每经网主持人:
章新胜:各位来宾:
大家早上好!
很高兴首次来到博鳌房地产论坛,我想这次来的时候也有不少人议论房地产正在困难、纠结的徘徊时期,会十年河东、十年河西吗?还是从更广泛地视野来看,六十年风水轮流转?这次论坛的主题是可持续发展,我认为这个主题充分体现了当前世界发展的潮流和我国发展的实际,并不断为后者提出新的启示,如今博鳌房地产论坛已经成为中国房地产行业的见证者和风向标。
那么,本次主题“平衡与发展可持续的中国房地产”,观察中国房地产业的过去,现在的发展轨迹、意图、洞察未来的变化和走势,无论在应对国内的发展战略,还是回应国际及世界的潮流大势上,可以说都是恰逢其时,从宏观的角度来看,中国房地产发展与当下国际、国内经济的发展大趋势是息息相关的,它要求突破以往经济发展导致的无节制的对能源的损耗和对自然资源的无限索取,提倡绿色经济和可持续发展。如今,我们探讨房地产问题是在可持续发展(本届会议)的大背景下,我作为业内人士也只是从宏观视角和力图有些前瞻性的眼光来探讨可持续发展的问题。
每经网主持人: 今天主要是想谈两个问题,第一是当前国际国内经济发展的一个总趋势和大潮流;第二是新的变化带来了一个什么样的历史性机遇呢?最后,说几句关于如何把握百年一遇的历史性机遇。
每经网主持人:
一、形势和展望。
谈到发展问题的时候,无论谁都想认清我们所处的这样一个时代是什么样的时代?现实是,目前我们所处的时代正在发生不可逆转,同时影响又是极其深远的变化,今天这个舞台已经不再是历史上地中海作为文明的交替,或者是大西洋两岸对世界的支配,也不只是黄河流域或长江流域可以独善其身的。
我们现在面对的是一个全球化的时代,不仅是全球化的时代,我们面对的是对地球的资源、环境、生态系统,也就是说是所有物种的生命支持系统,它的承载使人们开始认识到增长是有极限性的。因为,承载是有极限性的。
经过数百年的发展,我们如今已经积累了和所获成就一样多的问题和危机,而他们正在日益威胁着今日发展的空间,更威胁着我们子孙后代的发展。因此,我们的时代是一个大变革的时代,是机遇和风险并存的时代,是共赢或者是全输?而非你赢我输的时代;是拥有最深刻的焦虑和最美好憧憬的时代,是人类历史上从来没有过的,新的,要产生大变化的时代。
每经网主持人: 仅仅在21世纪刚过的头十年里,世界的局面已经发生了意义深远的历史性变革,我想在座的和我一样会有这样一个回忆,在90年代后半期的时候,西方所描绘的全球化带来的绿轴,带来的莺歌燕舞,至今还记忆犹新。但是,刚刚21世纪,2000年3月就是纳斯达斯股市的崩盘,紧接着2008年随着雷曼兄弟的倒台就是次贷危机。那么,从次贷危机可以看出,当时的世界经济论坛所谈论的主题是什么呢?并没有像我当年在论坛上见到牛津一位教授所担忧的,他深刻的担忧危机还会再重来。那么,当时的主题是重振增长,力图回避我们所面临的一个大变革时代,力图回避矛盾的本质和实质问题。那么,这十年新的变化是一个什么样的新现实呢?我想,在全球更大的范围里谈谈自己的看法。
每经网主持人:
第一,世界经济发展模式发生了变化。
世界经济发展模式在二战前引领了产业革命,但在二战以后不仅仅是依靠科技发展,更多的是依靠“两高”,即高消费、高举债。这个模式,按照很多西方有识之士的说法是现在难以为系了,现在中国的问题是困难重重、矛盾重重。但是,中国应对20G集团的11个国家,他们的经济还在增长。那么,我们可以探讨一下这个模式为什么难以为系?我们不妨从政治角度来看。
比如,希腊和葡萄牙为系的时候,大家还不以为是。但是,当希腊和西班牙这两个国家发生1/4的家庭没有就业,过去主要靠旅游业、房地产业发展,现在他们已经遇到了历史上从来未遇到过的经济困难。我们可以看到,现在的发展模式应该是多元化,应该坚持走自己路。
每经网主持人:
第二,亚洲正在成为最重要的新兴经济体。
其中中国、印度这两个新兴经济体已经日益快、日益多、日益广的介入到世界经济的核心中去了,不管我们想不想,也不管我们意识没有意识到,中国已经被抛到了世界的重心。因为,1987年日本超过德国成为世界第二大经济体,与之不同的是,中国不仅是世界第二大经济体,还是联合国五常,有一票否决权,中国有五千年的文明史。所以,当第二大经济体,当老二并不好当,我们看到现在内外所遇到的困难和矛盾。但是,不管怎么说,现在的势力东移,不管从哪个方面统计的数据来看,2008年次贷危机以后世界经济增长近70%主要依靠新兴经济体,现在全球实际GDP份额新兴经济体已占到接近50%,更重要的是新兴经济体的消费已成为全球经济消费的40%。
每经网主持人:
第三,人们常说气侯变化,或者是地球暖化。但是,这个问题是一个放大器,地球的暖化已经威胁到人类作为整个物种的生存,威胁所有物种作为整个生态体系存在在地表,大自然可以满足人类社会所有的需求,但不能满足人类社会所有的欲望。大自然的承载力是有极限的,大国小国、弱国强国从来没有像今天一样要冷静地坐在一起,共同关注如何发展、如何生存的问题了。因为,地球已经有了70亿人口,再过三四十年将达到100亿人口,更重要的是60-70亿人口发展的时间之短,如果按照中国人均的生活方式将需要1.2个地球的资源和环境生态系统的承载,如果按照欧洲人的平均生活方式需要3个地球,按照美国人的平均生活方式需要4个地球,这不是一种假设,而是一种科学的计算和统计。
每经网主持人: 第四,新的现实发展使鸿沟在加深,不仅是数字鸿沟在加深,而且是贫富悬殊加大。全球70亿人口中,将有1/3的人口生活不能保障。在长久困扰人类古老的生产性问题首次得到历史性解决之后,营养不良,人饥挨饿的情况会越来越多,不仅在中东,在很多地方发生了不仅是经济的衰退,而且社会动荡不安,特别是社会媒体及年轻人失业群体的问题。那么,不仅发生在很多发展中国家,更是在第一次产业革命引领,英国本土青年人的骚乱和不安已经是一个现实。
每经网主持人: 那么,在以上四个大背景下,今年2月22日联合国召开了里约日内卢+20G的峰会,在这次峰会上人类共同认识了我们依赖生存的地球,召开了地球峰会。可持续发展,是发展中国家和发达国家的一个妥协产物,最后在里约+20G的峰会,近130个国家的地区和领导人,6万多的代表出席了会议。这次会议最重要的是通过了一份文件,《我们共同憧憬的未来》。
每经网主持人:
这次会议一是生不逢时,全球各国面临大选;还有其他的原因,第二个原因是山雨欲来风满楼,人类现在面临的不仅是各国利益的纠葛问题,这次峰会最终还是通过了这样一个文件。那么,我们对这个文件的看法,也就是说人类历史将逐渐地由黑色经济所引领的工业文明渐渐过渡到以绿色经济所引领的生态文明社会。而且,对可持续发展的三大经济,也就是经济社会、环境生态意识到的核心问题还是经济问题。
各位,在国内关注绿色发展的人都很关注胡锦涛主席在7月23日省部级干部培训班上的讲话,胡主席谈到必须把生态文明建设的理念、原则、目标等深刻融入和全面贯彻到我国经济、政治、文化、社会建设等方面的全过程。我希望大家能够关注这样一个讲话,因为,这个讲话预示着中国也不可独善其身,也必然坚持绿色发展的道路。
那么,在绿色发展的问题上,我想大家都会知道,现在美国有一本书,这本书的名字是《第三次产业革命》,它再次预言着即将到来的社会革命,这位大预言家的名字叫做杰夫里里夫金,这本书目前在经济界最最热门了,希望大家有机会看一看。他提出了一个有趣的观点,人类经历了两次产业革命,每次产业革命都是信息、能源问题交汇的时候,现在是喷气时代,所遇到的问题是可再生能源,与在座的各位息息相关,每一个可建筑物在将来有可能是再生能源的发电厂,这是不是一个方向?大家可以再研究一下第三次产业革命的问题。那么,中国的贵阳举办了千人大会来回应这个问题,在第二次产业革命发生的时候,即蒸汽机和电力,1840年是中国一次最大的耻辱。那么,本次产业革命最大的不同是什么?面对即将到来的第三次产业革命或绿色发展,我认为绿色发展有四大支柱,我们和欧美几乎处在同一个起跑线上。
过去六十年来中国的发展,不管怎么说已经成为了第二大经济体,而且走了一条自己发展的道路,不管是农村的联产承包,还是民营经济的发展,一个国家最重要的精神支柱是企业家的精神,是企业家的敢冒风险和执着,如果美国仍然是世界第一大国的话,那美国就拥有着500个支柱,即500强企业。
所以,我坚信在座的企业家可以不再去想象十年河东和十年河西的问题,而是六十年风水轮流转。由英美,由大西洋领导的世界发展模式,中国不应走解读西方世界的发展道路,要像过去所写下的篇章一样,眼前的巨大变革正孕育着巨大的机遇和巨大的美好。
谢谢大家!
每经网主持人: 主持人:谢谢章新胜先生为大会作的致辞和演讲,章先生曾在苏州市担任主要领导职务期间,主持并推动了苏州工业园的建设,再次感谢章先生为我们奉献的精彩演讲。
每经网主持人: 下面将请出中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏先生他演讲题目是:救地产,还是救经济?我对调控的几点意见。有请孟晓苏先生!
每经网主持人:
孟晓苏:各位好!
我觉得地产不用救,只要不打压就会恢复正常;而经济确实需要救,只要不打压房地产,经济也会好起来,所以我带来了这个题目,“依靠房地产拉动,实现稳增长不难”。这个题目可以反过来读,“没有房地产拉动,实现稳增长很难”。
最近,量价齐升,是对不合实际的泡沫论又一次打击,人们又在记起结构转型的大旗,说房地产不利于结构转型。恰好伦敦奥运会的开幕式就演绎了一番英国结构转型的过程,首先是从农耕社会转化成工业化社会,布鲁内尔说“从这梦中醒来我泪流满面,我真希望这样的梦能够重做一遍”。这是最好的年代,也是最糟的年代。
“后工业化社会”转化为服务业,医疗、保健、教育、文化、金融、保险,最糟糕的事情没有了,但好也慢慢没有了。那么,英国梦后来被美国梦取代,在世界上进行了若干次转移。
现在的中国是不是到了要转向后工业化社会的时代?最近,有不少人用结构转型在否定房地产,他们说宁要经济降到底,也不要房地产的GDP。中国能不能直接进入到以服务为主的后工业化社会?不会的。因为,各国的经济发展都要经过三个阶段,即:农牧业阶段、工业化阶段、服务业阶段。
每经网主持人:
在1996年,我就预告农耕时代转型到轻工业时代是转型初期,接下来是中国经济转型重化工,朱熔基总理充分肯定这个观点,讲出了“两型两点”的重要论断。1996年10月,由我担任房改方案设计组长,推进住房制度改革。住房制度改革使得新的支柱产业得以形成,现在中国老百姓消费的新三大件,即:住房、汽车、电子信息产品。当然,里面价值最大的是住房。
从2000年起,中国就进入了重化工时期,主要是主导产业的拉动。从钢铁的消耗来看,最近10年达到了73亿吨,多是用于基本建设和房地产行业,房地产行业由此起到了巨大的拉动作用,它的拉动力是1:2.86。从去年的数据来看,房地产业直接拉动GDP的总量是13.1%,再加上2.86的拉动率,总共合起来占了GDP的50.6%,超过了GDP的一半。
每经网主持人: 2000年我提出将房地产业作为经济发展的支柱产业,得到了肯定,温家宝总理说过房地产业是国民经济的重要支柱产业。现在的限购,开始我认为是打麻药,但麻药不能打太长,不能把病人长期麻醉,长期麻醉就会使经济受到损失。现在,抑制内需已经使相关产业受到了巨大损害,包括钢铁、水泥、有色、运输、重化工等等。电力需求减少使煤炭行业陷入困难,包括焦煤和电煤,大幅度降价压港,造船行业把订单都取消了,不需要热轧板了,不需要热轧板又加重了钢铁业的负担,形成了恶性循环,在这样的情况下股市能好吗?股市持续下跌,股市今年是熊市,明年也将是熊市。在这样的情况下,人们看到房产新政造成了诸多问题,也使得地方政府减收,使得保障房建设缺乏资金。
每经网主持人:
为什么一把好牌会打成这样呢?国家统计局发言人明确回应了这个问题,说房地产调控是经济下滑的重要原因,这可不是我说的,是他们说的。
这就让我想起侯宝林的一个相声,贼要偷米,把包袱皮铺在地上,最后米拿走了,包袱皮还留在了地上。对于各大产业来说,房地产就是这个包袱皮。总理讲了十二项需求,十一项都要靠房地产业拉动,特别是节能建材、节水洁具,没有房地产,它们安在什么地方呢?
中国确立新的经济增长点才10多年,刚刚进入到工业化时期,难道我们就过去这个时期了吗?我们就不需要这个时期了吗?现在就要转型进入到后工业化社会了吗?国务院领导同志回答的是不是。李克强总理在博鳌论坛上讲到,我们正处在可持续化发展时代。胡锦涛同志的重要讲话讲到了工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。这说明,我们还处在一个正常的阶段。
调控能抑制经济增长,却压不住房价上涨。最近几年,专业人士计算出来,去年房价总比上涨了6.87%,今年1-6月份房价与去年年底相比上涨了8.5%。我们要不要把完不成的任务交给政府?降低房价?把这个任务交给政府是不公道的,政府要承揽降低房价的责任,也是他做不到的,是不理性的,本届政府完不成,下届政府也完不成。
我们早就知道,国四条的重点主要是要增加供应量,只有增加供应量才能稳定房价。现在,购房需求仍然旺盛,6、7、8三个月都不错,金九银十难道不会来吗?
现在,救经济的药方很简单,就像马三立相声里讲的,挠挠就可以了,但要挠对地方,只要房地产业拉动,实现稳增长不难”。
我的演讲完了,谢谢。
每经网主持人:
主持人女:非常感谢孟晓苏先生给我们带来的精彩演讲!谢谢!接下来,有请中国房地产业协会副会长朱中一先生,他演讲题目是:对当前房地产政策与形势的看法,有请朱中一先生。掌声有请!
主持人:朱中一先生,您的演讲时间为20分钟。
每经网主持人:
朱中一:尊敬的各位领导、各位专家,女士们、先生们:
大家好!
博鳌是观点碰撞的舞台,下面我根据会议主办方的要求,我就当前的房地产政策与形势谈点个人看法。下面主要讲四点意见:
一、本轮房地产调控针对性强、方向正确,已收到一定的效果。
2009年6月份以来,一些地方投机投资性购房因素增加,房价迅速回升并大幅上涨。面对严峻形势,国务院先后在2010年1月、4月和2011年1月分别出台了“国十一条”、“新国十条”和“新国八条”。随后,各地根据中央政府通知精神,也纷纷出台实施细则。从49个地级以上大中城市出台“限购令”,到600多个城市出台房价控制目标;从上海、重庆启动房产税收改革试点,到各地加大保障性安居工程建设力度;从二套房贷严格执行差别化信贷政策,到央行3次加息、6次上调存款准备金率。在上述一系列政策措施的作用下,房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月,在70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数,同比下降的城市也逐月增多,调控成效逐步显现。
本轮调控,重点是抑制投机投资性需求,关键措施是限购、限贷。近两年来,尽管社会上对限购的议论一直没有停止,但实践证明,其效果是明显的。邓小平先生曾有一句名言:计划与市场都是手段,是计划多一点,还是市场多一点,这不是社会主义与资本主义的根本区别。本人也认为,行政措施和经济措施都是手段,关键是看能否解决问题。何况,限购既是抑制投机投资的有效措施,还与一些大城市和热点城市的资源、能源的承载能力有关。如北京市,按规划,到2020年,常住人口为1800万人,而现在实际上已达到了2100万人;如不实行限购,还将助推人口的快速增长,这对一个特大城市经济社会与人口、资源、环境的协调发展肯定是不利的。本人还认为,限购政策本身还是比较温和的,对城镇居民家庭,限购的是第三套,对购买第二套的没有限制,但对支付能力不足的家庭,加上限贷,其改善型需求被抑制了。所以,如何满足支付能力不足又有改善性需求的家庭,还能防范金融风险,这确实需要研究。另外,对一些人士建议的尽量采用税收等方式进行调节,本人也有同感,但改进也有一个过程。这里,也希望媒体要加强对住房居住属性及合理消费、梯度消费观念的宣传,使大家认识到限购的合理性。
加大保障性安居工程的建设力度,是本轮调控的又一个重点。它既是解决中低收入家庭住房困难户的有效措施,也能在一定程度上冲抵商品房投资增速下降给相关行业带来的影响。2011年,保障性安居工程新开工1043万套,基本建成432万套。今年上半年,已开工470万套,基本建成260万套,均超过了全年计划开工的700万套和基本建成500万套的50%。尽管大规模保障性安居工程在总量、融资、准入、分配、退出及质量管理等方面尚有需要。研究完善的地方,但整体的效果还是明显的。
每经网主持人:
二、“稳增长”、“控房价”处于两难,中央政府坚持调控不放松。
今年以来,欧债危机持续蔓延,外需不足矛盾突出,我国GDP增长不确定因素增多。今年二季度,我国GDP增幅“破八”至7.6%,创12个季度以来的新低,稳增长已成了全社会关注的重要任务。但同时,一些城市从今年5月以来,随着商品房销售量的明显回升,新建住宅价格出现环比上涨。部分城市土地市场也再现高价地。在稳增长与地方财政的压力下,一些城市试图放松调控的愿望也时有露头。当前,“稳增长”与“控房价”处于两难,调控进入了关键期。
房地产业关联度高,带动力强,在1998年应对亚洲金融危机和2008年四季度后应对世界金融危机中发辉重要的作用。但同时,2009年6月后房价的一路走高,引发了越来越多的人对房地产业定位的思考。在总结了经验教训后,2010年4月,国务院在“新国八条”中,对房地产业主要是住房问题做了这样的定位:“住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高,上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。”这是中央政府近两年来对住房和房地产业地位和作用所定的基调。当前,既要防止经济进一步下滑,又要坚持房地产调控不放松,这确实是一个难题。因为房产地业与相关产业的联系,与国民经济的联系是客观存在的。房地产业作为一种基础性的产业,应该与经济社会的发展、与相关产业的发展相协调,滞后了会影响相关产业与国民经济的发展,过度超前了,会形成泡沫,造成资源能源的浪费。我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%,已经为房地产调控留出了空间,体现了中央政府坚持楼市调控,促进经济转型发展的决心。
针对一些地方可能借口稳增长而放松调控的现象,温家宝总理7月7日在常州视察时再次强调,必须坚定不移地做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,并强调要加强市场监管。对地方出台变相放松房地产市场调控政策的,要有针对性及时制止纠正。同时,要求抓紧研究推进房地产税收制度改革,加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。之后,国土资源部、住房与城乡建设部也及时出台了“关于进一步严格房地产用地管理,巩固房地产市场调控成果的紧急通知”。国务院从7月下旬开始,也派出8个督查组,对16个省市贯彻落实调控措施的情况开展专项督查。本人相信,随着国家加大对各项调控政策措施的监督检查和约谈问责等措施的到位,我国的房地市场总体上仍会朝着调控预期的方向发展的。
每经网主持人: 第一位演讲嘉宾:教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生为本次大会致辞并做主旨演讲。他演讲的题目是:形势与展望如何看待当前的房地产行业。演讲时间为20分钟。