每经网主持人:
房地产最怕的是什么？就是不确定性。如果今天能够确定它跌多少或者涨多少，那事情就好做了。在不确定的时候，比如昨天有一位精英讲到，要做房地产，进场和出场的来回只有15%的时间，甚至于5%。所以，你做的任何决定是95%的可能会犯错。因此，不确定因素让业内很多人都不敢做任何决定。
前段时间，我招待郑州来的一些房地产商，我跟他们讲美国地产的拥有是一辈子，他们听不懂。因为，中国房地产的所有地都是向国家租的，美国房地产和中国房地产不一样的地方就是产权，如果你拥有这一块地的话，包括天空上的鸟，地底下的资源都是你的。可是在国内的任何一块地，都是从国家手里租过来的，租期是70年、50年，这是最大的不同。
房地产市场，我们认为是一种市场经济，而不是政策经济。可是，国内的房地产除了政策经济以外，也就是所谓的宏观调控，也是有市场经济的。比如，昨天一位演讲精英讲到，其实要把二者组合起来，才是真正的中国房地产趋势。
每经网主持人:
午餐的时候，有人问我，美国，是不是抄底的时机？很难讲，美国是跌得很厉害，100元的东西可能跌到10元，是抄底吗？我不认为。因为，抄底是过去了你才知道是底，现在不知道是不是底，你要抄底的话，除非你是非常的幸运，要不然“抄底”的这个点很不容易抓。一般来说，买房地产是看要做什么，买来以后五年出手？十年出手？所以，抄底就很难预测。目前，美国的情况是100元的可能跌到10元，最多就是跌到1元吧？再跌也是有限的，可是是不是底呢？目前还看不出来。
昨天晚上跑出来一只熊，我终于知道为什么你们叫很牛，很熊，牛市是很火，熊市是很不好。昨天，用熊来比喻，熊市场要怎么应对呢？一般其他下，如果看到一只熊，不管是什么样的熊，比我大的话，肯定是先跑吧？跑了之后会怎么样？熊市场里面有很多的开发商，谁跑得快谁就是赢家，跑得最慢的就会被熊吃掉。那么，跑快和跑慢是什么样的情况？第一是资金够不够？第二是你有没有准备好？你准备好了的话，跑起来就可以跑得很快。
每经网主持人:
另外一种情况，记得在读小学的时候，熊来了，你跑不过他，怎么办呢？就装死嘛，我躺下去不呼吸嘛，它以为我死了，它不吃死人，就没事了嘛，这是第二个步骤。
第三个步骤是什么？昨天某位嘉宾提到，好象也是陈启宗，如果这只熊是很友善的熊的话，那我就抱着它嘛。目前，由于政策关系开发商遇到了很多困难，要解决这些问题的话，可能装死的比较多。最后，绿灯一来了，他们就走。
我只有两分钟时间了，这是三个小时的课，我用十五分钟讲完。
每经网主持人:
那么，有很多银行建议把人民币变成美金。其实，房地产的兴衰、房地产市场与金融有最直接的关系。为什么最近国内流行那么多PE？这么多的私募基金，就是因为银行宏观调控没有钱，唯一的折中办法是到PE里面拿钱，但PE里面的钱是很贵的。人民币向下调息，你们比我更清楚，这一点不用讲太清楚。
我主要讲资本的流向。既然做PE，一定和金融有关系。资金的流向，我认为目前有史以来中国资金可以到美国买一些资产的机会，包括银行买银行的都有很多，这是我们的看法。
目前，我们在国内想做人民币基金，做中国商业性的地产，这是我们想做的第二个步骤。刚才，我和苏总稍微聊了一下，他们的人民币基金只做人民币地产。再接下来是做什么呢？就是把人民币的资产做得很好的话，你就可以去美国，有两种方式，一种是可以上市；二种是可以变成所谓的房地产证券化，就是集资的意思。另外，我们一直在做的是美国的资金做美国的地产。
每经网主持人:
房地产与基金如何双赢？刚才，有人讲在美国是“现金为王”，现在流行的是“现金是上帝”，它比“王”还厉害，它是“上帝
谢谢！
主持人：谢谢RobertYoung先生，接下来为我们演讲的是：北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士，杜丽虹女士演讲题目是：调控背景下地产企业的模式转型，有请杜丽虹女士。
主持人：杜丽虹女士，您的演讲时间为20分钟，有请！
每经网主持人:
杜丽虹：下午好！
很高兴今天能有这个机会和大家做主题交流，不过今天身体不太舒服，可能讲的时候可能不能兴奋起来，请大家谅解。今天，我和大家交流的题目是调控背景下地产企业的模式转型。
衡量一个行业是不是暴利行业，核心标准不是看利润率是多少，而是看回报率，通常用的一个指标是净资产回报率。这个指标可以分为三个部分，即利润率、周转率、杠杆率。利润率可以看成是一个项目层面的回报，也就是说这个楼卖出去的时候能赚到多少钱？比如说，净利润率25%，也就是说开始的时候投了100元，到这个楼卖出去的时候能够赚到25元。
（表）在利润率方面，地产行业仅次于食品行业，除了茅台，在这些行业里面就数地产行业的利润率最高。再看周转率，地产行业排在22个大类行业倒数第二位，仅比金融服务业高。我们知道，金融服务业在任何一个市场上的周转率都是最低的，银行的三十年按揭贷要10多年才能收回本金。结果，在总资产回报率方面，2011年地产上市公司平均只有4%，我们靠着70%以上的负债率才使得净资产回报率达到了13.3%的水平。
每经网主持人:
未来，我们面临着预售款的监管日益严格，土地款的加速支付以及信贷政策的延后，因此长期来看地产行业的负债率在下降。同时，在调控背景下，资金成本在上升，房屋升值速度受到了政策的监管，利润率的上升空间就受到了限制。这些都使得地产企业要想提高回报率，或者维持回报率的水平，就只有靠周转率了，也就是要提高经营杠杆，就迫使地产企业要做一个模式的转型，从重资产模式转向轻资产模式。
什么是重资产模式？当土地升值速度高于资本成本的时候，所有的地产企业都会储备更多的土地，这是很理性的。如同普通消费者，如果你可以肯定的知道房屋的升值速度高于银行贷款利息成本的话，这时候一个消费者就会有购房的冲动。因为，持有资产本身就能够贡献丰厚的回报。所以，这时候土地储备的多少，就成为衡量一个地产企业价值的一个最主要标准，我们把这种模式称为地产行业的重资产模式。
但是，当房屋升值速度减缓，持有资产回报率在降低，土地储备本身的升值在减弱，当土地升值速度低于资本成本的时候，这时候大量持有资产可能是负的价值贡献。因此，企业就要调整自己的战略，从重资产转向轻资产，从赚取资产升值收益为主走向赚取资产增值服务收益。这里说的增值服务收益，包括物业管理、商业运营等其他的衍生收益，还有地产服务过程中的费用和提升收益等等。在这样一个转型过程中，从重资产中释放出来的资本金被重新匹配到经营环节，资本重新配置后，价值提升的空间就越大。
（图）转型示意图。当土地升值速度减缓的时候，看红色的线就是资产回报率是降低的，但效率回报率是提升的。
每经网主持人:
轻资产和重资产都并非绝对，它是地产企业在不同环境下的两种选择。在快速上升的过程中，资产的升值速度超越了资本成本。此时，持有资产本身就贡献了丰厚的回报，以持有资产为核心的重资产模式就成为企业的理性选择。但是，在房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报率降低，并不足以弥补持有期的资本成本时，以轻化资产负担为核心的轻资产模式就成为企业的理性选择。此时，企业的主要回报来自于效率优势的贡献。
在轻资产模式下，地产界的拿地优势被淡化，效率的优势会被放大。因此，不是所有的地产企业都能够实现由重资产到轻资产的转型，只有那些具有效率优势的企业才能获得转型的空间。那么，这个效率优势可以是在开发、管理某个环节上的一招鲜，也可以是在某类产品线，比如商业地产、工业地产、养老地产上的一招鲜，更可以是资源整合能力。但是，无论是哪种优势，资产和效率的优势结合更为紧密。
每经网主持人:
说了半天轻资产，什么是轻资产的转型呢？由于时间关系，只举几个简单的例子。
一是商业模式转型的例子，典型的代表是代工的模式。代工模式在日本地产行业很普遍，原因是从上世纪九十年代开始，日本就陷入了资产价格长期下降的过程中，在这个过程中，地产企业囤地不仅不能贡献超额的收益，每年还要计提资产的贬值损失，很多企业就转向了订单开发，也就是代工市场。其中，有一个典型企业是积水，首次开发工厂化生产的组合式钢结构建筑，后来又开发了工厂化生产的组合式木结构建筑，在工厂类生产一套房屋只需要六十分钟，从打地基到建成只需要三个月的时间，积水地产订单开发业务的周转率高达3-5倍，尽管经营利润率只有10%，订单开发业务过去10年平均的总资产回报率达到了40%，考虑财务杠杆后，净资产回报率更高，然而公司旗下的传统开发销售业务周转率只有0.4-0.7倍。
还有欧美市场上的代工模式，被广泛于各种类型的物业，不仅是住宅。企业通过代工模式，其核心能力也日益增强。1988年，在花旗自助下建造了德国最高的地标性建筑，在过去十年，铁狮门已经发起了近十家基金，他们的核心能力不在于技术优势或开发优势，也不在于管理优势，而在于它具有从设计、规划、营销、招租到金融服务、法律服务的一体化解决能力。
每经网主持人:
因此，我们可以看到代工模式并不局限于住宅，在商业地产、工业地产等专业性更强的领域，订制开发的模式已经成为一种主导模式，而在一些地标性建筑和城市综合体的开发过程中，金融机构和品牌地产合作成为一种标准的开发模式。实际中，企业会根据自身的资源禀赋和市场环境来选择最适合自己的一款或几款产品线，或者聚焦单一市场，或者横跨几条产品线，或者开发主流市场，或者去深掘一些新的市场。代工除了技术优势，还可以凭借广泛的客户资源平台，甚至可以延伸至资产管理、投资管理领域，这就需要经营模式的创新配合。
国内的几大地产公司在过去几年都提出了一个很宏伟的商业物业发展规划，但是实际上真正持有的商业物业应该说是雷声大雨点小。目前，销售额在200亿元以上的地产上市公司，平均物业持有占比只有7%，万科、招商、远洋等企业的持有物业占比不到5%，持有物业的增长平均每年只有0.5%。为什么大家都有持有商业物业的目标，但实际增长速度并不快呢？假设投资物业的毛租金回报率10%，净租金回报率5%的情况下，投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点，周转率和杠杆率的降低将导致开发物业的销售额增速下降30%。在此背景下，地产企业迫切需要通过金融模式的创新来化解这个问题。如何化解呢？有几种模式。
一是传统的租售并举的传统模式，企业约有60%的资金来自于自有资金，除了自身的股权资金以外，更主要的是开发销售部分所提供的现金流回笼；只有10%来自于外部的股权融资，10%来自于外部的债权融资，其余来自于外部的帐款。
二是现代模式对资本市场环境要求较高，自有资金占比可以下降到20%，外部股权融资可以达到20%-30%，债权融资可以达到30%-40%。
三是专业化模式，也大家所说的美国模式，大部分资金占比来自于外部债权资金和外部股权资金。
每经网主持人:
轻资产战略的三个纬度：
业务线的选择，根据企业的资源禀赋和市场环境，来选择最适合自己的一种或几种产品线。比如，住宅、商场、酒店、写字楼等等。在业务线选择的基础上，企业需要根据自身的人力资本构成和价值链各环节与标杆企业的效率地标分析，来定位自己的价值链优势，在企业获取、开发、销售、招租、物管、运营等哪几个环节上创造出优于同行的回报，再设计自己的商业模式创新。最后，为了进一步轻化资产负担，企业要进一步借助杠杆放大资源优势，这就需要搭建一个足够大的资本资源平台，包括私募平台、债权平台、证券化平台等等，每个平台可以细化为若干个金融产品的组合。
以上三个纬度构成了轻资产战略的三个价值空间。首先是现有战略资源的优化空间，通过企业的现有资源集中配置为优势的产品线和优势的产业环节，来集中打造企业的核心价值优势，为轻资产的转型奠定一个客观的基础。二是商业模式的创新空间，用价值链的定位和资本资源的整合构成，企业根据自己价值链上的优势来选择最适合的商业模式，比如期权模式、代工模式、订制开发、托管模式等等。最后是金融模式的创新空间，用业务性的选择和资本资源的整合构成，根据业务线的风险收益特征来选择最适合的金融平台，以此来组合最恰当的资本资源。
每经网主持人:
（图）轻资产立体组合示意图。可以选择单一产品线，也可以是多产品线策略，或者是全产品线策略。价值链的定位，根据自身价值链环节优势来设置相应的期权、代工等模式的创新。资本资源的整合，包括基金平台、证券平台，私募债权平台等等，包括信托、保险公司不动产投资计划，以及潜在的高收益债等等。
总之，轻资产战略是一个立体的战略组合，它的典型表现是周转率的提升。但是，我们说净资产和高周转之间不是一个简单的等号关系。轻资产战略是一个体系，既包括对现有资源的优化配置，又包括了构建新平台来放大现有的效率优势，而这个新的平台既包括通过商业模式创新所形成的业务集中平台，也包含了通过金融模式创新所形成的资本集中平台。同时，由于不同企业的资源优势和禀赋不同，在不同的产业环节和产品线上，将形成不同的轻资产战略。但是，万变不离其宗，轻资产的根本仍在于效率优势，如果说重资产时代，地产企业的价值由土地储备的多少来决定的话，那么，在轻资产时代，价值的标准只有一个，就是效率。
每经网主持人:
主持人：谢谢杜丽虹女士，接下来为我们演讲的是：洲联集团（WWW5A)o五合新力总经理张颖女士，张颖女士演讲题目是：转换视角重新聚焦--从全球产业转移看城市总部经济发展，有请张颖女士。
主持人：张颖女士，您的演讲时间为15分钟，有请！
张颖：各位嘉宾：
下午好！
在今年的论坛上发现有很多词被多次提到，比如产业升级、城市化、商业地产。那么，今天我在这里从全球产业转移的角度，和大家探讨一下中国城市的发展，总部经济的前景问题。
迄今为止，世界上一共发生了三次比较大的产业转移，每次时间约15-20年，第一次是美国大约是二十世纪五十年代，他们将自己的劳动密集型产业转移到了日本，重点发展高科技、计算机、通讯、航空航天等产业。第二次发生在二十世纪六十年代到八十年代，在这一次日本和西德将自身不具备资源优势的产业转移到新兴的工业化国家，比如亚洲四小龙，而自身重点发展家电、汽车、生物医药、精细化工等产业。第三次发生在二十世纪九十年代直到今天，主要是欧美国家和日本将自身不具备竞争优势的产业转移到新兴发展中国家，而自己重点发展具备竞争优势的产业。那么，在这个时期，中国提供了廉价劳动力，俄罗斯提供了廉价能源，而像印度这样的国家提供了廉价服务业，共同构成了全球的经济体系。
每经网主持人:
在全球经济分工的过程中，每个城市和地区都找到了它在世界上的角色。同时，整个城市的物理空间也发生了相应的变化，主要表现在三个方面。首先，整个城市形成了一个网络，在城市与城市之间进行着大量的信息流、人流、物流以及交通流的交换，这些重要的城市和地区就成为这些网络上重要的节点。
第二个变化是很多城市带的形成。目前，世界上公认的城市带，比如美国大西洋沿岸城市群，英国以伦敦为中心的城市群，以及长江中下游在中国以制造业为主的城市群，同时欧洲也提出了城市走廊的概念，这个概念是在一个走廊化的地区存在经济非常有活力的城市。
第三个特点是同城化的趋势，随着交通的发展，我们可能在一个城市生活，在另一个城市工作，在第三个城市进行休闲和娱乐，这些分工不同的城市就逐渐组成了一个特大城市，甚至城市群。
整体来看，整个城市的网络好比我们的身体，城市群和城市走廊如同人的神经系统，这些特大城市就好象是人的头脑所在，来控制着全身的运动。
这样的结果是，在这些中心城市产生了巨大的总部经济集聚效应。同时，服务业和第三产业也是非常地发达。以纽约为例，纽约是第一次产业转移的直接受益城市，同时也是美国大西洋城市群里面的首位城市，集中了46个全球总部，自己也有丰富的传媒、法律、会计、印刷、媒体等各行各业的服务业。
每经网主持人:
那么，从全球的发展来看中国，在讨论中国产业转移的特点之前，先来看一下近三年国务院密集批复的区域规划，在这里举几个例子简单说一下。2009年珠江三角洲地区改革发展纲要提出，珠江三角洲是现代制造业和现代服务业的基地，全国重要的经济中心等等。2010年，皖江城市带承接产业转移示范区规划，明确皖江主要承接长江中下游的产业转移。《长江三角洲地区区域规划》，提出长江三角洲未来的结构重点是调整经济结构，优先发展服务业，为中西部经济发展让路。2011年主要是中原经济区上升为国家战略，从这些区域规划来看，可以总结中国产业转移的四个趋势和特点。
第一个趋势是沿海一部分地区先富起来，然后是西部大开发，然后是东北老工业基地振兴，最后是中部崛起战略。
第二个特点是国际产业转移结构日趋高度化。现在，越来越高端的产业链开始向国内转移，比如一些高科技含量、高加工度、高附加值的三高产业，沿海不得不把劳动密集型产业向内地转移，自己承接这些三高产业。
第三个特点是国际产业转移出现了组团式或产业链整体转移的趋势。之前，国际公司会把某个零部件、某个环节放到国内生产，现在他们把后期、物流都放到国内来生产了，可以节省成本，以便和本土实现结合。
每经网主持人:
第四个特点是本土化战略。硬件转移到国内，软件还在国外的话，两者会产生很多的矛盾。所以，很多跨国企业把人才、战略、管理和市场运营都放到国内来，目前的明显趋势是很多跨国企业的总部原来放在东南亚，现在放到了北京、上海这种大城市。
与此同时，中国的城市化战略也在发生着微妙的变化，这点在昨天和今天很多专家的发言里已提到了。八十年代严格控制大城市，合理发展小城镇；九十年代提出控制大城市，合理发展中等城市和小城市。2000年，大城市和小城市协调发展。从这一系列城市政策的变化可以看出，中国的城市迎来了春天，或者说迎来了发展总部经济的春天。
每经网主持人:
那么，社科院的总部经济研究中心曾做了一个评估，他们把城市分成四级，第一级城市得分在70分以上，在承接总部经济的能力比较突出，主要是北京、上海、广州、深圳。第二级城市得分在50分以上，在一定程度上存在着不均衡性，但改造后可以发展得很好，比如南京、天津、成都、青岛、武汉、宁波。第三级城市存在一些短板，但改造后发展优势是很好的，主要是厦门、大连、重庆、沈阳、长沙、济南、西安、郑州、合肥。在这样一个前提下，相信会有越来越多跨国公司将头脑位置、中枢神经位置转移到中国。所以，中国诸多城市具有发展总部经济的好前景。
发展总部经济要关注几个点，一是要关注市内功能区布局的调整，分化与集聚。我们认为，北京各功能区的分区非常明晰，以北京的商务办公区为例，目前形成了几大分区，首先是中关村科技园区，主要以IT产业为主；金融街商务办公区主要以金融产业和其上下游产业为主；CBD中央商务区，主要是吸引大企业和跨国公司总部；北部奥林匹克中心区主要以会议、会展经济为主等等，在总部经济选址的时候，要顺应这种集聚效应，而不要背道而驰。
二是总部经济的集中体现——城市综合体。大部分城市的地标建筑都是城市综合体，比如双子塔。城市综合体一是要有办公功能；二是会议会展功能；三是为商务人士服务的住宿、餐饮等功能；四是为市民提供的购物、休闲、娱乐功能。比如各种影剧院、娱乐中心、健身中心等等。这四个层级结构在一起，导致城市综合体是一个非常复杂的产品，但也从一个侧面反映的这个产品对城市的巨大辐射和影响力。
同时，我们会通过每个城市综合体的面积来侧面反映这个城市的级别和知名度。从中国来看，目前城市综合体面积最大的城市是香港，所以说香港是一个世界城市；排名第二的是上海，说上海是一个国际城市；排名第三的是北京，北京的下一个目标是要先成为国际城市，再成为世界城市。这也是为什么很多德国城市会误认为上海是中国的首都，也从一个侧面反映了这个问题。
三是分界与融合，专业的团队与一站式服务。包括选址、定位、投融资计划、规划、建筑、景观、室内设计等等，整个思路是不是统一？以及后期的运营策略、展示策略等等，就需要更多的专业人才，也需要复合型的专业人才，比如懂规划的建筑师，懂室内设计的规划师等等，希望这些复合型人才组成成综合团队，为业主提供一站式服务，实现各个环节的无缝式对接。在万达的各个项目中，我们采取的也是这种形式。
不管你是产业的转入地，还是产业的转出地；不管你是一个传统的总部经济核心，还是未来有可能成为总部经济核心的地区。只要你能把握住整个区域产业转移和升级的规律，能够找准自身的优势，明确地位，我们相信未来在城市总部经济的发展中都能够成为赢家，谢谢大家。
每经网主持人:
主持人：谢谢张颖女士，接下来请出今天下午第四位演讲嘉宾：加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生，有请高志先生。
主持人：高志先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
每经网主持人:
高志：我演讲的题目是，在当前的地产逆境中，设计公司该如何帮助开发公司成功突围？大家看了这个题目，肯定会说设计公司口气太大了，地产公司成功突围是你能干的事儿？实际上，这么多年建筑设计一个最大的问题，就是开发商朋友，也包括设计公司自己，我觉得是没有真正认识到设计公司在整个开发过程中应该起到的作用。
一、精准的设计定位从何而来？
传统的开发项目设计模式：市场调查—客户需求调查—购买力调查—根据客户要求设计产品—施工制造产品—销售。大家都觉得这个模式是对的，而且在我这么多年的工作中，几乎90%以上的地产公司都是这么做的。
但是，今天我想跟大家说的是，这些年根据我们的经验，简单地用一个市场调查--客户调查就会出现一个重大的问题，出现什么问题呢？调查完了之后，会得出一个错误的结论。这个结果怎么是错误的呢？我们来看看。
每经网主持人: 第一个阶段是里根总统在1986年对税法进行了改革，以前买房地产是用来抵税的，这个时候不见了。
第二个阶段是2000年的抗泡沫，以及2001年的9.11事件，到2002年就开始有了很大的变化。
第三个阶段是经济大风暴，次贷，次贷影响了好几个公司，包括雷曼兄弟，雷曼兄弟是我们在美国的第一个合伙人，他们做事情其实也是比较激进派的，可是他们也做了很多很正确的决定。当然，他们因为次贷问题也跟着倒了。其实，他们在一段时期内也做了很多很好的金融界突破。
以上是美国房地产的三十年。
中国房地产泡沫化？2005年9月15日，美国前中央银行总裁格林斯潘讲了一句话，我觉得他讲得非常正确。2005年的时候，没有人看出美国的房地产是否有泡沫。所以，他回答的是房地产会泡沫化。因为，升得太高就有可能会跌下来。可是，房地产是一种不动产。所以，房地产的泡沫化一定是区域性的。最近，你们可以看到美国房地产跌得一塌糊涂，可是纽约的不跌，帕拉奥特的不跌，南加州有一个地方由于有很多华人过去买房地产，那边的价格也不跌。所以，房地产的泡沫是区域性的。所以，我认为，昨天谈到房价涨幅慢下来，如果有泡沫的话，包括中国在内应该也是区域性的，可能有些地方不跌，可能有些地方会跌得很厉害。