每经网主持人:
四、利用当前调控的有利时间，抓紧建立中长期制度，促进房地产市场的长期平稳健康发展
房地产是不动产，房地产市场是区域性市场；再加上房地产项目一般都有2-3年的开发周期，政策效应一般滞后。因此，无论是实现群众住有所居的目标，还是保持经济平稳健康增长，都离不开一个长期稳定健康发展的房地产市场政策环境。
目前，房地产市场总体平稳、调控成果正在进一步显现；各级政府在加大保障房建设，加强和改善房地产市场调控方面也积累了一定的经验。要抓紧利用当前的有利时机，在坚持现行调控政策、巩固调控成果的基础上，妥善处理好市场供应与政府保障的关系，合理划分中央与地方的责任，抓紧建立中长期制度。
按照2012年度的工作计划，住建部在6月底前已基本完成了40个重点城市个人住房信息系统联网工作；在此基础上，继续加大推进力度，到2013年，将形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。2012年，国务院有关部门和各地还将加快编制城镇住房发展规划，以明确“十二五”时期我国城镇住房发展的指导思想、基本原则和发展目标，明确城镇住房发展的主要任务和政策保障措施。全国城镇住房发展“十二五”规划，我们协会前两年组织一批专家做过一些基础性研究。我们觉得，规划在政策保障措施中，自然涉及到中长期制度的建设，包括进一步完善土地的供应制度和出让制度；稳步推行房地产税改革，增加持有环节税负，减轻流转环节税负；进一步健全差别化的信贷政策，完善住房公积金制度，推进房地产金融产品创新，拓宽保障性住房和房地产融资渠道；保证推进住宅产业化的经济政策和技术政策；以及进一步加强理论研究和顶层设计，完善双轨制的住房供应政策和房地产的法律法规体系等。我们相信，规划的编制与实施，对稳定市场预期、完善住房制度顶层设计、加强和改善房地产市场调控，促进房地产业发展方式的转型和房地产市场平稳健康发展都具有重要的作用。
房地产界的各位同仁，新闻界的各位朋友，目前的房地产市场调控确实处于关键时期。本人希望房地产界的各位同仁要识大体、顾大局，顺应政府调控政策，理性规划企业发展，坚持以合理价格销售。希望新闻界的各位朋友，要积极做好舆论的宣传工作，正确引导房地产行业的健康发展。
我们相信并期待，随着我国住房制度改革的不断深化、相关制度的配套和大家的共同努力，市场必将逐渐规范，保障必将逐步到位，房地产业的相关业态也将日趋配套完善，百姓的“住有所居”和房地产市场平稳健康发展的愿望，也必定能逐步实现。
上述发言，如有不妥之处，欢迎各位批评指正。
每经网主持人:
主持人女：好的，让我们感谢朱中一先生为我们解读了中国房地产当前的政策与形势。
那么，接下来我们有请到的嘉宾是中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生，他演讲题目是：不确定的复苏全球债务危机与房地产，掌声有请樊纲先生。
主持人：樊纲先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
每经网主持人:
樊纲：谢谢，非常高兴再次出席博鳌房地产论坛。由于时间有限，国际的就不讲了，着重讲国内的经济形势和房地产的问题。
现在是这次软着陆的底部，最低地时候，大概二季度是最低的，三季度后边也许开始会有点儿起色。最低的时候，是各种说法都比较多的时候，是似是而非的说法也很多的时候。从一定道理来说，这次确实不应该这么低，如果政策调整及时，不该这么低。但是，现在经济增长速度比较低，也不是说中国经济就进入了低增长，也不是说中国经济就需要拯救了。所以，第一个问题，我想讲的是什么是中国经济的正常增长。
每经网主持人:
现在是软着陆，从12%的增长降到8%，有的人说中国从此告别过去二十年的两位数增长，现在到了8%的增长是低速增长。我说：
第一，讲话要注重事实，过去二十年多数时期不是两位数增长，多数时间是7%-8%的增长，90年代末通货紧缩的时候，6%-7%的增长，那时候也是一大堆说法，世界上还有一本书《即将崩溃的中国经济》，新加坡政府还请我过去和这位作者在新加坡的党校一对一进行行政辩论。这个时候是各种说法都比较多的时候，FT等杂志上，各种观点、各种说法都很多的时候，我们自己要有清醒的分析。
第二，现在降到8%就是低增长吗？今后几年8%左右的增长是低增长吗？两位数的增长就是好增长吗？两位数的增长对中国来讲是过热增长，到9%一定通货膨胀，到10%以上是通货膨胀+资产泡沫。回到8%左右的增长，世界上若干个研究小组研究的结论是，中国经济潜在增长率就是8%左右，低于7%通货紧缩，高于9%通货膨胀。所以，回到8%左右的增长是好消息，而不是坏消息。
那么，如果高于7%-8%的增长，房地产过热增长，多了一块，往往就容易出问题，整个经济也是这样，多了一块就出问题，出什么问题？政府一天到晚调来调去，建了企业，没市场了还倒闭，年预算是几万亿的GDP增加值，那得涉及多少企业啊？一定在低谷时候是很多人难受的时候，一定有倒闭破产，不倒闭破产也会有兼并重组，一定会有这种情况。所以，追求的目标是平稳增长比较好一点。
所以，当各种悲观论调充斥市场的时候，我们应该有一个客观地分析。中国经济增长不是越高越好，最高的点在哪儿？今年12%？明年13%？后年14%？那中国经济会大崩盘，希望中国经济增长在今后10-20年不要大崩盘，不是大崩盘中国房地产业还有很大的发展前景；相反，如果大崩盘的话，那就惨了。
所以，我现在讲讲8%经济增长的问题，是针对目前有很多说法而讲的。那么，还有很多的说法，刚才还接到邮件问我知不知道某报纸上登了一篇文章，关于中国的外汇储备五年之内将耗光等等，各种说法多了，不多说了。
什么是中国经济的正常增长？这与房地产的正常增长有关系，最好不要过热增长，平稳增长最好，太低了往上调一调，太高了往回压一压。大家不是羡慕美国吗？弄出个泡沫，次贷危机，如果中国到那个地步，我们可能就会出局了，第三次革命，还是第几次革命就跟不上了，这是第一个观点。
每经网主持人:
第二个观点，房地产调控已经取得重大成果。
这个判断对理解现在的形势和政策的分析很重要，怎么看待调控的成果？第一，从2010年下半年开始，政策出台以后，那些价格高涨的地区基本上稳定了下来，没有波及到全国的绝大多数二、三、四线城市去，因此全国平均数总的来讲没有形成大泡。这句话是什么意思呢？2010年出台政策还是相对比较及时的，这是第一句话，起到了作用，没有使泡沫形成全国性的大泡沫。所以，孟总讲的全国价格实际上这一两年还有所上涨，都和这个是有关系的。因为，全国尽管几个大城市事实上有很多楼盘跌了20%-30%，但全国的数看不出有很大的跌幅。第二，要理解房地产市场的话，房价高不高和收入高不高是相对而言的。平均来说，假定这两年（2010-2012）价格基本稳定，但这两年城镇收入、人均收入（民意值）增加幅度10%以上，甚至农民工的收入在这两年都是10%以上的增长，什么意思呢？如果两年收入增长互利的话，房价和收入比在产生变化，不要看房价有没有降，而是要看房价和收入关系在发生的变化。当然，房价没降，有些阶层收入增长没那么快，平均增长10%，不一定每个人都增长10%，有可能原来收入低，即便增长了10%，也仍然感到房价比较高，买不起房子，真正有些社会问题没有解决，对于那些问题的解决，要靠廉租房、保障房了。
因此，从这个角度来讲，只要这几年价格不再涨，哪怕没有很跌，事实上相对于收入而言，已经实现了一定程度的调整。这在对于现阶段形势和下一步政策的判断上，我认为要充分认识到这一方面的问题，这是第二个观点。
每经网主持人:
第三个观点，现在房地产市场调控的当务之急不是每天重复要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段，用制度替换下政策。天天说要调控，调控的对象，调控的目的很明确了，就是要抑制投资性住房需求，保证消费性住房需求的供给。针对这一条，刚才孟总说是打麻药，我也同意这个观点，临时采取措施的话，我说中国的优势是可以用行政手段作为临时措施。但是，你不能总是这样吧？不能总是行政手段吧？我也同意朱会长所讲的，行政手段不能在这个问题上拘泥于市场上一些西方性的观点，当制度一时紧急又建立不起来的时候，经济手段无法马上用的时候，作为应急手段，行政手段要马上上来，把泡沫先抑制住再说。但是，这终究不是长远的办法，终究要通过各种新的制度的建设，包括经过一段时间的试点来建立新的制度，用经济的手段、用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策。
应该说，两年半的时间过去了，一直坚持调控，在这一点上我基本同意。否则的话，如果放弃对投资性需求的控制的话，中国贫富差距这么大，中国金融体制存在的一些问题，确实很容易产生新一轮的泡沫。但是，想想这些年的一个主要问题就是，这些行政手段用得很快。但是，制度的改革走得太慢。
几个月前就听说，有些省份在申请试点，房产税这样的新制度、新政策，迟迟没见新的东西出来。两年了，一些新制度的建设好象没有什么新的进展，除了上海、重庆那边有很小范围的试点之外。我认为，第一是面可以宽；第二是试点的力度可以加大。针对投资性需求问题嘛，总之有很多办法，特别是经济方面的办法可以用，不管是房产税，还是交易税，大家是有争议，但是可以试点，尽快抓紧这方面的试点，尽快抓紧这方面制度的改革和推出，替换掉临时、应急的一些行政手段，才能做到使房地产市场长期稳定的发展，用不着政策一天到晚的在那儿调来调去。
每经网主持人:
以上三个问题，实际上也是讲政策当中面临的很多问题，怎么看待现在的宏观经济增长？怎么看待房地产调控的成果？怎么看待现在各种制度和政策的相互关系？希望看到今后一段时间在这几个方面能够有更清晰的认识，在调控力度和调控手段上能够根据新的情况做出必要的调整，我们的市场会更加健康一点儿。
我就讲这些，个人观点，供大家参考，谢谢大家。
每经网主持人: 主持人：谢谢樊纲先生的精彩演讲。大家都知道，樊纲先生是我们非常熟悉的著名学者，自第一届开始就应邀出席了博鳌房地产论坛，并留下了许多传诵至今的言论、观点和意见。最后，让我们再一次用掌声感谢以上四位嘉宾为我们带来的精彩演讲。
每经网主持人:
主持人：接下来我们要进行的环节是博鳌铿锵行主题讨论：再论政策“被抛弃”的房地产。
去年的博鳌铿锵行主题讨论推出了“调控围城中国房地产政策选择”；一年过去，我们请出相同的四位嘉宾上台，再论政策，探讨全新形势下“被抛弃”的房地产行业。本场博鳌铿锵行主题讨论的嘉宾主持是香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生。
参与讨论嘉宾是：
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲先生
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生
华远地产股份有限公司董事长任志强先生
让我们用热烈的掌声欢迎四位嘉宾上台就座。另外，也欢迎台下所有嘉宾积极参与讨论，请工作人员准备好话筒，谢谢。
主持人：提醒一下四位嘉宾，本次讨论时间是20分钟。
每经网主持人: 陈启宗：我们只有20分钟，今天的讨论主要是针对任志强而来的，先给你三分钟，你先讲为什么被抛弃了，然后请陈淮和樊纲批评你，然后再请台下的嘉宾更厉害的批评你。
每经网主持人:
任志强：陈总让我单独先讲，但讨论完以后再让我讲二十分钟，那就说不清楚了，三分钟更说不清楚。简单地说，朱瑢基制定了产业政策，取消福利分房而市场化，23号文件以后就形成了中国的市场化。
2003年以后，这届政府在两任时间基本上是把房地产当工具，从来没有定过房地产产业的发展政策，从来定的是因为别的经济政策拿房地产当工具，就像樊纲说的，热的时候把房地产往下压一压，冷的时候就把房地产业往上提拉一下。中国某个人说过夜壶论，冯仑就把夜壶论引入房地产业，房地产业就变成了夜壶，需要的时候从床底下拿出来用一用，不需要的时候就踢到床底下去，让它待一会儿。
2003年以来，每次经济过热的时候，樊纲先生的这套理论就来了，就是因为经济过热了，所以就有泡沫了，尤其是经济过热的时候，第一刀就砍在房地产上。但是，1993年朱熔基上台，那时候是副总理，也是做的宏观调控的措施，同样用的是砍房地产。但是，那时候还是计划经济时代。1988年的时候也是如此，用的是存款剑，计划经济时代就是用的这种手段。但是，现在看到的都是取消市场化的部分，要用行政手段把房地产调控当成工具来调整经济过热的问题。所以，这就是我们看到的现实现象。
每经网主持人: 陈启宗：陈淮，你同意吗？不同意的话，告诉我他错在哪儿，任志强错不是第一次了。
每经网主持人:
陈淮：他有些说法我觉得还是对的，但是他说“被抛弃”，我觉得还值得商榷。因为，从来没有被拾起来过，本来没有捡起过，何来抛弃一说呢？朱会长讲98年金融危机和世界金融危机中房地产发挥了不同的作用，我稍微说点不同的意见，朱熔基总理说住房、汽车是支柱产业的时候，它并没有发挥支柱产业的作用。但是，我不想它成为支柱产业，要把它压回去的时候，也没有被压回去，千万不要高估政府优化选择的能力，产业结构升级、支柱产业这些词儿，都是从日本产业政策来的，我专门研究过两年的日本产业政策，并且一一地拜访了当年日本制定产业政策的大驾，机会是最成功的，房地产发奋图墙成为了支柱产业，日本的经验如此，别以为政府不能选自己的儿子是最优秀的，政府都选不对，抛弃你的时候，你要努力的研究市场才对。
我们能举出中国的例子，过去一些年也能举出很多的例子。当年，政府重点挂牌支持的企业基本死光，连户口都不给报的黑孩子，现在都是世界级的家电企业。2009年，所有的人都说要去库存化，汽车也听信了，结果减少原料采购、压缩生产能力、鼓励抛光库存，2009年那一年中国汽车产业就在世界金融危机最严重的背景下，当年产销量量增长45%，政府的判断能力其实也是人的判断能力，摆脱不了个人主观的局限性，我们还得按客观规律办。所以，别老想着抛弃和不抛弃，你老想着“被抛弃”的感觉，就有点儿高中生的感觉，父母不关心我，等你走到办公室，真正工作三年才知道你的对手不是父母，不是政府，是你的上司，是你的同事，是你的竞争对手，那个时候你就没有抛弃和不抛弃的感觉了，谢谢。
每经网主持人: 陈启宗：任志强，你回应一下。
每经网主持人: 任志强：哈哈。我很同意陈淮主任的说法，凡是被政府抛弃的都一定活得很好，凡是被政府振兴的产业都垮得稀里哗啦。
每经网主持人: 陈淮：凡是政府大量花钱的，从移动、高铁、高速等等，都是腐败高发区。
每经网主持人: 任志强：那也就是说，他承认我们“被抛弃”的现象，但要告诉大家“被抛弃”是好事，你们只要努力就行，抛弃不抛弃都没关系，他要不抛弃，房地产就完啦，这可能是真的！
每经网主持人: 陈淮：还是没理解客观规律，你爹妈重视不重视，你自己努力不努力是决定未来能不能成为人上人的客观规律，我听到爹妈重视的富二代都是开着法拉利半路把一个女孩子撞死，都是这类问题。
每经网主持人: 陈启宗：政府抛弃房地产，就没有贪污吗？
每经网主持人: 三、展望未来，房地产市场既充满了机遇，又面临着诸多挑战
“十二五”时期乃至2020年以前或更长一段时间，仍是我国房地产业发展的重要机遇期。随着工业化、城镇化的持续发展及国民经济持续稳定增长的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的继续推进，我国“十二五”时期住宅产业的规模肯定要大于“十一五”时期的规模；再加上商业地产、旅游地产和产业园区地产的发展，我国房地产业在2020年以前肯定仍有较大的发展空间。对此，大家务必要充满信心。但同时我们也要清醒地看到，我国的房地产业在未来发展中也面临着诸多挑战。主要的挑战有四个方面：（一）城镇资源、能源和环境条件的制约与城镇人口继续增加的矛盾将在较长时间存在，解决的办法，一是将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，二是大力发展省地节能环保型项目，提高住宅产业现代化。（二）我国人口基数大，流动人口多，解决他们的就业和居住问题难度很大。适当放宽住房保障收入门槛和稳妥推进户籍制度改革将成为必然趋势。（三）我国人口老龄化步伐加快。如何建立起以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑的老年人宜居环境体系，也是我们已经面对并将日趋严竣的民生问题。（四）商业地产、旅游地产、产业园区地产等投入大，回报时间长；再加上这些业态在招商、运营、管理等方面又有其各自的特点，因此，大家在看到这些业态市场前景的同时，务必也要高度重视其风险与挑战。