每经网主持人: 我们的任务就是让中国低端老百姓，住房困难的群体，自住性的需求，首次置业的需求优先得到改善，较快的得到改善，不是不让他们改善，不是不让他们买房子。前不久，有些地方在公积金政策上加以了调整，于是就有媒体说这是对抗中央的宏观调控，这是变相给房地产市场松绑，我以为这种说法对公积金基本性质都不认识，公积金就应该多，想方设法带给有自住住房需求的人，而不是把它存起来进股市，盈利，或者被挪用建保障房，本来就应该是老百姓满足自己自住需求的一种政策工具，这没有什么不对，应该说做得还远远不够，我们的公积金大量留存，而需要得到公积金支持的基本需求还如饥似渴而不得。

每经网主持人: 第三，为什么要调控房地产市场？
　　也经常被人们问到，把房价调到百分之多少就是调控的目标了？我从来没听说过这样的调控目标，我也不认为把目标设定在这样一个指标上是符合客观规律的。我们为什么需要调控房地产市场？同样有四个因素。

每经网主持人: 　其一，要让这个国民经济的重要产业与国民经济短期稳定运行密切结合。比如说，通货膨胀预期时，我们就需要收紧金融杠杆，维护国民经济稳定运行，避免发生恶性的价格上涨。比如说，在经济增速过度下行的时候，导致失业、银行金融风险的时候，我们就需要适度地降息，增加货币供应量，增加信贷规模，支持经济增长。房地产业是维护国民经济稳定运行的需要，也要适应这些调控，是今后不可避免的调控，就如同你随时面对气侯变化要增减衣服一样正常。
　　其二，在供不应求的短缺状态下，有些有限资源，政府有责任、有义务保护那些低端群体、满足自住性需求的群体、首次置业的群体，在资源有限的情况下，他们的需求优先得到满足。如果我们简单地把资源交给市场，在供不应求的情况下，自然是富人先得，谁出价最高，谁先得，而这不符合社会整体利益和公共利益、长远利益，也不符合政府公共职能应该达予的目标。
　　如同我多次举到的例子，你上公共汽车有30个座位，你出钱把30个座位都买了，让其他人站着，这显而易见是一种公共利益的损失，你第一个上车，可以任意挑一个座位坐，但不可以把其他29个座位都占了。中国的住房远远没有盖够，直到中国人口在城乡分布结构相对稳步了，中国农民不再往城里搬了，像美国、日本、欧盟一样，并且城市中大多数人进入中产阶级行列了，到那个时候我们才能够基本达予供求平衡，人口总规模基本稳定了，每一个家庭的人口数相对稳定了，在一个时期内平均每个家庭数，就知道社会一共有多少个家庭数，每个城市有多少个家庭数，以这个家庭数×1.2，也就是户均占有1.2套住房，我们才能够走到住房供和求相对平衡的阶段。在那个阶段上，根据国际经验，户均面积是80-140平米的区间集中着90%以上的住宅。
　　其三，在调控中我们在不断深化自己的认识，要优化配置有限的城市资源和住房资源。如果我们仅仅是用限购、限贷、限价，拉屎撒尿都算上，人口过度向北京、上海集中，人口只会被活埋。我们要调整城市结构，让有限的资源在合理比例上配置在中小城市、二三线城市，形成大中小城市的合理结构，让人口城市化更多的向需要进一步扩张的城市集中，这也是调控房地产的应有之一。

　最后，为什么要调控房地产业？因为，我们要为很多在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。哪些历史缺陷？如同大家说的，中央和地方的税负关系，土地制度，收入分配结构等这些问题都不是一撮而就，简单地条条例例，简单地控制信贷规模，控制地王产生就能够解决的，我们需要一段制度设计时间，在这个过程中要让房地产业平稳有序发展，使我们在制度安排上相对合理，尽量少走弯路。
　　以上三个问题，仅供大家参考，谢谢大家！

每经网主持人: 　主持人：谢谢陈淮先生独到而且犀利的演讲，接下来我们请出下一位著名经济学家，有请：著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生。
　　巴曙松先生的演讲题目是：房地产调控下的通货滞涨阴影。
　　主持人：巴曙松先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

每经网主持人: 巴曙松：谢谢主持人，我们参加博鳌论坛很多年，会议主办方都非常照顾我，每次都安排我在陈淮教授后面讲，一方面学习他的讲话精神；另一方面作一点点评，我建议主持人不要把点评时间算在我的20分钟里面。

每经网主持人: 第一个想点评的是，房地产调控主管部门不能总是把调控责任要么推给财政，要么推给金融，而自己不做好顶层设计，到底房地产市场保障房的定位到底是什么？要不然一开始就上来讲，这个是归财政的，那个是归金融的，容易导致房地产调控政策的反复摇摆，行业付出很大的代价。
　　第二个想点评的是，我不同意这个比喻，说为什么政府要调控房地产，就像父母为什么要管孩子，谁是父母？谁是孩子？谁在创造财富来养活谁？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。
　　第三个想点评的是，陈淮先生特定点明我要回应这一点，说现在市场经济做得比较糟糕的是要素的市场化，土地和资金，我非常赞成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建议里面，又对政策的干预寄予非常大的期望。刚才，我和旁边的一个同事就说，陈主任说要在供不应求的情况下用政府来保证分配给低端和更需要的人，这个建议是很讨巧的，写到微博上会有很多人赞同。所以，我就想，供不应求是谁造成的？是不是你们造成的？如果是你们造成的，你们举手，是不是老任造成的？你为什么弄得供不应求？如果是供不应求，要由政府区分性的进行分配，如果不根据价格，根据什么呢？我肯定建议根据身高，是吧？身高分配，我肯定占便宜，二环以内一共能住100万人，根据身高站在那儿，我肯定能够住进去，就是找其他的标准不太容易找，怎么识别？所以，我提出这三点迷惘，大家晚上可以接着讨论，因为晚上还有一个小时的讨论，陈所长和各位大佬都要参加。

每经网主持人: 那么我想谈点什么呢？今天往返在会场的路上，可以看到博鳌房地产论坛12年了，2001年到现在，我走过一年就在想这一年干了什么？后来，我发现绝大部分时间是在房地产调控，70%以上的时间是房地产调控。所以，一个经常出现的事件已不能再去用一次新的心态理解它，你只能常识性的去总结它的规律，然后去应对它。除此之外，你说你还是做什么呢？所以，我想尝试着总结一下这么多年房地产调控的特点，形成的市场波动规律，如果有规律的话，尝试总结一下。

每经网主持人: 　第一，调控体系，无非是调控的工具，银根、地根，这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求，这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。
　　那么，这样一个调控会给市场带来什么样的波动规律呢？我想，从银根、地根的调控来看，从控制投资性需求的调控来看，在短期内是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡。但是，这种调控有什么特点？有两个很难纠正的缺点，一是这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点，本来是抑制需求的，最后伤害到供给，供给减少了。为什么呢？因为，你控制银根、地根，你控制投机性需求很对，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。但是，整个行业，我们是做金融的，看金融资金波动，房地产商主要的资金来源，销售回款，一控制、一限购、销售放缓，市场打压，开发贷减少、按揭贷去年批了还不给，上市不准，借壳不允许等等，这样的话，另外几条渠道资金来源大幅度缩减，形成了正反馈叠加，叠加下来就只能被动的要么求生存，高息，弄点钱维持，或者是加快销售回款。同时，本能地减少新土地的购置和开发。这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足，新开工不足。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。

每经网主持人: 所以，我作出一个冒昧的判断，可能在接下来的十年、二十年房地产行业发展中，我的房地产知识实际上是从陈淮所长那儿学的，我不懂就老问他。他说，房地产行业在未来有很大的发展空间。但是，我认为这个发展空间是一个非常颠簸的发展空间，这种波幅比过去十多年要大很多。而且，只要调控方式不变，我觉得变的可能性不大，还是用银根、地根，还是用打压的短期措施，形成的叠加和正反馈，先抑制需求，结果传达到供给不足，供给不足就是市场探底回暖，市场就是在颠簸中发展的。所以，这个特点在未来会非常明显。

每经网主持人: 　上午，任总讲到从土地角度观察，我认为是一个很重要的角度，你买了地，接着打造房子，中间有开发周期，换另外一个角度来看，把近七、八年房地产的库存，去库存化的时间划一个波动的话，从波动周期来看，得出的结论和任总的结论实际上不是那么相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地产的库存销售比达到历史少有的高点，21个月左右。因为，当月销售少。到了6月份，大概是10.6个月，而且当月的批售比回到了0.99，差不多1左右，批准销售之后当月卖出去的比例，10.6个月，这是6月底的数据。所以，我觉得从历史波动规律来看，最低大概是5个月，库存销售比大概到了5个月的时候，市场预期可能会出现一定的变化。好，那我们就从6月底算起，加6个月或7个月，大概也是明年一季度，在下半年的决策周期里面，如果销售没有大幅回落维持平稳的话，在这个时期怎么样能够让房地产调控软着陆？让市场有一个逆周期，加大房地产投资和供给，避免在新的时期里面出现供求关系逆转，我觉得是政策的关键。但是，目前看来好象变化的可能性不大。
　　所以，未来房地产的金融化特点会更加明显，以前主要表现在相关分析，说房价表现和M2的关系很大，变成一个金融产品，未来可能从过去的单边上扬会变成起伏，很可能和上证指数的波动关系相关性更大，而且在这个时期我们怎么面对这样一个调控工具？常态化、市场波动的周期节奏，然后掌握好我们自己的开发节奏，我认为非常重要，这是从房地产调控工具来看它的波动特点。

每经网主持人: 　第二，从调控的主体和波动对象来看。
　　我们仔细想一下，比较省事，如果我是管调控的，也是拿开发商开刀。你说调控谁？地方政府？不太好弄；调银行？或者是调消费者？那怎么行？消费者都是分散的。所以，在房价上涨，调控效果不明显的时候，骂开发商是各方都容易达成共识的一个交集。而且，如果调控方式和调控工具不作大的变化，还是以短期市场萧条，供给不足，又一轮市场上涨，啪打一下，然后再僵化一段时间，又供给不足，又上一波。如果未来市场是这样一个走势的话，转移公众压力和调控效果不佳，就是骂开发商。
　　所以，我在2012年博鳌房地产论坛上作一个预测：未来20年的城市化，陈所长讲的我都赞成，固定资产形成、财富积累、消费升级等等，我都赞成，开发商的名声也会继续损坏，这是典型的韩国房地产调控模式。为什么在首尔调控效果不好呢？他们的调控就是拿开发商收拾，老百姓满意，银行满意，是交集比较多的。所以，第二个特点就是开发商在未来10-20年中始终会受到攻击，要习惯这一点，如果认清这个分析，赶紧行动起来，每个人都开微博，每个人都讲自己的观点，形成正确的行业判断，不要到最后大家都不讲话。

每经网主持人: 第三，从房地产调控的环境来看，有些因素可能会变，有些因素可能不会有大的变化。
　　比如，从过去十年对房地产的调控来看，非常缺乏顶层设计。就是说，这就给市场来回的失措和浪费资源给了借口，我看到陈淮所长在看手表，是不是我的时间开到了？他对我的意见很大，给政府提点意见很难。那么，到底城市化的路径怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？还是中部的中型城市道路？还是西部小县城的道路？现在是模糊的，就让开发商去失措，我觉得更符合市场规律和城市化效率的，可能还是要到环境能承载的发达地区，通过城市集群的形式来节省土地、保护环境。现在，这种顶层设计是缺乏的。
　　保障房要建多少？城市要有多少人口？现在的房子多少套？不知道。之所以经常冒出很多稀奇古怪的数字，中国电网的电表有9000多万套的房子电表读书为零，十年开发的房子约4000多万套，如果9000万套的读数为零，那这些房子的电表全部不走，你们都把电表弄坏了吗？
　　我把各省的保障房建的套数和各省的GDP关系进行分析，都不沾边，这是什么形势啊？排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流动人口怎么会跑到那儿去？然而，中国整个流动人口的方向，就业行业出现了巨大的变化，就是在危机之后。最近几年，沿海发达地区流动人口的增长是负的，而主要流向中西部一些有辐射力的中大型城市，这些地方不把保障房建设纳入进去，跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多农民工，郑州有40万人专门富士康手机的，都不算在保障房里面。最需要保障房租赁的，昆山、苏州、深圳、杭州等等，保障房只分给户籍人口，当地人都有房子了，建成了大家都不要，就在这样一个缺乏顶层设计的环境里，让大家去失措。我想，这一点会改变，但不会改变太多，大家要慢慢适应。

每经网主持人: 　城市化在未来还是会快速推进，供应不足还是一个主要的挑战和矛盾，从2007、2008年，城市化率上升了差不多10个百分点，城市新增的家庭数量约5400万户，住房在这个时期增加了4200万套，其中开发企业的市场化开发只有2800万套，其他的都是自建、单位集资，搞这些东西的。所以，开发商市场化开发的，在城市化快速推进10个百分点的时期内，新增的家庭数量大于住房总存量增长12000万套，这还不算投资性的需求。所以，这一点估计也不会有大的变化了，缺口还是很大。

每经网主持人: 第四，收入差距大的特点要改变很难。
　　中国房地产有很多神奇现象难以解释，一是房价租金比持续背离，一年两年可以，但持续十几年，一定有它的合理性。同时，大家说需求很大，实际上首次置业在住房销售里面的占比并不高。这说明什么？收入差距大，富人的购买力体现在房价上，中低收入的购买力体现在房租上，二者之间的差距在拉大。在目前的销售里边，实际上还是富裕人群买第二套、第三套，在过去十年的占比上首次置业占比并不高，这是一个现实。所以，这几个调控环境，有的可能会改进，有的可能不会有大的变化，影响大家的产品决策，也影响整个市场的调控效果。
　　所以，我就简要地汇报一下，我们对房地产调控过去十多年的一些特点，总结一下，对未来做一个简要的展望，以便我们更好地去适应它、面对它。
　　谢谢各位。

每经网主持人: 　主持人：谢谢巴曙松先生的精彩演讲，接下来我们请出今天最后一位演讲嘉宾：德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生，蔡洪平先生的演讲题目是：房地产资本证券化--问题与挑战，有请蔡洪平先生。
   主持人：蔡洪平先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

每经网主持人: 　蔡洪平：我长得比巴曙松矮，所以要垫一块板，按照你的说法，我在二环内是没有房子分的。听到很多嘉宾的观点，很受启发，我的讲话代表自己，不代表德意志银行。

每经网主持人: 题目是房地产资本证券化，昨天晚上我改了这个题目，从中国经济出现的历史性拐点中研究保障房的重要性。关于中国经济的分析，我遇到了一些困惑，感到很奇怪。

每经网主持人: 　我听官员介绍，从政府来看好像很乐观；但是，我看很多央企、民企，有不少不是地产商，从别的行业的企业家来看，都很悲观，不是一般的悲观，包括一些大央企的老板都很悲观，很多行业正在走向死亡，走向至少2-3年的萧条。江苏省副省长碰到我说，江苏四大产业全垮掉了，几年前还好，造船全线现金流出现问题，光复产业正在抢救，我们介入很多抢救工作，现金流是第一位的。钢铁是江苏引以自豪的，第四是LCD。
　　我和央行的行长聊天，我说经济下滑，他说蔡先生不能讲是下滑，他说是下调。我说什么意思？他说，下调是我们主动的，下滑是被动的。我现在看到我们的官员像当地政府一样都这么会玩文字游戏，其实没有必要，就是下滑。最近，除了巴曙松的话我爱听以外，大部分的话都不愿意听，他们通常情况下说的是解释，或者悄悄地说一些道理出来，这是一个非常难受的情况，怎么会有这么大的差别呢？现在，我每个礼拜接到大项目的讨论，比如某某澳大利亚的矿石要卖，某某巴西的什么要卖，中国有没有人买？很多人告诉我不会买，不会碰，基本回答都是目前出手收购的死亡期还没有到，还要等12个月。但是，统计数据又不错，奥运会之前中英协搞了一个讨论，中国企业家都很悲观，可是外国企业家对中国很乐观，他说你们就是好，我们已经是零增长了。但是，我想到两个问题要特别小心，一是政府的统计是过去式，但企业家今天感受到的是订单和未来的需求，一个是过去式，一个是未来式。我们仅仅满足于今天7%-8%的数字，静态看很容易犯错误，今天我没有办法要读经济学，经常是要看一个周期，不是看一个点的。国家电网的人告诉我，实际上第二季度电量供应是增加了3.4，电是最正常的，我不知道各地政府的统计是为了迎合调控还是怎么，我相信很多数据是有水分的，这个情况要特别小心。我想说的是，这次中国经济的下调是历史性的，我对这句话负责，不是一年两年的，是二十年首次出现从增长期走向整合期的一个大拐点，如果对这个拐点本质认识的话，我们的企业要小心，你从哪里来回到哪里去，我明显看到一些企业走向死亡，撞向冰山，我们从资金链上看得很清楚。

每经网主持人: 　但是，我不认为没有希望，调整期的基本特征是有增长，但主要是行业整合。我觉得，目前唯一有增量的就是地产，别的行业全部是死亡，造船、航运，哪一个可以？那一天坐了高铁，大声欢呼一定要倍加保护内需，杂志不要捅高铁、火车头山寨版之类的，回顾中国经济发展的历史，我们的工业不就是山寨经济吗？吸收、引进、再吸收，这种制造业弄出来不要反驳，日本就是德国的山寨版嘛，一定要倍加爱护今天的山寨工业，要为山寨而狂，要欢呼，要歌颂他们，这是我们的看法，我们的工业是没有底子的，今天的航天不是山寨吗？不是俄罗斯来了一部分技术吗？加上中国自主发明创造的东西，火星飞了七个月怎么登陆的？我们差得远，要为制造业欢呼。
　　制造业上不去，很难升级，我给一个数据给大家看看，最近走向死亡的是原来提出科学发展观的、政府扶持的行业，环保的、节能的都是政府要来补贴的，一旦下调的时候补贴部分一取消马上就完蛋。所以，这一轮经济下调出现的情况，好象增长点的新产业、高科技相反死得更快，这个情况非常严峻。

每经网主持人: 在这种情况下，我们要想想，不要就房地产看房地产，应该从整个中国经济的发展来看，要倍加保护内需，认真研究内需的每一个点，去保护它。今天的欧债危机，南欧危机，德意志银行介入了很多大规模的讨论，南欧危机主要是没有内需。因为，他们不劳动，既没有有效供给，也没有有效内需。今天的美国，大家要小心一点，美国奥巴马政府回到制造业几乎要实现了，当年只要填一张房卡，钥匙就会送到家里来，最后没有有效需求以后，把资产打包送到资产市场。中国的内需是真正的内需，中国城市化的推进还是很强劲的，作为内需也只有两块，房子和汽车，汽车还是附属品，所有4S店在香港的销售，股票跌得一塌糊涂，下半年亏损，德国公司的汽车老板告诉我，现在4、5个月的库存拼命压，整个高档车往下面走，汽车掉下来这么快什么道理？与生产商的萎缩有很大的关系。当然，还有28个行业等的影响。
　　在这种情况下，这些产业下来了。我们说的衣服，制造商多得不得了；零售业要小心一点，电商多得不得了，里面的衣服穿10年都穿不完，内需有什么？出口有什么？很快出口就会下来，中低端还好，高端的美国人回去了，你们知道吗？烟然气出来了，一场大的能源革命马上会爆发，他们能够飞的汽车也出来了，我们只看了美国的Iphone，其实还有很多别的行业在大规模进行生产，一个新的工业时代就要到来了，这种时代到来以后，中国这个中低端制造业的国家该怎么生存？这是出口。