每经网主持人: 陈启宗:樊纲,你来评评任志强的心态,他到底为什么会有这个心态?好还是不好?对还是不对?
每经网主持人:
樊纲:我第一次参加博鳌房地产论坛就说了一句话,在座的房地产商是中国最幸运的一批商人,回过头来想想,这些年你们是挣钱挣得最多的一批人,怎么现在和怨妇一样?抱怨“被抛弃”了。不抛弃的话,还要继续捧着?要继续再挣更多的钱?说到这儿,这次不管是抛弃还是不抛弃,这次这个政策和宏观调控关系不大,这次是因为社会问题,2010年4月之前的那几个月里面,当时各地人代会50%以上的提案是关于房价,当时的社会舆论整个是一个反弹,这个时候说政府抛弃不抛弃,你都不要想政府,你想其他国家,想另一个政府。你去南美看,在这种情况下,那个政府采取的措施就厉害了,各种社会舆论、社会利益团体、各种利益冲突会导致某种东西出现。
所以,在这个问题上,我要提醒一句,房地产不仅仅是金融问题,不仅仅是经济问题,也是社会问题,也是政治问题。这一次,当作政治任务在完成,不是当作经济任务在完成。那么,我们要用更大的视野来看房地产,因为你们太重要了,不管政府承不承受,一个人花钱最多买的东西就是房子,怎么可能不是支柱产业?房子要装修,里面要有家电,正是因为它太重要了,涉及的面太重要了,所以管的婆婆也多了一点,各种说法也会多一点,怨妇的情绪也会多一点。
每经网主持人: 陈启宗:任志强,你回应一下这个社会问题。
每经网主持人: 任志强:我完全同意樊纲说的观点,我也同意政治问题使得政府不得不采取措施。我只想问一个问题,从2008年房地产下行,到2009年房地产上来,再到产生这么多怨恨,原因是什么?因为,这4万亿和这10万亿,如果没有这4万亿和10万亿的信贷,那房地产商能把房价弄得那么高,让大家都怨气吗?很明显,这是你犯的错误,别把这个错误搁我身上来啊,其实道理非常简单,你有错就承认错误,然后解决自己的错误问题,那大家就没有怨恨了。所以,怨妇的过程是因为你把你犯的错弄到别人身上,本来你把人家妇女强奸了,然后还要说你这个妇女调戏我的男人!这是什么?最后,不是我抛弃你,是你把我抛弃了。我们没有说房价过高就好,很多时候都是你把房价催高的,我能管住土地吗?我能管住税收吗?我能管住房价不上涨吗?所以,他强奸完别人,然后说别人错了,这可能是政策中最大的问题。倒过来说,你要解决老百姓的怨恨问题,要解决房价问题,你要从根儿上解决,别从面上解决,根上的问题是土地问题、制度问题、城乡差别问题等等,哪一个根上的问题讨论了这么多年,没一个人动,最后反正把房产商收拾了,房价不让你涨,高价格的房子不让你卖,把你桉住就完了,这是逃避责任,所以我认为是“被抛弃”了。所以,樊纲的理论是验证了我说的“被抛弃”就是“被抛弃”的现象。陈淮说这么一大堆,解释的是即使这个产业“被抛弃”了,但产业还是好的,他不能证明没有“被抛弃”。樊纲说了,它就是支柱性产业,但到关键的时候要按一按,有民怨,但民怨不是我弄出来的。
每经网主持人: 陈启宗:钱还是你赚了,任志强。
每经网主持人:
任志强:土地价格上涨是政府赚了,房价上涨了,税收也涨了,房价从1万元涨到3万元,那2万元是小业主赚了。
陈启宗:你不要老算别人的帐,你自己还是赚钱了嘛。既然赚了钱,被抛弃一下又怎么样呢?
任志强:你这理论就是被强奸的人还快乐着!
陈启宗:其实没有强奸你,你自己也快乐了嘛,钱到你口袋里了,你怎么不算那个帐呢?总而言之,当时的4万亿是当时有需要,电的用电量掉了20%多,当时没有那4万亿就没有办法,那4万亿进来就有后遗症。
任志强:是10万亿。
每经网主持人: 陈启宗:10万亿绝对是房地产调控的后遗症,所以赚了头,就埋起头来,不要说了,赚了就算了。现在,只剩下三分钟了,台下有没有观众要发问的?请举手。
每经网主持人: 提问:樊纲先生讲了制度建设替代的措施,我想请各位都讲一下,如果有替代措施的话,第一条措施是什么?刚才,樊纲先生谈到的是房产税,根据我的判断没有法律依据,2000年的立法是新的税收必须要立法。
每经网主持人:
陈淮:不要再讲了,第一条多盖房子,快盖房子,而不是少盖、不盖房子,把任志强等抓起来枪了,这是根本的不条,最根本的是要多盖房子,这是简单的逻辑。第二条,调整城市结构,都住在北京、上海、广州,什么样的政策都解决不了房价问题,要让更多的人住城里,大中小城市要协调发展。第三条,调整中央政府和地方政府的协调关系,要让马儿跑,不让马儿吃草是不行的,与地方不动产资产相联系的税收制度,还不只是房产税制度。第四条,调整社会收入分配结构,是最终解决房价与收入比问题的第一个依靠,里头包括国民收入分配结构,包括国家和个人、穷人和富人,这个问题没法三两句话说清楚,点到为止。
提问:谢谢。
每经网主持人:
樊纲:没法再把过去讨论的问题再讨论一次,这些年的论坛一直讨论房产税问题,容积率问题,税收的问题,地方政府的问题,土地问题等等,刚才你说的没依据恰恰是制度没改,制度改了不就有依据了吗?
提问:你的意思是先立法?
樊纲:当然和立法有关,有些问题是在目前法的框架下有一些变通的办法也能够实施。
每经网主持人: 陈启宗:最后一个问题。
每经网主持人: 提问:每次听都很感动,今天四位在台上,两位学者,两位业者,所说的意见不同,但内容非常有真理,非常真实。一个问题,怎么让我的领导去听到你们的声音?接受你们的观点?谢谢。
每经网主持人: 陈淮:首先,是媒体接受,媒体还不接受,领导就听不到了,领导是按照互联网信息摘要来办事的。刚才,任志强先生说的话,其实我还要再补充一句,你从小有没有听说过中国有一句话,天下没有有不是的父母。所以,你刚才说政府都错了,你都对了,你这话是不对,天下没有有不是的父母。
每经网主持人: 我想,其实我们别把那些期望把中国城镇化,老百姓住房改善这些问题,在一分钟之内都说明白,说不明白的。支柱产业这个问题,也不仅仅或者主要不是它能带动多少产业,最重要的是13.6亿的中国人,6.9亿的中国城镇人口走到了一个阶段,大家从要求收入的增长这个利益诉求,走到收入增长和个人财产累积并重的诉求,我们从越穷越光荣,越穷越革命的阶段走到了有产是一个好事的阶段,这是房地产业势必成为国民经济支柱产业最根本的、最广泛的、最深厚的社会基础,谢谢大家!
每经网主持人: 陈启宗:为三位嘉宾鼓掌!
每经网主持人:
主持人女:好的,感谢台上嘉宾带来的精彩讨论,也感谢各位嘉宾的支持,谢谢您!
主持人:请陈启宗先生台上留步。好,谢谢陈启宗先生、樊纲先生、陈淮先生和任志强先生,谢谢四位嘉宾为我们带来的精彩讨论,也谢谢台下嘉宾的积极参与和支持。谢谢!
每经网主持人: 主持人女:下面有请任志强先生演讲题目是:为什么我说房地产“被抛弃”?演讲时间为20分钟,有请。
每经网主持人:
任志强:只给我二十分钟时间,我只讲一个问题。为什么我认为现在房地产“被抛弃”?其实,这个题目是大会写的。
以前,我是说它在产业中的重要性,看这张图。这张图是国土资源部公布的按月计算的房地产业使用土地的供应量,这个供应量充分显示出对这个产业的重视度和它面临的问题,以及它未来的预期。
每经网主持人:
第一个阶段是2003年以前,当中国的产业政策为需要市场化取消福利分房的时候,平均每年的土地供应量大约以40%的速度增长。那时候的土地是充分供应,因此在1998年-2003年的几年里,房价平均增长3.5%,老百姓收入增长平均为9.5%左右,收入增长远远超过了房价增长。因此,1999年的时候,上海房价虽然很低,但卖不出去,实行了一条特殊的税收政策,即购房时减免个人所得税,这项政策一直执行到2001年的6月31日止。
2003年发生了一个巨大的变化,这个产业不再以产业发展的角度出发而制定产业政策,两条,第一条是严格控制土地供给的闸门,“严守18亿亩红线”;第二条是严格收紧信贷闸门,因此出台了121号文件。2003年以后,尤其是831完成以后,土地总的供给量连续下滑,连续十几个月低增长,负增长,延续到2007年。换句话说,在土地上欠了2-3年的债,但这个债欠得不够深,是因为此前保持了40%左右的速度增长,填补了一部分,手里还有一些余粮。因此,在这个过程中出现了房价的波动,但没有形成巨大的上涨。
2007年,这种饥饿再也无法用土地的短缺来填补了。2006年年底,副总理召开了座谈会,我们两次提出要求用房价的负增长来推动土地的供给,用增加供给的方式来推高房价。于是,2007年出现了土地的高峰,几乎都是天价地,而这些天价地的来源,大家说来源于开发商炒和媒体炒。但是,我们看到这张图就会发现,是因为之前大量的负增长让开发商手里没有余粮,很多饿狗在同抢一块骨头就出现了天价地,于是出现了房价的暴涨。
2003年没有SARS的话,就会提出了房价过热。2007年提出两防,防止投资过热,防止通胀。因此,在两防的指导下又出现了房地产业为主导,连续出现了持续下滑,一直变成负增长。大家说,2007年的经济下滑是由于美国次贷危机,但我不这样认为,美国次贷危机爆发的时候,中国经济没有出现任何问题。2007年年底的时候,美国就开始为经济的再启动出台各项政策,但中国那时候是两防坚决要打下去。2008年初,布什总统开始用拉动方式提高美国利率,而中国执行的是与美国相反的政策,到不行的时候说都是美国人闹的,没什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出现问题的时候,我们出台了振兴政策,但为什么2009年全国土地进入负增长?没有人想过这个问题吧?2009年,大量的库存化,把2008年大量积压的库存通过2009年的销售变现了。但是,那时候开发商大部分的变现钱是还债,没有钱用于新的投资。
再到2010年,由于4万亿+10万亿的信贷,再加上开发商把大量的库存变现为现金,就有了2010年土地的暴涨,土地不单是高增长,而且天价是高增长,因为天价来源于2009年土地稀缺情况下的短缺供给。虽然,2008年持续下降导致有一部分库存,但更严重的是导致了价格的飞涨。于是,你们可以看到,凡是在土地低增长的情况下,一定会形成后期的房价高增长。2010年土地很多,但不能在2010年变成库存。所以,2009年消化库存以后,到2010年的时候房地产库存快没了,因此2010年出现的现象是供给短缺,大多数城市只有2-3个月的供应量,比如上海、北京。
每经网主持人: 陈淮:就因为我们的房地产业老想让政府不抛弃,老塞红包,你别抛弃我,所以就腐败了。我们讲房地产业,不管有没有腐败,它的发展并非是按照政府的想象在发展,我非常同意樊纲教授讲的两条精髓,希望我们都听进耳朵里。第一条,房价收入比是一个好东西。但是,要注意到中国过去几年的房价收入比在降低,而不是简单地和国际比有多大的差距。第二条,房地产调控政策是必要的,但当前不是简单地把房价降百分之多少,而是用符合客观规律的制度化办法、经济办法、市场办法来取代临时性的行政性措施,我认为这两条见地叫做经济学家的大家。