每经网主持人: 　第五大挑战是商业地产的挑战，也不多说了，有些地方已经发生了商业地产的过剩，有些被套牢，有些在洗牌，在自我淘汰等等。我的一个观点是，中国的大城市圈，京津、长三角、珠三角还是很有前景的。我的一个观点是，在这种挑战中，要做商业地产，先做商业人，先有商业的竞争力，由于时间关系不能展开，我们有很多经验和教训，如果要做商业地产的话，要把握好，才能应对挑战。

每经网主持人: 第六大挑战是企业在竞争中分化了挑战。将来可能出现两类企业，一类是规模化、标准化、高增长的大企业；二是专注于某一细分市场的领先者，比如商业地产、教育地产、养老地产、旅游地产等等，可能最后还是要立足于自己的现实情况。

每经网主持人: 　第七大挑战是走老路，还是进行创新的挑战。我要讲的观点是，我们的企业再着老的套路打下去可能走不下去了，老套路可能走不动了，这就需要企业家要有企业家的冒险精神。那么，所谓的创新，最核心的，也是最灵魂的东西，可能是企业的商业模式、发展模式的创新，当然还有很多创新，包括管理创新、人文创新等等。那么，我的观点是，中国经济经过二三十年的高速增长，已经走到了下滑的通道，在这种通道过程中，我们的改革也遇到了一些天花板，在这种情况下来讲，如果说我们仍然按照老的路子、老的框架走下去，走不通。因为，我们还不能很快知道新办法是什么，新路子是什么，这就要求我们创新，需要企业家有企业家的冒险精神，希望我们以颠覆性游戏改变者的身份来出现，当然每个企业有每个企业的具体情况，就不多说了。

每经网主持人: 　最后，我要讲的是，危中有机，人有我有，人无我有，在竞争过程中肯定是强者胜，快船超慢船嘛。
　　上午，大家讲得很好，也讲得很细致。我想，未来几个月的市场应该是一个趋于稳定的市场，而不是一个真正大拐点的出现，可能持续到明年的3、4月份，我们的企业要做到优化结构、加速周转、加速去库存化、创新发展模式、创新融资模式、合理储备土地、强化服务，使我们能够度过这一段比较艰难的时刻。
　　谢谢。

每经网主持人: 　主持人：谢谢刘晓光先生的精彩演讲，接下来我们有请：金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生，黄俊灿先生的演讲题目是：走向复合型地产时代，有请。
　　主持人：黄俊灿先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

每经网主持人: 黄俊灿：各位同行、媒体朋友：
　　在这里分享一下对行业的看法，调控比较多，主要是针对住宅业务，地产的业务比较宽泛，有很多的业务值得我们做。但是，大部分同行做住宅比较多，住宅的钱也比较好挣。那么，住宅受到调控之后，将来行业可能更多的会向多元化、复合型地产时代做演变。接下来，我会把金地对市场短期和长期的看法和大家作一个简单的分享，也提提我们自己应对的看法。

每经网主持人: 　　短期是适度回暖，但我们觉得压力还是存在的。从这个图表上可以看到，金地进入了14个城市，我们做了一些统计，从2009、2010、2011年的总体情况来看，成交总量在逐渐下降。但是，从今年上半年的回暖情况来看，可以看到不同的城市其实有不同的市场表现，分化得比较厉害。比如，杭州在今年上半年的成交量已经超过了去年全年的成交量，有些城市复苏比较快。怎么样在下一轮找到应该要去的市场，对我们来讲显得特别重要。
　　金地对于每一个进入的市场都有一套系统，有23个指标来衡量每一个城市的地产情况，我们希望在后续能够通过这样一套体系给公司增加一些竞争力。
　　从土地市场来看，适当地在升温。1-7月份，平均溢价率是10%多，溢价率不高。那么，还有一些土地流拍，在7月份没有一宗土地流拍，溢价率也在提高，行业波动变快，市场回暖，大家对市场的信心又有回升，都愿意出手拿地。

每经网主持人: 　短期回暖的动力，一是货币环境。因为，经济快速回落，这张GDP的图可以看出已经到达了2001年的数据，我觉得经济回落对行业来讲并不是一件好事，但是经济回落所带来的货币政策、宏观政策对于我们这样一个高度依赖资金的行业来讲是非常有帮助的。银行利息的下调，买房贷款成本的下调，这是有好处的。
 

每经网主持人:    另外，可以看到地方政府在不时地做一些小动作，希望在土地收入减少的情况下，对房地产行业有一些扶持。同时，也可以看到真正的住宅刚性需求经过差不多半年的观望和等待之后，也在出手了。

每经网主持人:
　　总体来看，今天像大家在会上说的一样，应该会是在平衡民生和增长之间做一些平衡，短期应该还是有一些机会。但是，也有非常多的压力。可以看到，去库存的压力还是非常大，6月末的库存在增加（国家统计局报告）。虽然，库存消化指标在下降，从12个月降到10个月。但是，可以预计到在今年下半年很多标杆房企推到市面上的量在增加。今年新开工率进一步下滑，说明大家手上都有比较多的货，也许大家对未来不是特别看好。
　　所以，短期来看，我们认为要优化产品结构，使库存去化得更好一些。那么，改善产品结构，在推向市场的产品中更多的推一些与首置、首改对路的产品，争取优化项目成本，当你的售价被政府限价的时候，肯定要优化原来不必要的成本，优结构、快增长、保利润是短期的一个经营策略。

每经网主持人: 长期是整个经济增长速度应该会趋于平缓，过去高速增长的经济应该会慢慢平缓，地产作为和宏观经济高度相关的一个行业，应该说也不能例外，我们认为它的长期增长将会放缓，过去粗犷式的野蛮增长会慢慢过去，带来的将是机械化的经营，过去拿到一块地就会挣钱的时代基本上会过去了。现在，如果不好好研究市场，不好好分析，不去提高产品竞争力的话，我们可能就会挣不到钱。
　　所以，长期来看，经济在转型，地产时代的盛宴从黄金时代进入了白银时代，还是经济中的一个非常重要的部分，是不可或缺的一个部分。但是，它所产生的作用，可能对经济的支持不会像过去那么大。

每经网主持人: 　世界上的外围萧条也倒逼我们要转型，国家也会不断地把经济增长从固定资产投资方面转向其他产业升级，任何一个国家都不会把一个国家的竞争力、经济增长紧紧只建立在砖头和水泥上，一定要有自己的产业。所以，我们也要认识到这一点。在李副总理对未来经济的考虑中，第一点也是产业升级。我们要感到欣慰的是第二点，依然是城市化，地产行业虽说在转型过程中受到了阵痛，但我们觉得未来它还是有比较好的成长空间。
　　对于地产企业来讲，从2009年到2011年，住宅均价增长速度在下降，建安成本在上升，居民地价未来也有可能是上升。那么，总体来看，未来的利润空间会下滑，行业的毛利率往下走肯定是一个趋势，调控将是一个常态，房价是处于在高位盘整的一个状态。确实，我也认为现在的房价比较高，去国外看欧洲、美国的一线城市，他们的房价和我们的一线城市房价比，确实会感觉到别人的房子物有所值。所以，现在有非常多的中国资金到美国买房，也有一定的原因在这里。
　　所以，我们要看到行业持续发展将会面临很多挑战，经济增长速度在放缓，住宅行业的发展速度也应该会下调，政府的调控将会是一个常态。另外，价格的上升、毛利率的下降，都将成为未来的挑战。

每经网主持人: 地产行业要在上游、中游、下游来进行应对。比如，在上游要充分发挥金融平台，拓展融资渠道，在股本融资、创新项目合作、创新型基金管理方面，一起做一些动作。现在，我也看到越来越多的大企业都开始在合作了。刚才，星河湾也谈到和雅居乐在合作，将来可能会看到越来越多的一线房企的合作机会也会越来越多。另外，基金模式在地产业务中也会越来越多，今天我也看到有非常多的地产基金行业内的朋友们来到了这里，一会儿也想听听大家的高论。

每经网主持人: 　中游，开发业务，大部分集中在住宅产品上，未来像商业地产、旅游地产、养老地产，包括一些配合国家产业升级转型的高新园区的开发，这些业务我们都应该去考虑，我们能够建一些房子，但应该给这些房子赋予更多的服务，赋予更多的内涵。这样的话，我们的价值，我们的利润空间才有可能得到延展，中游要把开发业务做一些多元化。
　　下游，对客户需求做一些拓展。比如，金地公司成立到现在开发超过了3000万平方米的住宅，这么多人住在我们的社区里，物业公司为他们服务，我们还能做一些什么？能不能在社区网购、社区家政、社区租房、二手房买卖方面做一些事情？包括社区活动，现在我们遍布全国在几十个城市有开发，能不能组织某一些城市的住户到另外一个城市去参加活动？组织对口的主题活动？等等，这些问题都在思考，开发商能不能为住户提供云服务，将全国的资源做一些整合。
　　所以，金地公司首先会把住宅业务做好，一梯两翼，通过商业地产使得我们的收入结构有一些调整，能够平抑波动。现在，我们的地产开发主要以自有资金为主，现在去国外看很多都是自有资金加上其他愿意投到这个行业的资金，再加上银行的贷款。所以，未来我们这个行业，开发商会从投资管理去将风险分化，越来越多的行业基金在不断地成长，将来他们会去做更多的投资管理。

每经网主持人: 金地公司在2006年就成立了稳盛投资平台，专门做地产投资基金，在这家基金里头，金地真正出的钱非常少，我们对自己有比较高的要求，希望最多不超过10%的共同投资，其他的钱全部是外面愿意投到项目上来的，甚至有些基金一分钱都不出，全部是帮别人管理投资。从现在来看，我们管理的资产规模差不多接近30亿人民币，估计到今年年底有希望做到50亿人民币。
　　现在，我们在股权投资方面有一支境外美元基金，同时在境内做了两个人民币基金。那么，在债权基金方面，今年由于地产调控资金比较紧张，很多同行找到我们的基金管理公司，我们也帮大家融了不少资，现在已经投了两三个项目，还有几个项目可能也会继续做。
　　这里有一些投资案例，由于时间关系就不讲了。

每经网主持人: 　人民币的债权基金主要是投向非金地的业务，有一些项目从银行贷款比较困难，我们就帮他去融资，把钱给他。因为，我们对这些项目判断比较清楚，项目的抵押率也比较低，如果开发公司或地产公司最后还不起钱的话，我们处理起来也比较容易，我们和金融机构不一样，我们有处置资产的能力。
　　再讲讲商业地产，可以看到商业地产的发展空间还是很大的，未来经济增长之后，大家都愿意去商店做更多的消费，可以看到中国平均人均商业面积只有0.6平方米，而发达国家是我们的好几倍，这里面蕴藏着巨大的机会，也存在着巨大的陷井。商业地产公司和住宅不一样，当你做一个商业地产项目的时候，如果没做好，项目可能就死掉了，钱打水漂了，住宅不一样，就算没有卖好，资金也可以回笼。但是，商业地产不一样。对于金地来说，做商业地产，可能做针对这个城市的中高端购物中心。同时，对于能够和住宅业务协同的社区大商业，我们也会着重考虑。三、四线城市的商业机会，我们会比较慎重。
　　案例：深圳金地大百汇、北京·金地广场，将在今年9月份开业。绍兴·金地橙街，18万平米的商业配套。
　　商业地产确实需要耐心经营，我们做商业地产到商业地产项目有产出，应该还要过几年，大量的商业集中在2014年开业，到时候才能给我们带来商业的租金收入。今天，我们很羡慕恒隆地产，陈先生在10几年前，在我们挣住宅地产的钱挣得不亦乐乎的时候，人家就已经做商业地产了。所以，我们要在做好住宅业务的同时，不断地在商业地产方面做延展，希望在这方面做一些尝试。
　　观点就和大家分享到这里，有不对的地方希望会后能够和大家进行交流，希望大家指正，谢谢。

每经网主持人: 　主持人：谢谢。接下来，山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波先生，曲波先生的演讲题目是：中国长寿之乡滨海养生之都--可持续发展的文登房地产，有请曲波市长。
　　主持人：曲市长，您的演讲时间为10分钟，有请！

每经网主持人: 　　曲波：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：
　　十分高兴与各位新老朋友们相会在美丽的博鳌，希望通过此次论坛，开启我们更深层次的交流与合作。
　　文登市地处胶东半岛东部沿海，面积1645平方公里，是中国长寿之乡、温泉之都和著名的道教圣地，是一座最适合人类居住的海滨城市，综合经济实力居全国百强县前列。文登房地产市场从上世纪90年代初启动，2005年开始进入发展快车道，特别是2007年以来，更是文登房地产市场加速发展的5年。2007年全市商品房成交量21万平方米，成交金额3.5亿元；到2011年，全市成交面积180万平方米，成交金额50多亿元，5年分别增长了9倍和14倍。即使在2010、2011年国家宏观调控政策频出、房地产业整体环境趋紧的情况下，文登的房地产市场也逆势而上，每年保持了30%以上的增速，是胶东半岛县域房地产市场中增长最快的，在我国整个东部沿海的县域房地产市场中也名列前茅。并且文登房价一直保持平稳增长，平均增长率10%左右，没有因过速增长而形成泡沫，目前全市商品房均价4110元。依托优越的自然生态环境，文登大力发展商品房外销市场，2009年以来，商品房外销率始终保持在50%以上，全国有639个城市在我市有购买商品房的记录，远期外销率预计将达到70%左右，为我市房地产市场的持续快速健康发展提供了强力支撑。目前，文登已有华夏幸福基业、光耀、宝安、海尔、卓达、天山等国内知名公司进驻，带动了住宅开发、商业地产、养生地产、养老地产、旅游地产等多种业态百花齐放，协调发展，形成了城市中心区、开发区、南海新区三大板块联动齐发，海景房、温泉房、山林房三大品牌争芳斗艳，高端住宅、旅游地产、城市综合体三大品种全面投放的全方位、立体化发展格局，呈现出强烈的上升期特征。我们可以自豪的说，文登的房地产市场就是可持续发展的，完全契合了本届论坛的主题。

每经网主持人: 文登之所以吸引了众多知名企业，形成了健康可持续的房地产市场，我认为主要基于以下两点原因：
　　一是文登具有无可比拟的先天优势。文登因秦始皇东巡求养生之术，召集文人登山而得名，已有1400多年建置史，是胶东半岛少有的“千年古县”，孕育出了独具特色的士学文化、道教文化、李龙文化、红色文化、久享“文登学”的美誉，是山东历史文化名城。文登地处北纬37度，黄金纬度线，依山傍海，山清水秀，四季分明，气侯宜人，是中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家森林城市、国家园林城市。国家森林公园、国家级自然保护区昆嵛山，被誉为“海上仙山之祖”；中国道教全真派发祥地圣经山天然老子石像栩栩如生，《太子老子道德经》摩崖石刻被列为全国重点文物保护单位；省级森林公园天福山是天然绿色氧吧；李龙故里回龙山有270多年的庙会史。拥有156公里的海岸线，12公里长的天然沙滩海水浴场、绵延数十里的万亩松林。五处高品质天然温泉构筑成中国“温泉之都”，已建成天沐、汤泊两个五星级温泉度假村，均被评为国家4A级景区，海尔原乡37度国际温泉旅游小镇正在加紧建设，年底部分主体可完工。正是依托如此优越的自然生态环境，市委市政府确立了打造“养生人居文登”的目标，不断挖掘潜力，激发活力，有力地促进了房地产市场健康快速发展。

每经网主持人: 　二是文登具有无可超越的后发优势。文登位于青岛、烟台、威海三市中心，是山东半岛蓝色经济区的核心居于；陆海空交通设施完备，309国道、威青高速、济威铁路穿境而过，2小时车程内有5个国家一类开放港口、3个国际机场，境内的威海国际机场已开通韩国、俄罗斯等20多条国内外航线，正在建设的青烟威城际轻轨2014年通车，30万吨级南海新港部分投入使用，疏港铁路已启动建设，是中国北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。
     文登产业发展载体完善，城市文化商务区建设面积34平方公里，围绕打造文化教育、金融商贸、综合服务、生活居住、生态休闲五大组团，建成了县级一流的市民文化中心、博展中心、体育公园、妇女儿童医院等公用设施，被确定为山东省发展服务业重点城区；经济开发区建设面积40平方公里，进驻企业总数达到500多家，跻身于山东省级开发区前四强，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区；南海新区是升级工业园和高新区，规划建设面积90平方公里，已完成基础设施投入60多亿元，进驻15家世界货中国500强企业及上市公司，90多个投资过亿元的蓝色产业项目落地开工，形成了三区联动、协调发展的格局。尤其是在国务院批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》中，文登被确定为山东半岛重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成部分，为经济发展插上了腾飞的翅膀。