每经网主持人: 如果只有2-3个月的库存时，房价一定是高涨的，因此房价高涨的同时推动了土地价格的高涨，形成了恶性循环，到2011年，樊纲说不得不用政治手段和行政手段抑制。结果是，当2011年年初出台相关政策以后，再次看到出现了与两防现象同样的情况。土地增长迅速下滑，滑到2012年土地现在仍然是负增长，再看最后的图，虽然不完整，但是，再一次出现了前面所出现的循环，这种循环是行政导致的周期，而不是自然导致的周期，这个行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增长、负增长的，2007年房价一定是高增长，到2009年土地是低增长、负增长时，2010年房价一定是高增长。现在，我们依存的是2010年土地低增长，导致2011、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长，土地供应情况又说明新的供给情况不会再出现。下一轮，一定是房价的高增长。
　　有一种办法可以抑制高增长，就是不准买卖了，取消市场了。否则的话，在供求关系恶化的情况下，必然会导致房价一定是涨的。我们已经有了前一轮、第二轮两次土地低增长情况下的报复，我们能排除第三次土地低增长之后再出现报复吗？所以，我认为“被抛弃”的结果就一定是土地的低增长，然后形成了房价的高增长。这时候，把房地产作为产业工具，或者把这个产业作为调整中国经济波动的工具。如果土地供给有了这样一个巨大的波动，那经济有可能不出现波动吗？你可能用房地产去填平它吗？这是根本不可能的。
　　因为，当土地低增长的时候，第二年形不成供应量，要形成供应量要先有土地，形成生产周期，然后变成房子，再供应到市场。如同母猪没有了，就没有猪崽，有了猪崽，还要用催肥剂，等猪杀了猪肉价格平稳。那么，只要你想用房地产来拉平中国的经济，就一定是失败的。

每经网主持人: 　为什么土地可以解决问题？很多人都认为房地产把土地用了，从中国历年的土地供应量情况看，整个建设用地是图上的蓝色部分，可以看到2003年全国所用的建设用地只占了当年用地总量的8%，后头涨了一些，是不是建设用地都归房地产商了？不是。建设用地里面分为六类，有工业、基础设施、军事、旅游、水利、建设，而房地产只用了多少土地呢？大概用了全部土地的2.4%，其中仅说住宅只用了1.5%，全国土地1.5%用于住宅，中国人没地住，房价能不高吗？
例子很简单，美国的城镇建成区占了国土面积的3.1，他只有3亿人，同时他的国土面积远远比中国的国土面积大，相比之下相当于美国人在城镇中一个人所占用的面积是中国一百人所占用的面积。有的人说美国土地大，倒过来看日本。当中国人口密度为1的时候，日本是1.24的人口密度，可利用的突然远远比中国少得多，而日本的城镇化率已达到国土面积的60%，而日本人拿出国土面积的4.2%用于城镇建设。反观，我们真正用于居住的用地面积只有国土面积的0.11%，可想而知，我们比日本和其他任何一个国家用的国土面积用于居住面积的用地要少得多。所以，是在土地配置上出现了问题。
　　比如，英国1平米的工业用地要配5平米的住宅，日本说1平米的工业用地最少要配3.5平米的住宅，而我们工业的面积远远大于城镇建成区的面积，所以才有了大量的农民工。如果没有土地、户籍的问题，土地和户籍这两个问题能够解决好的话，中国根本不缺地，也不会出现高房价。因此，当政府过多的追求GDP，宁愿把过多土地用于工业的时候，而不让老百姓居住的时候，对不起了，你们要忍着高房价。而我们现在面临的下一步，当房地产越是被调控和抛弃的时候，越是下一次面临更高房价冲击和报复的时候。
　　谢谢。

每经网主持人: 　主持人女：好的，再一次以热烈的掌声感谢任先生的精彩演讲。接下来的这位嘉宾连续六年参加博鳌房地产论坛，他演讲的题目非常魔幻，摩天魔咒----中国经济与商业地产热，陈启宗先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

每经网主持人: 　陈启宗：谢谢，首先评论一下任志强所说的强奸论。我看，国家没有强奸房地产商，反而救了房地产商。所以，客气一点说，房地产商是犹抱琵琶半遮面，还好政府来了4万亿、10万亿，要不然恐怕2009年大部分的房地产商都已经破产了，当时是没有办法。

每经网主持人: 　这个命题很特别，“平衡与发展可持续的中国房地产”，“平衡”这个字大有问题，平衡是大家都应该追求的，但是以中国的国情来说，改革开放只有三十年左右的历史，真正在制度上的改革，不过是15-17年的历史，之前主要是意识形态的一些障碍。之后，大概94、95年之后，才可能真正在制度上有改革。我常常说，96年之前，中国连中央银行都没有，人民银行是96年左右是当时的朱熔基总理才设立的。所以，在那么短的一个历史过程里，要达致平衡根本是不可能的事。再说，中国之前的情况和现在的情况，那个落差恐怕是世界上其他任何一个国家都没有见过的，只有战争才能带来如此的落差。但是，中国能够在没有战争的情况下，能够从一种社会制度转到另外一种社会制度，带来一般老百姓生活的改进，我认为这是人类历史上非常了不起的事情。不过，在那么短的历史过程里，要达致平衡简直是不可能的。
　　你想想看，从政府分配房屋到现在市场占了相当大的份额，都是在短短十几二十年里完成的过程，从这个角度来看，不平衡是可以原谅的，也是可以理解的。当然，大家要尽量达致平衡，无论是在政策上，还是在各方面的努力，都是应该进行的。
　　今天，要讲中国经济和商业地产热，对于“热”字我觉得也有难度，有冷的时候，也就有热的时候，也就是说根本是一个周期的问题，房地产无论是商业，还是住宅，都不能够离开这个周期，就是说中国经济与商业地产热，中国经济恐怕也必须是在周期的大环境之下来看待商业房地产热的。
　　周期，对于做房地产的人来说，绝对不是一个新的事物。我还是先讲另外一件事吧，我看到任志强就会想起全世界的房地产商都是不被尊重的，你们知道这个事儿。在美国如此，在欧洲如此，在全球凡是做房地产的，都是不最被社会尊重的。所以，任志强绝对不是唯一不被社会尊重的，反而你是非常被社会尊重的。原因何在？有几个原因。

每经网主持人: 　第一，房地产商一般都想赚快钱，加上行业可以借贷，可以用10元做100元的生意等等。那么，这些赚快钱的人，总是对社会上的这种人有一点意见。
　　另外，很多人以为做房地产的人没有专业知识，没有专业特长，有钱有地就能做房地产商。是，有钱有地就可以做房地产商，但你绝对不可能做一个负责任的房地产商，也不可能做一个被人尊敬的房地产商。但是，到现在为止，中国房地产市场不过二十年的历史，大家有很强的观感，房地产商不需要特别专业的知识。

每经网主持人: 　再来一点，房地产的特性比较特别，什么都不做的话，也可以赚钱。因为，地价会涨，只要整体经济向好，作为房地产商，在土地上不盖什么也能赚钱，就很难保证社会上对房地产商没有意见。也可以说，因为这个特性，房地产是赌博性比较强的东西，投机成份也非常炽热，这也是被别人不尊重的原因。当然，无论是在海外，也包括在中国内地，很多房地产商的个人素养也不见得比别人好。所以，这方面也是房地产商不被人尊重。
　　最后，成功的房地产商，大家看得见；失败的房地产商，没人管。大家对房地产业成功人士比较眼红，是现实，房地产商不被社会尊重更是现实。房地产商不得到社会尊敬，至少得到了钱，失败的房地产商最可怜，既不被社会尊重，又没有赚到钱，你最后是一无所有。
　　说到房地产的周期性问题，大家不要忘记一件事，房地产这个行业本身就是一个长周期的行业，难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期。刚才，有演讲者说两三年就可以盖起来，凡是两三年可以盖起来的都是垃圾，真正的周期不是两三年，应该是六七年才是正常的周期循环。所以，周期长的话，就有前期的维系在里面，就有热和冷的说法。
　　大家知道，恒隆公司在这方面被人认为比较能够抓住周期，希望大家从一个正面的角度来看，运作资产是长周期的资产，是周期性很长的一个行业，从另外一个角度来看这是非常好的一件事，这正是作为房地产商能够赚钱的好机会。现在，大经济都不太好，世界如此，中国也如此，对于一个好的房地产商来说是一个极好极好的机遇，不要浪费这个机遇。
　　房地产商实在不应该靠地价的增长来赚钱，要不然就不再是投资，不过是投机而已，更不用说我们是一家营运公司。那么，地价的上涨应该是额外收益，我们应该以能力、经验来创造财富。既然这个行业有一个特性，地价是你不增加附加价值也能赚钱的，那你享受这个好处就是了。但是，我希望中国的房地产商能够在经验上、专业上有进步。
　　最后，关于商业地产，我讲三个成功要素。

每经网主持人: 　第一，必须有耐性。做房地产商，好多人都以为必须是一个很快很快的行业，必须对市场的脉搏把得很准，要很快很快。我不否认，有时候是要很快。但是，更多的时候千万不能快，要慢得不得了。你试试想，房地产的周期一定是倒“U”型的走势曲线，也就是说绝大部分的时候不是你买东西的时候，绝大部分的时候也不是最好的卖东西的时候。最好的买东西的时候，一般来说只有5%-7%的时间，最好卖东西的时候，也不过是5%-7%。作为一个房地产商，真正要动作快的时候，不超过5%的时间，一般来说10%的时间是你真正要做功的时候，90%的时间是你不做事的时候。要做一个好的房地产商，就要能够90%的时间不做事，你做事就很容易出错，就不能赚到最大的回报。因为，只有5%-7%的时间是最好买东西的时候，就是谷底；也只有5%-7%是最好卖东西的时候。所以，做商业地产周期更长。第一件事就是要有耐性，耐性表现在你什么都不做上面。所以，我告诉我的股东，他们给我很高的薪酬，不是要我做什么，而是要我不做什么，我的“没行动”，本身就是一个很大、很有意思的行动，我的不行动就是一个行动。

每经网主持人: 　　第二，专业房地产领域极度缺乏专业知识，这些专业知识不是单方面的，而是综合的知识，好多人以为做房地产就是财务安排而已，有些地方把房地产纳入到金融领域里，绝对是错误的。也有的人请一个好的建筑师，为你设计好就行了，那也是错的，一个好的房地产商必须有相当、全面综合的专业知识，需要时间来累积经验，也需要我们用谦卑来总结经验。

每经网主持人: 　唯有具备以上三点要素，才能具备好的房地产企业文化。因为，经验在人的脑子里，企业文化非常重要。
　　说到房地产行业，去年，比较热。但到了今年，比较冷。基本上，民企商业房地产商退出了市场，主要是国营企业，中海、中粮、华润、保利等等，这些国营大企业还在商业领域里运作，作为香港房地产商，我的对手不是本地的民营企业，主要是国营企业。作为房地产商，应该好好地利用市场低潮来反省我们自己，增加我们的专业知识，在下一次好机会再来的时候，我们可以更好地利用那些机会。
　　长远来说，中国的房地产绝对是可持续的，机会绝对是有的，问题是，在机会来临的有生之年，你和我还在不在？
　　谢谢。

每经网主持人: 主持人女：谢谢陈启宗先生的精彩演讲。今天上午我们的演讲和博鳌铿锵行主题讨论的内容环节到这里都暂告一段落。
　　下面，我们将迎来每一年度博鳌房地产论坛最精彩环节--地产精英博鳌论剑。今年的论坛，我们一如既往共安排三场“地产精英博鳌论剑”对话，今天上午进行的是本届论坛首场精英对话。
　　调控风云突变，经济下滑的恐惧与压力被认为是房地产回暖的机会与动力，曾经成功的逆转仿佛即将再次上演，但政策烟幕依然弥漫。现在，让我们开启今年博鳌房地产论坛的首场“地产精英博鳌论剑”：可持续中国房地产之一：回暖假象？房地产的下滑曲线。

每经网主持人: 接下来，有请本次对话的嘉宾主持：北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生
　　以及我们的对话嘉宾：
　　教育部前副部长、中国教育国际交流协会会长章新胜先生
　　华远地产股份有限公司董事长任志强先生
　　五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生
　　金地（集团）股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生
　　星河湾集团董事副总裁梁上燕女士

　浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林先生
　　万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军先生
　　远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生
　　有请以上嘉宾上台入席就坐。

每经网主持人: 　刘晓光：任志强不上来了，改成巴曙松，巴博士和我一起主持。
　　刘晓光：这场论坛是回暖假象？房地产的下滑曲线。请企业家们判断一下，现在的回暖现象是真正成功逆转了过去的情况？还是一种真正的拐点呢？还是一种暂时稳定的现象？我想先请大家回答一下这个问题，这是一个判断。

每经网主持人: 陈润福：大家好，我是远洋地产的陈润福，非常高兴参加博鳌论坛。
　　对于这个题目，我是这样想的。调控进行了很长时间，如果从4、5、6、7月份的销售业绩来看，确实是销售量在上升，把它放到长一点的周期来看，其实是平稳的。这个时候，供方、需方都在适应新的市场规则。供方在调整产品结构，向更多的刚性需求，更多的改善性需求在调整产品结构；需方也在适应各种条件，怎么样达成交易的过程。所以，我觉得是一个平稳的现象，并不是出现了类似于2009年这种反转式的强烈增长，我是这样看待的。
　　刘晓光：你的意思是暂时出现了平稳现象，不是拐点真正的出现？
　　陈润福：我觉得不是拐点，它是平稳的，现在的市场是平衡发展的主调，从长远来看，房地产的市场发展肯定是没有问题的，大家的看法应该是一致的。

每经网主持人: 　杨玉林：我是浙江广厦的杨玉林，对于这个问题其实有点纠结，简单地讨论是回暖，还是拐点，没有太多的意义，我很同意陈总的观点，做房地产要保证一个常态的心理，市场一种是结构性的调整，一种是周期性的调整，在这两种调整中，双方都会有一个预期。比如，90平米以下的刚需者，他结婚是不能等的，口袋里的钱可能是有限的，需要适时出手。从目前的情况讲，这是调控这么长时间以后一个正常的，或者是周期性的量升，价是否升？还不大好说，因为产品组合不太一样。所以，要保持一种常态的心理，也没必要太在乎房价，如果在乎太多可能会带来负面影响。
　　刘晓光：你的意思是刚需的需要造成了今天的这种结果？
　　杨玉林：对。因为，限购、限贷的政策有点儿微调，也是向刚需倾斜的。当然，这种政策导向，我觉得和市场上的这种释放有直接的关系。

每经网主持人: 　刘晓光：章部长怎么看？

每经网主持人: 　章新胜：这是一个业内人士谈的事，在这段时间是看回暖？还是假象？我作为业外人士，确实没有发言权。但是，我觉得一个总的大趋势，一是中国还是以发展为硬道理，以科学发展，对我来看要渐渐走向绿色发展的道路。二是中国还是一个城镇化快速发展的国家。三是中国的政治、经济、文化以及我们所处在世界经济的大格局内，我们还是要保持一个较为稳定的，又快又好的发展趋势。四是要保持社会稳定，社会稳定和谐，城镇化问题，安居乐业的问题，房地产业是一个支柱产业的问题，我想都是不言而喻的。所以，短期看它可以有曲折，可以说是回暖还是假象，但是从中长期来看，它还是要走向持续发展，特别是我们正在期盼着十八大的召开，我想大家还是要注意再学习一下7月23日胡主席的讲话，我的理解是他强调了几点：第一，仍然要以经济工作为中心。反之意思是什么呢？我想大家也明白。第二，还是要把贯彻科学发展观，走绿色发展和转型作为主线，这对于房地产意味着什么？我想也是清楚的。但是，谈何容易？所以还是要依靠改革的办法，这是他的第三点看法，也是我对他讲话的一个理解。很多人都说，这个讲话一般来说是为即将召开的大会做准备的。
　　谢谢。

每经网主持人: 　周卫军：我是万科的周卫军，这个问题万科是这么来看待的。我们认为，从中远期来看，房地产行业的调控应该是一个常态，因为这已经不是一个行业和经济的问题了，现在已经上升到民生和政治的问题上了。所以，这种调控趋势应该是长期的，这是第一。
　　从大的政策环境不变的情况来讲，无论是把它政策化，还是制度化，从两个方面都要去做一些调控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的现象，支持自住。二是供给方面，一定要打击囤地，增加普通商品房的供应。
　　第二，从短期来看，政策调整只是暂时现象。应该说，我们看了国家统计局1-6月份的统计数据，全国住宅销售面积到6月末时同比下降了11.2%，大部分城市的房价低于去年同期，70个大中城市里面价格同比下降的城市是57个，持平的2个，上涨的是11个。所以，回暖应该是暂时的，或者说是局部的。
　　近期局部回升的原因是前期大量积累刚性需求陆续入市所导致的，还有首次置业信贷环境的改善，也成为近期成交量增加的原因。但是，不可忽视的是库存依然非常巨大。现在，我们在14个城市做了统计，差不多有1.14亿平方米的库存，这么大库存的去化还是一个非常非常大的压力。
　　刚才，任志强先生也讲了土地的供应情况，我们也注意到了开工的情况。因为销售疲软，融资缓制的双重挤压，大量的房企主动减少了开工，由于开工的减少，在未来半年时间里面可能会产生供应的短缺。我也同意任总的意见，明年3月份之后可能会产生房价上涨的可能性。
　　

每经网主持人: 　刘晓光：这是您的判断？
　　周卫军：对。

每经网主持人: 　黄俊灿：我是金地集团的黄俊灿，我觉得目前的市场应该说不叫回暖，应该是恢复正常，或者是局部地方恢复得过头了一点。因为，自从调控以来，特别是今年年初头几个月，那种成交量的低量徘徊太不正常了，有那么大的需求在那里，每个月的成交这么低迷，主要是大家对新出台的政策一下子适应不过来，对后面的信心看不清楚。那么，到了4、5月份以后，经济下来了，开始降息了。但是，我认为经济下来对于地产来说不是一件好事。
　　刘晓光：中国经济的下滑对于地产不是一件好事？
　　黄俊灿：不要认为中国经济下来了，我们就得救了，不是这么回事。因为，4、5月份确确实实有需求了，与前几个月相比量上来了，但与往年相比是正常的，局部有楼盘库存去化很快，那也是正常的。所以，开发商还是要在产品结构上下功夫，政府对投机需求的打压会持续比较长的时间。
　　刘晓光：比较残忍，还得承受。