为，中国经济进入了一个持续3-5年的弱增长周期，太多的人告诉我，今年中国经济能够弹起来，基数上可能会有一些变化。但是，我认为，今后几年，中国经济在一个弱增长周期里面，这个的背后是一个弱的信贷周期，弱的房地产周期，弱的出口周期，弱的中小企业周期，直至中国可以出现下一轮的结构性突破，开放服务业，允许民营资本进入有利可图的行业，打造出新的就业机会，打造出新的经济增长点之前，我认为中国经济处在一个弱的周期。今天的问题不是经济会下滑多少，而是经济会在困境中维持多长时间。如果今后若干年经济都在一个弱周期，资金都在一个弱周期情况下，在繁荣期接下来的债务链就有可能纷纷断裂，当债务链断裂的情况下，整个的链子就有可能都断裂了，这是在座的各位在今天必须要审慎考虑的局面。
每经网主持人:
最后，我想谈谈中国的房地产市场。今天，成交量上来了，把这些数字压一压。我认为，在短期大量开发商资金链断裂的情况，至少在今后12个月不会大面积出现，有个别的开发商可能会有这样的情况。我认为，中国房地产在今后的12个月，在两个板中间化拢。北京的房地产市场，房价不能涨，限购令不能撤，今天中国管理房地产市场的宏观政策真的没有多少了，尽管货币政策可以天花乱坠，但货币政策对于房地产管控的效果已经不是很大了，尽管地方政府可以拿出各种各样的大数字出来，但今天的实际情况是地方政府没钱了，真正管理宏观经济最有效的是那个“说不得”的政策，即房地产政策。那么，北京所要做的事情，不是他要做多少，而是他不做，这个就是政策。今天，北京对于地方上做得过火的会打一把，敲一把。但是，在稳增长的大趋势下，对于许许多多地方政府所做的，我认为他采取的是睁一只眼闭一只眼的政策。
我认为，长远来看，中国房价必有一跌。今天，上海的房价已经到了东京房价的水平，而上海人的收入只有东京人的1/5。海南岛，如果海南岛能够把今天所有的房地产存量全部按照今天的价钱卖出去，开发商们囤积的18万亩地都能建成卖出去，海南岛可以收上来的钱足以买下一个小岛，一个叫曼哈顿的小岛，海南不需要再作中国的旅游中心了，咱们一口气做“全球金融一哥”算了。
每经网主持人:
我在曼哈顿的一个朋友，刚刚买了一块地，可以建四栋小洋楼，预计租金回报12%，你猜这块地花了多少钱？15万美金。今天的15万美金在上海、北京，只能买一个厕所。悬崖顶上的独立洋房，30万欧元，不知不觉间，我们像捡海竰子的人一样，已经走得很远了。
所以，三个因素就是：中国政策环境正常化必须加速，新一届领导人上台后必然加速；中国贸易顺差必须大幅度减少，甚至进入逆差，这个已经出现了，但还需要一定的时间；美国的量化宽松政策必须退出，人民币或多或少的还和美元挂着钩。我不知道三大因素什么时候具备，但我知道在2015、2016年之后，我相信三大要素会同时存在，这也是在座的各位需要准备的。
谢谢大家。
主持人：谢谢陶冬先生的精彩演讲，接下来我们将请出今天上午最后一位演讲嘉宾，她是：住建部政策研究中心主任秦虹女士，秦虹女士的演讲题目是：政策预期：调控强周期中的房地产，有请秦虹女士。
主持人：秦虹女士，您的演讲时间为20分钟，有请！
每经网主持人:
秦虹：大家上午好，会议给我指定了一个题目是调控强周期中的房地产，会议显然认为现在在房地产的调控强周期中。应该说，这一轮的房地产调控与之前的几轮有很大的不同。从1998年住房制度改革之后，中国的房地产市场真正形成，房地产调控从2003年开始调控，调到今天，这一轮的调控和之前的调控我认为有不同，不同在哪里？就是在2009年之前的房地产调控，基本上都是在发挥房地产的经济功能。2003-2007年是中国经济高速增长最好的五年时期，城镇化率最快的五年时期，人们收入增长最快的五年时期。但是，2003-2007年的经济增长始终面临一个重大的问题，什么问题呢？就是所谓的资源环境压力过大。所以，在这一轮里，国家宏观经济调控采取的主要策略是有保有压。压哪些行业？主要是压固定资产投资速度过快，外汇占用量过大的行业，信贷占用量过大的行业，恰恰钢铁、房地产都属于这些行业。所以，房地产业在这个时候服从了一个大局，这个大局就是要防止国民经济从偏热走向过热，有保有压，压的行业就是压房地产。那么，采取了缩紧银根、地根两大措施，直接制约了房地产的供给，上一轮房价上涨是不可避免的。
但大家可以看看，在2005-2007年期间，国家也出台了抑制房价上涨的政策，但所有的政策只有一个重点，就是调结构，不通过增加供给而通过调结构的方式来调控房价，我想是当时不得以而为之。因为，如果要增加供应就要增加固定资产投资，就需要信贷，就需要土地，就需要大量资金的占用。所以，2007年的房地产调控是为了服从大局。
每经网主持人:
2008年至今，房地产调控又服从了一个大局，即保增长。2008年，国家十大保增长的措施，第一条就是房地产。当然，从2003年-2009年，所有的调控政策都在服从一个大局，都发挥了房地产在国民经济中的一个平衡作用，也就是我所说的经济功能。那么，实施到今年的房地产调控，更重要的是发挥房地产的社会功能，房地产的社会功能是什么？房地产的社会功能不再突出地强调和利用它来推动经济增长和防止经济过热中发挥作用，更重要的是要让房地产业提供更多的、大量的居住产品，来满足人们对住房的需求，体现在以下两个方面。
第一个方面，通过建立完善的保障性住房政策，“十二五”期间新建3600万套保障性住房，来满足低收入家庭、城镇新增低收入家庭的住房需求。这样一个保障房供应政策，在“十二五”之前如此大规模的政策是没有的，体现了惠民生，满足居住需求，是通过保障房政策来实现的。
第二个方面，在住房市场上抑制住房的投机和投资性需求。采取了三项措施，一是差别化的信贷和税收政策；二是现时段的限购措施；三是满足合理住房需求。从去年的经济工作会议到今年历次的国务院常务会都提出来，要增加普通商品房的供应。那么，增加普通商品房供应给谁呢？是满足合理住房需求。抑制投资、投机需求，是为了抑制房价上涨，让真正有住房需求的人有机会、有条件来满足需求。
每经网主持人:
所以，这样一轮政策，发挥房地产的社会功能来提供居住产品，来满足城镇化过程中大量的新增住房需求政策，这是一套完整的政策，这套政策和过去单纯地把房地产作为经济调整工具，来满足经济发展，平衡发展社会的大局是不同的，应该说现在的调控政策取得了明显的成效，特别是差别化的信贷政策，在这次调控政策效果中发挥的作用是最大的。
大家知道，过去对投资和投机性需求控制的力度是不够大的，投机炒房的秘密在哪里呢？关键是用银行的杠杆。而这次，恰恰是在全国范围内城镇家庭购买第三套房的杠杆去掉了，把外地人在本地没有纳税，没有工作，没有社保的人，购房贷款给停止了。所以，我们把投资、投机性需求控制之后，剩下的市场主体，目前是自住性需求。那么，这就还原了整个房地产，特别是住宅产品的社会功能。
现在，很多人在批评这个政策，比如说手段不对，应该用更好的政策，用更好的长效机制来调控；也有人在质疑调控的效果，说效果短期可以看到，长期很难看到，说房价终究还要大涨，怎么采用更加严厉的调控政策来继续控制呢？
每经网主持人:
我个人认为，房价的上涨，房地产市场这样一个起起伏伏的变化，实际上在背后有很多非房地产因素导致了这样一个结果，房价只不过是一个表现，我们要建立长效机制，应该从大处着眼才能建立房地产业健康发展的长效机制，而不是从房地产业本身出什么政策解决长效机制问题，要解决房地产市场平稳、持续、健康发展的长效机制在哪里？在房地产市场之外。
为什么现在住房保障压力巨大？要建3600万套，是不是能够真正满足城镇新增住房家庭困难的问题呢？未来还有3亿农民进城，3600万套能够解决吗？我们只不过是把保障房限定在城镇户口家庭，这当然是可以的。但是，不能忽视大量的，已经在城镇里务工、经商的农民工。大家也知道，农民工的住房在农村，现在农村宅基地是城市住宅用地的4.8倍。那么，农民的住房在农村，农民的住房需求在城镇，农民赤手空拳居住在城市最紧迫的环境之中。如果我们不能够把农民在农村的宅基地变成财富，让他背着财富进城落户的话。那么，中国保障性住房的压力将持续加大，永远无法满足中国农民工进城的住房问题。
每经网主持人:
所以，农村的宅基地，农村的集体土地，如何实现它的财产功能，这是最重要的。城镇的房子是财产，农民的房子就不是财产？这是一个更大的问题，这和房地产有关系吗？很显然没有太大的关系。但是，你要是解决了这个问题，对中国保障性住房的发展就是一个良性的积淀。
为什么社会大众要投资、投机房地产呢？很显然，不是房地产本身的原因。更重要的原因是，现在货币发行量很大，今年的广义货币是92万亿，在去年的广义货币是42万亿，货币多是事实，但不投到房地产又投到哪个行业呢？最近，我们在做民间资本的调研，跑了很多民间资本聚集的地方，民间资金持有者反复问我们的一个问题是，我们不投房地产又投什么？非垄断的实体经济投资能赚钱吗？投股市，股市有前景吗？大量的钱放到银行贬值吗？现在可以不投房地产，钱可以暂时存在银行，所以银行存款大幅度增加。但是，这些钱总要投出去，投到哪里？如果将来投资渠道不能解决，货币发行量增长不能解决的话，房产投资需求性的压力仍然不能解决。
还有很多人提出了更现实的问题，中国社会保障是不是水平过低？我要靠自我保障，自我保障的机制是什么？买一套房子收租金就是对社会保障不足的一个重要补充。我想，投资渠道的问题，资金发行的问题，社会保障的问题，显然都不是房地产自身的问题。
每经网主持人:
为什么特大城市房价上涨难以控制？大城市房价高，住房难是世界性难题，我们不需要回避，这是没有问题的。但是，问题是中国大城市不仅房价高，而且涨得快。为什么涨得快？是因为中国大中小城市发展的不均衡。虽然，我们有600多个城市，但中国整体城市发展状况是大城市数量少，中小城市数量多，规模小，人口大量的向公共服务非常优质的大城市集中。所以，2010年第六次人口普查的数据告诉我们，北京、上海在过去十年，每年平均新增常住人口60万，像深圳、成都、广州这些城市，过去十年平均每年新增常住人口30万。像青岛等副省级城市，每年新增常住人口超过20万。在这样一个人口大规模集聚、需求量如此增加的情况下，你想控制房价上涨的幅度，靠目前这些简单的政策能够控制住吗？所以，如果我们不能调整城市发展的结构，解决大城市数量小，中小城市规模小的问题。那么，中国房地产市场的需求压力所导致的房价上涨的压力仍然是巨大的。
为什么初次置业购房压力特别大？大家说房价涨得快，收入跟不上，这是一个肯定的事实。但是，在中国是怎么支持初次置业购房的？主要是让商业银行通过打折利率优惠来帮助他，支持他购买第一套住房。但是，我想，中国的现实和未来将面临大量的初次置业的家庭，对于他们的真正支持就应该建立起一套有财政支持的政策性住房金融机制，来给予他们实实在在的支持，而不是依靠一些具有自身利益的商业银行。
如果财政体制、税收体制、土地体制不能得到根本性解决的话，那房地产市场的问题就很难得到彻底的解决。为什么地价、房价相互推动，轮番上涨？是不是和地方政府的土地财政、事权、财权不统一有直接关系呢？地方政府可以大规模、低地价出让工业用地，但是住宅市场的土地供应量很少，而且出现了地王。那么，解决房地产市场的问题，单靠税收政策、金融政策是不能完全根本解决的。我们想，房地产健康、持续的发展，更重要的是要从大处着眼来解决中国的问题，才能使房地产市场平稳发展。
每经网主持人:
那么，调控下的房地产会出现什么情况呢？我的总结是一减一加，增速减缓，分化加剧。增速减缓，就使得未来的房地产市场发展空间会比较大，新建住房交易量和二手房交易量约是8：2的关系，80%左右的房子交易是新建住房的交易，二手房交易不过20%左右，中国房地产市场发展的空间不是没有，还是很大的。对比一下美国，91%的二手房交易，9%的新房交易，是完全不同的两个概念。所以，我认为空间很大。
但是，今年空间大，明年空间大，后年空间大，增长可能就没有了。所以，增速一定是减缓的，房地产业的增长速度不可能复制前十年的结局。但是，分化加剧，城市分化、企业分化。城市分化，我们一定要关注人口流动趋势，今天的中国有13亿人，未来还有3亿农民工要进城，由于中国有600多个城市，还有4000多个中小县域、40000多个镇，中国的人口规模大，不光是农民工进城影响了中国的房地产市场，那是次要的，对中国房地产市场影响更大的是中小城市人口向大城市集聚。
所以，城市分化的第一点是大城市房地产的发展，由于有需求的支撑，市场空间是比较大的。但是，我们要注意到一些四线城市或中小城市，可能下一步面临着供给泡沫的风险，这是必须要引起重视的。为什么？因为，它的市场小，供应量一旦下沉，马上就会在短时间内增加。
每经网主持人:
第二点是企业分化，中国房地产从过去到今天，大者恒大，强者恒强。今后，我认为，过去那种有钱做房地产就能赚钱，无论什么企业投资房地产就能赚钱的格局可能不太容易再出现了，那些品牌美誉度高、专业化能力高的，今后的市场一定是他们的市场。房地产市场的空间是谁的？一定是品牌美誉度高，专业化能力强的企业，因为房地产市场提出了投资性需求之后，主要提出的需求是自住性需求，自住性需求对环境要求、功能要求是越来越高的，而专业化的开发企业，不一定是在全国美誉度高的品牌，在本地美誉度高的品牌也会有很好的发展前景。
以前有一些人过去搞高利贷，没有投资过房地产，没有专业的房地产知识，就去投资房地产，对专业上的判断是错误的，开发节奏完全是错误了，进房地产市场是很好的时机，但错失了房地产最辉煌的赚钱机会，现在反而被房地产市场套住了。所以，在过去大势都向上的情况下，你不懂得房地产做房地产是赚钱的。但是，现在大势已过去了，你不专业，就有可能被套牢。
我想借这三个方面来回答今天主办方对我提出的问题，谢谢大家。
主持人：谢谢秦虹女士，作为住建部政策研究中心的专家，她带来了大家都关心的政策与调控的声音。随着秦虹主任演讲的结束，今天上午论坛演讲环节到此就全部结束了。
每经网主持人:
主持人：随着秦虹主任演讲的结束，今天上午论坛演讲环节到此就全部结束了。接下来将进行的是本次博鳌房地产论坛第三场也是最后一场“地产精英博鳌论剑”。
调控两年，在限购、房产税、合理房价多重压力之下，行业起伏不定，多方博弈亦，从未间断。建立房地产市场调控长效机制和政策体系大势渐成，未来选择被动适应，还是迎接新挑战？现在我们进入地产精英博鳌论剑可持续中国房地产之三：政策挑战调控中的房地产
有请对话的嘉宾主持：
瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生
每经网主持人: 尽管这两年来宏观经济调控对房地产行业进行了各种形式的调控，我们主要分析上市房地产公司，从上市房地产公司的销售来看，看土地的购买量、商品住宅销售、销售价格等等。大家可以看到，土地购买量这些年虽然有减少，但可以说还是在很高的水平上；商品房的销售有下降，但应该说在今年还是有所回升的；价格也是这一轮调控的主要目标，但价格在某种程度上还是比较稳定的。
我们的总体感觉是，尽管有宏观调控，但房地产板块的整体表现还是不错的，房地产公司的日子分析上来看还是好过的。在这一页上一共有25家房地产上市公司，全年的预算，除了5家（红色）略有下降以外，其他20家都是上升的。那么，经过半年的运转，大家也可以看到完成得还是相当不错的，除了有10家略有下降以外，其他15家都是上升状态。这就说明，尽管宏观调控的力度比较大，中原地产的朋友也讲了市场需求还是有的，过去讲中国的经济发展、城市化发展，对于住房的基本需求，来自严格调控的状态下，上市房地产公司上半年完成的销售情况还是比较理想的。比如，万科全年1200亿元的销售目标，上半年完成了625亿元，应该说这个成绩也是相当不错的，比他们上半年的预算只差了5%。又比如，中国海外发展，无论是在国内的A股市场，还是在H股市场，是最大市值的上市公司，他们上半年的业绩还有所增长。