每经网主持人:
所以，从长期来看，中高端的房价继续看涨，尤其是在地段好和具备独特资源的高端房产将更加受欢迎。在中高端住宅开发方面，莱蒙国际做了多年的实践，我们也取得了一点点的成果。比如，在深圳和深圳周边打造了水榭系高端住宅，在深圳及周边城市比较受欢迎。我们在深圳做了水榭花都，项目已完成6年了，但该楼市二手房单价目前还是深圳的冠军。在深圳做了一个70多万平方米的项目水榭春天，当时出售的时候深圳限价，周边的房子卖到了2.4万元/平方米，但政府给我们的售价最高只卖2.1万元/平方米。这个时候，很多同事说不能不讲经济规律，不能不尊重市场。后来，我说在这么一个情况下，咱们就顺势而为嘛。在被限价的情况下，用这个口号开盘，一天卖了20个亿，企业利润也不错，现金流也很好。同时，消费者也得到了实惠，政府也很高兴。我想，在这么一个环境下，我们只能趁势而为。今年，我们卖到了第五期，是6月10日开盘的，比去年的价格略有上升，卖到了16个亿。我想，只要国家的经济持续发展，哪怕慢一点，我想从居者有其屋向居者优其屋的方式转变是可以实现的。
因为，我们做了很长时间的百货业，对商业地产有自己的认识，就制定了中高端住宅+城市综合体的模式，正在开发和运营的城市综合体有7个，是莱蒙系，莱蒙城、莱蒙都会等等。
从我国的实际情况来看，经济结构的转型，商业地产将长期受益于城市人口的增加和收入增加的叠加。所以，我们认为发展潜力还是比较大的。根据我们过往27年零售百货的实际经验来看，中国一、二、三、四线城市的人均GDP和商业发展的状况有非常密切的关系，人均GDP3000-8000美元的城市在商业地产处于起步期，人均8000-20000美元的城市在商业地产处于加速发展期，人均20000元美元以上的城市在商业地产处于成熟期。我想，每年还是可以保持比较高的发展需求。
每经网主持人:
驱动商业地产发展的关键在于结构性缺失，现在电商对传统零售业冲击很大。但在这么一个情况下，做商业地产也可以采取很多应变措施，发动更多参与性、体验性的消费。
根据城市扩张和消费升级阶段不同，在城市更新改造过程中，存在大量与城市发展、消费升级不匹配的“旧有商业”，具有良好的升级前景。近几年面对调控的实践，莱蒙国际奉献的中高端住宅+商业地产的两条腿走路模式，加速回笼现金流，享受零售物业增值潜力，使我们的路子走得比较稳健和均衡。
稳中求进的稳，第二个稳表现在稳健的财务策略。上市前夕，市场非常地冷静，投行等各方面都压我们的价格，在这种情况下，上还是不上？最后，我们还是作出了决定，看长远，不计较一时的得失，除了能筹措一点资金之外，更重要的是可以通过上市来改善公司的治理结构，我们自觉或者不自觉地能够得到一些进步。所以，去年的上市也募集到了2-3亿美金。目前，我们的负债比率不高，到今年3月底净资产负债比率才30%多，上半年也买了将近40万平方米的土地。
每经网主持人:
我想，我们在减息已经开始的情况下，还可以储备更多的一些土地，还打算买60亿元的土地。我们也要成立基金公司，成立了华盛莱蒙基金，目前的运营状况良好。另外，我们与境外基金在项目层面合作。比如，我们和新加坡的美龙控股有合作，除了他们入股公司之外，还有很多的合作，还有汇丰、南方基金等等，都和我们保持了合作，利用的他们的基金，可以让我们的企业壮大得更快一点，让我们的团队得到更多的锻炼和进步。
刚才，谈了莱蒙国际的稳健精英，下面谈谈怎么样稳中求变的“变”。途径一是采用财务杠杆，当前房地产企业关注效率为核心的回报评价。多元化的拿地模式，坚持主业发展的模式上，积极参与到现在的旧城改造、政府产业园建设中去，积极去寻找产业间的互动，在旧城改造、一、二级开发联动、旅游地产做了一些开发尝试。
每经网主持人:
比如，我们和天津的深营集团在天津合作了400多万平方米的国际商务区，其中一半是做中国北方最大的农产品交易中心，另外一半做房地产。在惠州利用深圳的品牌知名度，在去年年底收购了1.4公里海岸线的旅游度假地项目，主要还是面向深圳市场，派出了几位对旅游地产有激情、经验的项目开拓，莱蒙国际的旅游地产在打基础。我们也参加深圳的案例改造，在深圳有两个项目，加起来总面积约140万平方米，希望今后在这个论坛上有更多的机会和大家交流。
我想，不管市场如何变化，政策如何调控，作为房地产企业，做好品质和服务才是我们的根本，形成客户、员工、股东和社会四个关系的共赢。
最后，再次借本次大会的主题“可持续发展”，大家一起共同推动房地产事业坚韧、持续地往前发展，谢谢大家。
每经网主持人:
主持人：黄俊康先生是首次应邀出席博鳌房地产论坛，谢谢他为我们带来的精彩演讲。接下来有请:中原地产中国大陆区总裁赖国强先生，赖国强先生的演讲题目是：调控常态下房地产市场的韧性，有请赖国强先生。
主持人：赖国强先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
每经网主持人:
赖国强：各位朋友、各位嘉宾：
大家早上好！
我本人在行业从事21年，在中原从事20年，今年5月1日集团提拔我成为中国区的总裁，能在这里和各位同行分享中原的数据、中原的观点，非常地荣幸。
我相信，从昨天的议题和整个会议精神可以发现，大家对前景比较看好，比较乐观，量升价稳。现在，在调控着，为什么市场还有不错的表现？我想，先从这个角度讲讲中原是怎么理解我们的客户的。
中原一是家代理公司，不是开发商，刚好和莱蒙国际有非常好的合作，在各个区域都做出了不错的成绩。但是，我们总要知道原因才可以配合今天的主题，今天的主题是“可持续发展”。如果市场是好的，我们就可以安心去发展了。但是，市场真的好吗？好在哪里？客户是怎么想的？他们心里是怎么考虑购房的？我想，今天的演讲围绕这个主题进行。
中原是一家全国性的代理公司，在全国30多个城市都有代理业务，帮开发商卖楼，收集到了很多的数据。同时，我们在全国20个城市都有做二手房买卖，有1500家地铺，每天做客户租赁、客户买卖转手，与很多的小业主每天都要聊，到底他们的心理状况怎么样？所以，也许今天我讲的角度会和以往嘉宾讲的角度都不一样。
每经网主持人:
一、调控就像少女的心。
根本不知道什么时候有政策，你触摸不到，也别想，我们就看着这个方向去做。我们认为，调控仍将持续，从原来的以调为主，变成以控为主。
什么意思呢？以往楼市一直有调控，只是调控力度大小的问题。在1989年，《人民日报》就提出过房价高了，要开始用法规了，从开始用法规到现在的严控是有一个过程的。而且，以往是一、两个单一的政策，现在是复合的政策来调，也有改变了。由原来的法规，到现在金融政策都配合到调控中来了，包括限价、限购等等，我们发现普及面非常地广，调控效果也有一定的权重。最近，刚需客户是主流，没有什么炒房客户了，客户也是非常地理性了。
每经网主持人:
2012年上半年市场复苏，因为金融政策的宽松。最近，我们也听到了很多准备调控的声音，市场回暖是有预期的，下半年肯定比上半年好，我们是代理公司，有一些数据。1-7月份，整个国内大陆区的业务是24亿元的人民币，比去年同期增长15%，原因是什么？要找出原因，才能更好地发展。
市场回暖有预期，要稳定发展，要保持温度，不要让它太热，也不要太冷，曾经成交低迷时期是非常痛苦的。所以，转调为控为主的政策是有利好的，升温将导致未来有持续政策来临。
从按周一手成交套数上看，中原监控的54个城市6月份的成交回升，市场还是不错的。一手住宅从每个月成交均价分析来看，一线城市的反弹是比较明显的，二、三线城市没有回到去年的高位。6月份二手成交数据明显回升，比所谓的高峰期有明显的下滑，因为投资客户已经没有了，现在都是刚需客户。二手价格方面，中原二手住宅价格指数显示7月份六大城市连续五个月上涨，以北京为例，北京环比上涨最为厉害，7月份环比涨幅为2.15%，二手房也有希望了。
每经网主持人:
所以，我认为在持续调控之下，2012年比起去年差的时候，量在回升，价格也在稳步回升，成交活跃，龙头房企也体现出对后市的信心，做了买地的准备，出手也有信心了。到底市场发生了什么样的变化？真的好是好在哪里？我们如何去看待后续的发展？如何去认识这种变化？市场变了，我们怎么变？
二、80/90主流时代的变局。
中原有过统计，80/90的同事占80%以上，25000人的同事中有20000人左右是80/90后，我们开会时就讨论怎么管住80/90后？如果我们不了解他们，不管好他们，企业就会非常被动。因为，企业不是同心同力嘛。等同于做一个市场，客户都是80/90，如果你和他们不是同一个思维去做的话，我相信也是非常被动的。所以，要掌握未来的发展，就要掌握严控背后谁是活跃分子，谁是我们的购买群体主力。
每经网主持人:
这个时代已经变了，80/90后已经进入了婚龄期，30岁是要置业的时间，他们是主力的购房人群。这帮客户是80/90，他们有什么和我们不一样呢，我是68年出生的，当时出来工作很努力，也要赚钱，做三年买了一套房，自己赚的钱，爸妈没有给钱。但是，现在的80/90后自己不一定很会赚钱的，但家里对他很支持，哪怕他还没有结婚，也先给他买套房子支持他。所以，80/90后成为了购房的主力，他们的心理需求和传统客户是不一样的。
在这里，有一个武汉最热销楼盘的分析。66%以上的客户是80/90客户，不会多于两代同堂的家庭结构。从“按步就班”到“一步到位”，他们是新中国第一批独生子女，独享全家人的关爱，当他们遇到限购令，选择举全家之力一步到位越来越多。
在我们统计四大城市中小户型销售占比情况中，小户型销售比例实际上在逐步减少，客户愿意买的房子面积开始偏大，希望一步到位，但不是他自己的钱，是家里帮他买的，爸爸的名字写上去，或者是刚毕业的学生还没有钱，帮他买一套房子，提供给他日后使用。
每经网主持人:
所以，我发现，如果是80/90客户的选择，他们的观望情绪没有成年人那么稳，该出手时就出手，不会太观望。80/90后阅读政策的观念是比较果断的，他们认为限购是压抑的时候，并不是本质上没有人买，是不让人买。因为城市在发展，城市进入了城市化道路，发展依然往上，未来的房地产价值还是存在的，早买还是要好一些。
他们的心态为什么会改变呢？因为，他们是新的一代，新的一代炒卖是不行的。但是，他们对资产的利用有他的办法，买房等同于一种理财产品，买下来不纯粹是产品本身的价值提升，他们要考虑有没有固定的回报，现在通胀那么厉害，有没有避险的可能性？他们买房会考虑有没有租客？投资前景如何？他们的心理也在逐步成熟。所以，我看到很多投资型的不限购物业，年轻购买群体非常多。
80/90后的生活观念强调自主与享受，如果能住在城市的市中心，综合体更好，他们喜欢自己的生活模式，要满足潮流，越新的概念他们越容易接受，越传统的越不感冒。所以，现在很多LOFT产品非常受80/90的欢迎。
每经网主持人:
80/90喜欢用网络，他们是未来的希望，他们变成了宅男宅女，可以不出门就在家里处理所有要做的事情，他们不喜欢很劳累的购物，在网上解决所有的事情，家里的网络很重要。这样的话，有可能会改变我们对产品的设计，以及户型的确定。因为，他们以后不需要很大的书房，可能不需要书桌和椅子，在床上都可以上网，因为整个房子全是无线网络，客户需要什么，你就给他什么。
80/90是未来的消费群体，但他们的存款观念弱，加之通货膨胀明显，他们很少人是拿自己的钱买房子的，一般是父母先投资，很多80/90父母将房产投资作为遗赠财产，或者作为资产配置，房产金融化特质超过以前。
80/90喜欢生活在商业综合体、轨道交通附近，不喜欢在市郊，不喜欢距离市中心很远。那么，市中心的项目未来遇到的挑战会比较大。市中心的城市综合体及住宅物业，持续溢价力将有很大的文章可以作，也有非常大的空间。
每经网主持人:
在我自己的理解里面，现在的调控比较严厉，但重心在控的基调是明确的。我做房地产20年，经过了几次宏观调控，每次调控就为未来的发展奠定了更好的基础，房价稳步回归到理性，但也会有自己的发展事态。那么，作为开发商，作为行业从业者，我认为调控给了我们很好的挑战，频繁的调控在市场上的反映还是比较活跃的。一方面，我们要了解市场。同时，也要阅读客户的心态。因为，80/90客户的特点从心理、心态到需求都已经发生了很多的变化。客户的变化催生出了更多细分市场，例如“潮流物业”、“遗赠物业”、“理财物业”等，都卖得很好，而之前的“投机”市场风光不再，也是政策调控最大的作用。相信随着降息降准等一系列宽松金融政策的持续，未来房地产市场将进入一个需求多元化、市场细分化、金融捆绑化的新时代。作为代理公司，我们在未来的时间也会继续关注市场需求。
所以，我的总结是，市场持续严控下，交易依然活跃，市场会有很大的变化，但未来还是很有希望的，是可以期待的。
每经网主持人:
我的发言到这里，谢谢。
主持人：谢谢赖国强先生的演讲，接下来我们将请出：瑞银证券有限责任公司董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生，赵驹先生的演讲题目是：房地产发展及融资现状的一些看法，有请赵驹先生。
每经网主持人:
主持人：赵驹先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
赵驹：谢谢大家，谢谢观点杂志的邀请，大家早上好！
我是瑞银投行中国区的负责人，近几年参与了很多境内外的融资项目，前几年我们有专门的团队对房地产行业进行研究、跟踪、分析。但是，这几年，也可以看到房地产市场比较冷淡。刚才，莱蒙国际的黄总，如果我没有记错的话，应该说从去年到今年是最后一个在香港的首发。刚才，黄总讲，绿灯一亮，就要走。这几年，香港市场的现象确实是非常突出。
从2009年以来，香港市场开始有了两个窗口，从4月份-6月份，从9月份-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比较明显的。但是，今年，可以看到这两个窗口越来越短暂。
今年，我们做了几个IPO市场的首发，海通、中国有色等等，每一个几乎都是非常规的发行，不是理论上、书本上看到的常规发行，基本上是我们事先要做大量的工作，不能寄希望路演，要把工作的重心往后移。路演在某种程度上变成了一种形式，在前期几乎找到了所有的投资人，路演中只是履行一下形式。
每经网主持人:
海通发行规模18.5亿美元，在4月下旬一个很短暂的窗口进行了三天的路演，香港的公开发行是五天，五天的时间完成，时间很短暂，管理层就只是在香港进行了简单的路演。所以，目前的形势和状态都发生了很多的变化。
从资金链来讲，在10几年前做一个国际发行，比如中国石油、中国联通、中国石化等等，基本上我们拿到的需求是1/3在亚洲，1/3在欧洲，1/3在美洲，分布比较均衡。但是，从2006、2007年以来可以看到，整个的发行，整个的需求越来越多的集中在亚洲，越来越多的集中在以香港、新加坡为代表的亚洲基金。一方面是因为很多国际基金都已经在香港建立了分号，建立了自己的亚洲基金；另一方面，很多资金，特别是欧美资金，他们自己受到了欧洲债务危机的影响，对于中国股票的需求，对于中国债券方面的需求都变得明显减少。
每经网主持人:
所以，路演从亚洲区转到欧洲区的时候，在香港、新加坡路演完以后转到欧洲，如果没有需求，没有完整地覆盖，这个发行就很有可能推迟，很有可能完成不了。所以，黄总说一看到绿灯就要往前走，的的确确是我们这两年做香港的股本、股票发行的一个体会。
应该说，香港的债务市场和国内的债务市场在债券发行方面，对中国的企业来说，无论是境外投资者还是境内投资者都相当欢迎。今年，以中国石化担保、中国石化境外担保30亿美元，两天就并购完毕。并且，利率水平对发行也比较有吸引力。
博鳌房地产论坛，我是第一次来，去年本来也要来的，因为其他工作耽误了，也谈了自己的一些看法。我的理解是，中国经济过去二十年的高速增长，应该讲前十年得益于我们大量的吸引外资，外资在整个经济发展中扮演了非常重要的角色。我们看到中国那么多的城市出现了经济技术开发区，在那么多的经济技术开发区里面有那么多的国内国外品牌在设厂，推动了中国经济有很大的发展。
每经网主持人:
在2000年以后，房地产业在中国经济发展中的地位非常突显，我们这个行业对于其他的行业，比如建材行业、钢铁行业、能源行业等等的带动和拉动是非常巨大的。
因为，我们也看中国建材、华润水泥等民营企业，也看很多钢铁企业，也看很多能源企业，的的确确房地产行业如果打一个喷嚏，就可能会影响到他们的一些业绩和发展，也的的确确在过去十年中，房地产行业在整个的国民经济中，在整个的GDP中起到了推手作用。
现在宏观调控，经济要转型，我们的发展对于资源的需要，对于其他方面的制约是非常大的。但是，从现在看来，我的感觉是转型到目前为止似乎还没有找到一个新的突破口，房地产行业可能在未来一段时间依然扮演着GDP增长、经济增长的推手作用。
每经网主持人:
现在宏观调控，经济要转型，我们的发展对于资源的需要，对于其他方面的制约是非常大的。但是，从现在看来，我的感觉是转型到目前为止似乎还没有找到一个新的突破口，房地产行业可能在未来一段时间依然扮演着GDP增长、经济增长的推手作用。
来之前，我请分析员整理了一些材料，在这里向大家汇报一下。
每经网主持人: 因为，我做了20多年的零售百货，对商业地产有比较深刻的经验教训，也有一定的触觉。所以，我们也建立了一支比较专业的商业运营管理团队。天虹做了28年，既是股东，也是合作伙伴，对我们发展商业地产有很大的支撑作用。
在这次调控中，这个冬天其实是最冷的。但是，在这么一个情况下，我们怎么应对问题？在企业经营管理方面、在模式方面，做了一些思考，也做了一些探索。今天，很高兴有机会和同行一起交流看法。
我们的做法可以用“平衡发展，稳中求变”来概括。所谓稳，坚持商住两条腿走路的经营政策，即双轮驱动；所谓变，是变中求进，高周转，高效率，多元化地购置土地。
所谓双轮驱动，即中高端住宅开发+城市综合体的模式，第一个轮子是坚持中高端住宅开发战略。然后，根据市场的变化、政策的变化，可能某个时间段中端的多一点，某个时间段高端的多一点。所以，我们公司一直保持比较好的毛利润，未来几年，我们还是能够保持40%-50%的样子。
我想，房地产行业已经慢慢地从有房子住向住好房子的下半场过度了。2005年以前，国内建的房子基本上都是比较差的房子，真正的好房子是2005年以后开始涌现的。所以，我觉得这个市场还是很广阔的，改善生活，无论何时何地，大家都会有这种需求。在文革那么凄惨的年代，大家都想办法到哪里搞一点肉票回来改善一下生活，这是人的本性。