每经网主持人: 　主持人女：谢谢各位。谢谢各位嘉宾的精彩对话，请台上嘉宾留步，工作人员邀请其他嘉宾上台，我们一起合影留念，谢谢！
　　主持人女：各位来宾、朋友们，我们今天上午的论坛到这里结束，下午论坛仍将继续精彩。我们将请出著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生，著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生，德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生，金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生，星河湾集团董事副总裁梁上燕女士等嘉宾将为我们奉献精彩的演讲。
　　同时，今天下午还安排有两场“2012博鳌房地产论坛主题讨论”。敬请各位来宾留意组委会发布的论坛提示信息，并准时到场参加会议，谢谢大家。
　　接下来就请VIP嘉宾及理事移步东屿宴会厅，享用VIP嘉宾及理事午宴；其他来宾移步博鳌亚洲论坛大酒店怡景、亚细亚西餐厅，论坛组委会为我们准备了丰盛的招待自助午宴。下午论坛开始的时间是14点，我们下午见。

每经网主持人: 　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们，大家下午好，我是大会司仪郑玉馨，欢迎大家回到2012博鳌房地产论坛现场。

每经网主持人: 今天下午，更多嘉宾将为我们奉献精彩的演讲，他们是：
　　星河湾集团董事副总裁梁上燕女士
　　北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生
　　金地(集团)股份有限公司董事、总裁黄俊灿先生
　　山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波先生
　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生
　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生
　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生
　　德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生
　  感谢以上嘉宾，谢谢各位。

每经网主持人: 　主持人：我们今天下午议程是“行业与模式篇持续之道”--平衡才能发展，房地产急需寻找一条可持续之路，让行业不再是众矢之的、不再会暴起暴落；让企业稳健前行、成就新辉煌。接下来，我们进入论坛的演讲环节。

每经网主持人: 主持人：首先，有请今天下午第一位演讲嘉宾：星河湾集团董事副总裁梁上燕女士，梁上燕女士的演讲题目是：新形势下房企发展模式创新探索与分享。有请梁上燕女士！
　　主持人：梁上燕女士，您的演讲时间为20分钟，有请！

每经网主持人: 　梁上燕：尊敬的蔡会长、刘总、单总，更多的老总今天还在中休，也希望在大家都想午睡的时间，尽量用最简短的时间跟大家作分享。
　　再一次来到海南，每一年都相约，真的很感动，看到很多的同行坚持了十多年，我在这里看到在房产坚持了二十多年的黎振伟，还有单总。我最近接到了5-6个邀请，有平媒的，有行业的，大家都在说继续观望？还是继续等待？还是自己积极争取转型？转身？因此，昨天在香港讨论跨界转型，星河湾集团做酒店、做酒业，转型了吗？没有，我们不会把我们做了十多二十年，随着中国地产快速发展的三十年所积累的经验抛下，这是不负责的，也是不应该的。
　　昨天到今天，转战三地不平凡的论坛，尤其是地产以外的人士给我们感受是地产空间很大，问题是大家能不能找到发展上的平衡，今后要做品牌产品，这样为我们打破企业发展困局，探索新的发展模式，不然就只能等，等到什么时候才能转型呢？

每经网主持人: 早上有媒体问我，降价促销是必须要走的吗？我说是不得以才要走的。如果一家企业发展了十年，有自己的设计、规划、园林等等，还有员工，必须要折价，但是对积极性也会有打击。
　　从早上到下午，大家一直在探讨时代与社会的发展，如果社会已经进入三大转型，经济转型、社会转型、文化转型，我们为什么不问一下自己，我们转型了吗？我们还是用十年前的思维在继续走吗？在等吗？还是我们同时应该跟着GDP的追逐型向GDP社会公平兼顾型转变，我们还要讨论幸福指数的话题。当两周前北京的大雨淹死了那么多人，大家要考虑跟着城市、社会步伐做得更好的平衡发展。
　　在经济转型中，土地资源越来越稀缺，生态环境日益恶劣的当今社会，我们是不是要依靠自然资源和要素投入驱动的传统经济发展模式，转变到更多依靠提高资源配置效率和各类创新活动的现代经济发展方式上来，促进产业升级，实现经济、社会、环境协调发展。我想，也是论坛，还有这么多论坛的前辈每一年都坚持过来的原因，因为我们分享就能帮助我们互相之间少走弯路。
　　还有一点，今年初开始文化转型必然摆在我们面前，对科学技术的迷信，对物资享受的崇拜，对倒退文化的赞赏，对传统文明的不自信等等，让中国在对文化领域的控制与输出上加快步伐，加强中国文化实力将成为2012年中国的中心任务，2012年，文化战略将是必不可少的一环。未来十年，养老的、文化产业等等，都有比过去更大的机会，但我们能不能抓住机会？跟上步伐进行转移呢？
　　对于房地产的调控，早上大家说肯定成为常态。那么，以上的转型意味着政策倾斜将越来越远离住宅房产领域中，新的价值评判标准渐现中，对房地产行业的调控将成为常态。
     城市化、城镇化预计到2020年，中国城市化率将达到55%，其中1.5亿中国人将完成从农民到市民的空间、身份转换。2012年，中国作为城市化国家的元年，现在中国人口城市化率大概是51.27%，按发达国家70%的标准，接下去将是中国的城市化率最快速的20年。所有的政府都追求国际的？都市的？还是结合每个城市的地脉、人脉和文脉进行我们的创作呢？所以，大家说这里边是不是有无限的空间？

每经网主持人: 　同时，城市化也是社会生产力变革所引起的人类生产方式、生活方式、居住方式改变的过程。我们也相信它是衡量一个国家和地区经济社会文化格局水平发展的重要标志，我们还有20%的增长。因此，早上教育部前部长说了，生态环境应该摆在第一位，友好经济、社会公平模式也是未来城市发展的可持续模式。
　　这对房企意味着，对于大部分房企而言，现在是吻别房地产发展的黄金时代，但对于那些把握中国城市化机会的房企而言，正是欠收房地产发展的白银时代的大好机会，因此将有更多开发大体量城市级项目的可能性和机会。城市化进程也带来了一系列的问题，如痛失了中国城市自身的特性，导致城市改造的诸多恶果，原有的城市价值遗失。曾经的人文生态满目疮痍；记忆中的城市形态，空间结构不复存在…房企在未来要跟上时代步伐，这是一个关键。
　　社会与地产行业的价值体系转变，政府也表现出对房地产企业在可持续的税收、促进民生建设，推动社会自治三大方面的需求。中午我和很多专家吃饭，他们在研究生态、社区，十多年前我们就把一个地产项目定位在一个社区，一个心情盛开的地方，并不是把它作为卖楼广告语。同时，幸福指数成为政府职能重要的一项指标，追求幸福指数是未来各个城市所追求的主旋律。
　　这对房企意味着社会及地产行业的价值评判标准已经由硬及软的转变，房企应承担更多社会责任，在推动社区自治、社区文化发展方面下更多的功夫。

每经网主持人: 　星河湾的创新模式及分享。当今中国经济放慢了发展速度，中国地产更遭遇了看不到尽头的严冬。巴曙松说，地产商怎么那么焉儿了？大家往年说要前进，前进，现在没有了。后来，巴曙松开玩笑地说，地产商怎么都焉了？因为，当地产被正视化的时候，我们看到《参考消息》说，如果房价升是一个政治问题的时候，大家都无语了，我们看不到严冬的尽头在哪里。但是，企业未来的发展方向余差异化战略更值得企业家静心反思。
 
       我们相信世界企业的发展历程证明，缺乏始终如一，持之以恒价值观的企业，基本上呈现昙花一现的状态，往往风光一时却如流行般匆匆划过。那些最终坚守发展至今的企业和品牌，几乎无一例外从创始人开始就立下了基于贡献社会、贡献人类的普世价值观。

每经网主持人: 　最近，我们花了比较多的时间去梳理，设定与时俱进的品牌价值观。比如说，就在今年，我们用11年做好了星河湾标准，在2007、2008年开始接触不同的企业，进行品牌合作探讨。到了2011、2012年开花结果，今年5月1日开始品牌输出第一个项目，品牌输出对于星河湾而言是一种对外战略合作模式，内容涉及到品牌使用权限、品牌合作、联合开发产品、人力资源共建等等方面，在其未来产品及过程的控制中，包括但不限于产品规划建设，名称定位、对外品牌行动等等，对于星河湾品牌输出非常关键。
　　在午餐时，见到了前三年就在探讨品牌合作的企业，他们说梁总，三年前听你说了，现在正在梳理，手中有很好的土地，马上就可以开始。品牌合作不可以一撮而就，需要一个漫长的洽谈、合作的过程。
　　星河湾在今年5月份推出了第一个品牌合作项目，我先介绍第二个合作项目，今天晚上6点多有一个要发布的品牌战略合作，已经超出了地域与行业的限制，成为高端物业价值平台，我们把它誉为港澳之巅，把一个20年的澳门项目，土地储备了20年，没把品牌打起来，星河湾嫁接之后用了三年将可以面市了，定位在港澳之巅。前所未见，不可不见，欢迎大家有时间去看看这个项目，这个项目一周卖了20个亿，预定了70个亿。
　　我们做了澳门，除了把品牌输出出去，其实想要什么呢？我们可以看到每年一度的世界爬山会就落幕在澳门，每年加拿大有很多人集中在澳门，把总部落在澳门。因此，我们等于把星河湾东南西北的所有业主群和澳门每年一度的一千人的华商会连接，价值无限放大。澳门是一个国际城市，有赛车，每一年星河湾的业主可以跟着我们通过这个平台到澳门感受不同的异国风情和文化。

每经网主持人: 　　第二个超级合作项目是“向成都致敬”，高度整合双方资源，本着深度合作，资源共享，联合共赢的大原则，我们希望不单两个品牌赢，还要和城市、业主共赢。
  　因此，在未来我们相信，就像今天专家讲，未来中国西部是中国战略大转移，我们能不能提前把握中国经济经营的新潜力，西部之星，汇聚世界之光。因为，我们看到随着劳动力成本的转移，中国的发展已经往西部走，前十年的发展，西部已经经过了非常快速的发展，未来的成都被誉为中国最具幸福感的城市，推向了世界。因此，星河湾会把已积累了十多年的开发经验，成都有6个外国领事馆，世界500强企业212家落户成都，国际航线48条，希望在这个天府之国，在如诗的成都，不仅对美好生活进行礼赞，与城市结合，与美丽的四川“少不入川，老不离川”，东方的巴黎在四川，我们期待两个企业南征北战之后重新携手，进入到未来发展潜力非常巨大的四川成都，我们在深度合作、资源共享、联合共赢的大原则上，共同使命是积极推动中国房地产企业发展模式、品牌建设、地产品牌升级、资源整合，希望成为更多高端人群搭建资源共享的大平台。
　　最后，雅居乐和星河湾两大集团的超级合作，必将在中国地产企业发展模式、品牌建设、地产品质升级、资源整合等方面起到积极的推动与示范作用，也是中国房地产企业合作的一次宝贵实践。
　　多年来，星河湾南征北战，每一地都成为地方名片。我们相信，不管房地产形势怎样，每一个行业都会遇到冬天，但我们的心里不应该有冬天，我希望和在座的每一位共同联合起来，展开各种形式的合作，实现各种优势资源的互补，走上共赢之路，在行业中实现不一样的精彩。我们相信，远大的目标要用心去实现，企业要坚守创新的精神，探寻健康的、稳定的、长久的发展模式，优雅前行！在此与大家共勉！
　　祝愿各位度过美好的一天，谢谢大家！希望各位有机会在今年下半年在雅居乐与星河湾合作的项目做客，谢谢大家！

每经网主持人:  主持人：谢谢梁上燕女士，接下来有请：北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生，刘晓光先生的演讲题目是：我们如何过冬？对房地产形势的思考，有请。您的演讲时间为20分钟，有请！

每经网主持人: 　刘晓光：好的，我的题目还是挑战与认识，原来出的就是这个题目。
　　今年的形势我就不说了，大家都知道，很严峻。那么，从另一方面来讲，在政策压力下，也有些好的方面，比如房地产行业转型步伐加快，以综合开发业开发的多种业态形式的变化，在行业内部分化的趋势也比较明显，过去过于扁平化、过于分化的行业结构开始得到改变。当然，宏观调控形势还是很严峻，调控政策依旧严格。
　　十八大即将召开，下一步地产行业将会遇到什么样的挑战呢？简单概括一下。

每经网主持人: 首先，政策体系下的挑战，可能会出现暴风周，可能会出现阴云，也可能有灿烂的阳光。在这里讲几个问题，第一个问题是中国房地产发展的模型到底是什么？现在，我觉得还没有最后确定。过去是分配房，后来走到了商品房制度，这两年是所谓的双轨制，或者是所谓的三轨制，保障房、商品房，加上少量的集资房。下一步是什么模式？双轨制？保障房怎么保障起来？商品房怎么商品起来？这个还要看明年3、4月份新的制度体系和政治体系，我想这也不是危言耸听，也可能在经济下滑的时候，还会出现新的调整政策，关键看市场的稳定性了。

每经网主持人: 　第二，前一段有人传很多股票下跌了很多，有人说要取消预售了。当然，这也是行政手段最严厉的一个东西了。但是，我想暂时不会。为什么？因为，我们的经营环境、经营制度还不能支撑取消预售的条件，那将是整个系统的振荡，那将是影响方方面面的情况。

每经网主持人: 第三，制度因素还在制约着政策环境调控体系的挑战性。大家知道，有GDP的需要，有卖地的冲动，有企业盈利的需要，还有老百姓购买房屋做投资的冲动，还有中国经济的下滑，包括保增长和通胀的问题该怎么解决？等等，我就不多说了，因为时间有限。
　　让我们思考一个问题，也就是说在未来五年中，我们可能还面临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战，谁也逃不开，我们只能面对。

每经网主持人: 　第二大挑战是金融生态环境的挑战。今年以来，各种融资途径都出现了艰难，通过资本之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是有很高的挑战，银行没有松口，下一步会不会松？会是什么样的金融环境？对于企业来讲，还是一个很大的挑战。现在以追求短期回报的信托资金为主，期限短，要求回报率高，粗犷的盈利方式风险肯定很大。
　　在发达国家，开发商与投资商是分开的，有长期的养老金等资金的支撑，资金间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。那么，我们会遇到一个什么样的金融环境？我想，开完十八大以后，可能也不会很快地放资金。那么，这就有两个问题了。一个方面是，我们需要核心型的基金发展，这种基金可能区别于投资型基金，是以长期为房地产业服务的，在未来五年中，预售、贷款、证券、信托、基金、保险公司租赁等渠道，可能还要打组合牌，当然私募也是一种大的方向。
　　但是，不管怎么样，金融生态环境对我们来讲仍然是一个很大的挑战，不要祈求在明年3、4月份就会有很大的变化，我想不会的。

每经网主持人: 　第三大挑战是开发模式的挑战。我们的行业可能要走优化升级的必经之路，目前的企业到底采取什么样的开发模式？这个问题很关键，我简单地说一说吧。中国房地产未来模式的创新可能是企业的核心竞争力，大家知道城市化率还要再提高，作为首创提出要改变视野立脚点，我们的视野不在于地产，而在于城市；不在于开发，而在于整体运营。我有很多的观点，由于时间关系就不多说了。
　　我认为，传统的地产投资模式无法再支撑新的浪潮，从战略层面来讲，要推动大城市圈的新生项目，一、二级联动的开发方式要坚持，要坚持综合性的发展，而并非单一的发展，要引入大量的产业服务机制和产业内容，全面整合包括经济、商业、民生、社会、人文等等。

每经网主持人: 　当然，我们做了很多尝试。比如，打造世界级城市边上的新市镇；城市核心区域新核心区域的建设，包括海口。还有建高端旅游聚集区项目，包括最近的昆山项目等等。还有，中等城市的新城市中心，做了很多奥特莱斯。那么，还有国际物流的东西，文化创意的东西等等，我就不多说了，因为时间有限。我说这些是什么意思呢？模式创新在下一步可能是核心竞争力的问题。

每经网主持人:
　　第四大挑战是行业整理利润盈利回归的挑战。行业经过了十五年需求的高增长，在数字上有所回落。在这种情况下，一种是合理的利润空间，先前行业中某些不合理的利润可能要下来了。另外，代表着优胜劣汰的理性市场规律，也使得我们的利润下跌。在这里面两类企业具有明显的优势，一类是形成规模效应的，增长速度很快的企业；二是在土地价值深度挖掘方面有独特方式的企业，土地成本使得行业利润下降的情况下，土地成本成为了利润的核心指标之一。