每经网主持人:
主持人:女士们,先生们,尊敬的各位领导、各位来宾、亲爱的朋友们:大家上午好!欢迎各位来到第三届中国价值地产年会的现场!
我是本次地产年会的主持人冯吉恩,是本次论坛的主办方每日经济新闻报社北京中心副总经理,我非常荣幸有机会与在座各位共同见证今天。
首先,感谢大家不辞劳苦,百忙之中抽出时间参加今天的活动,我谨代表主办方向各位来宾表示衷心的感谢,谢谢大家!
下面,请允许我为大家介绍出席本次地产年会的领导和嘉宾。
首先要介绍的是今天的演讲嘉宾,他们是:
国家住房与城乡建设部政策研究中心主任 秦虹女士
北京师范大学金融研究中心主任 钟伟先生
每日经济新闻首席财经评论员 叶檀女士
欢迎你们!
下面,请让我为大家介绍出席本次地产年会的主办方领导:
每日经济新闻总编辑 雷萍女士
每日经济新闻执行总经理 冯明先生
每经网主持人: 主持人:让我们首先有请本场会议的第一位专家,国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士,她会为我们解读中国房地产市场的发展趋势,为我们带来“房地产市场影响因素及投资趋势”主题演讲,有请秦虹女士。
每经网主持人: 秦虹:尽管新一届政府确实很想通过市场机制调节市场,但对房价过快上涨是不接受的。在短期内已经出台实施的一些有利于控制房价政策都不可能退出。
每经网主持人: 秦虹:今年年初各地出台的城市房价的控制目标,年底还会对其进行考核,所以也不排除部分城市年初承诺的房价上涨不超过GDP或者不超过人均可支配收入的这些城市,如果到年底房价超过的话,那么在年底之前可能还会采取措施来使他到年终算帐的时候,房价涨幅要在控制目标之内。
每经网主持人: 秦虹:经过2011年1月26日国八条实施以来,房地产目前市场发生了变化。虽然我们看见房价也在涨,但推动房价上涨的因素发生了变化。也就是说,当前市场需求的主体,这个主体是自住性需求为主,而不是像过去的投机性需求对市场的推动。
每经网主持人: 秦虹:我的判断,政府下一步对投机性需求和投资性需求控制是长期的,而不是短期的,所以我们要对此有一个清醒的认识和准备 。
每经网主持人: 秦虹:为什么在政府限制投资性、投机性需求政策没有变化情况下,我们的需求量还这么大呢?人口结构决定了住房需求的周期。城市发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局。货币环境对房地产市场影响大于行业调控政策本身对房地产市场的影响。
每经网主持人: 秦虹:今年下半年或者明年房地产市场走势是什么呢?我的判断,我们的行业政策不会有明显的变化,主要看货币政策的调整。
每经网主持人: 秦虹:一方面我们说很多人买不起房,另一方面有很多人有很多套房子,这就是资源占有不平衡的问题。未来住房政策的调整一定要解决以下三个方面的内容。第一,我们的政策要有效率的抑制过度占有住房资源。第二,满足新型城镇化下的新增住房需求。第三,尊重市场发展的基本规律。
每经网主持人: 秦虹:下一步房地产市场投资要关注城市群。我始终认为城市发展格局对房地产市场影响大。下一步就要瞄准成熟的城市群。一定要选择密度大的城市群。
每经网主持人: 秦虹:从房地产发展格局来看,多元化投资开始出现。过去比较单一,住宅投资占70%、80%。现在非住宅投资多元化格局开始出现。那我们投什么?在哪里投?我认为要看产业结构调整。第三产业就业人口所占比重影响商业地产的投资。
每经网主持人: 秦虹:我大体可以判断在未来流动性仍然充足,高储蓄率情况下,房地产这个领域将会始终是民间资金投资所关注的人们领域。最值得我们关注的是证券化的投资,能不能通过已有的证券化投资渠道和资产证券化新兴发展趋势来扩大企业的直接融资都是值得我们思考的。
每经网主持人:
主持人:感谢秦虹女士精辟独到的见解和分享。从秦虹主任讲解中感觉到,这也印证了今年的动向,就是还是要回归一二线城市,住宅可能要往一二线城市走。具体到我个人来讲,一个是住宅、住房我按照这个标准还没有达标,人均标准还差那么一点点,还需要继续努力。
经过秦虹老师的精彩分享之后,下面我们将有请北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生上台,为我们做“中国经济转型和房地产未来之路”的主题演讲,掌声有请。
每经网主持人:
钟伟:从整个美国经济运行情况来看,似乎美国又重新进入了1991-1999年的那个模式,那个模式如果从事研究和市场关注的人,稍 微长久一点的会记得。90年代美国经济号称是新经济,而1991-1999年美国道琼斯从1600多点突破了一万点,在90年代的十年,美国的 经济增长和资产价格都是处于非常好的状态。那么从现在来看,有可能美国的实体经济有可能回到新经济轨迹上,重新引领全球经济的 增长。那么美国的资产价格看起来也会有很大的机会。
那么在这个过程中,以金砖国家为代表的新兴经济体是从美国这一轮增长当中获得好处?还是有坏处?是不一定的。
每经网主持人: 钟伟:我有三个判断。第一,今明两年西方经济,尤其是美国经济是不错的。第二,从美国经济运行情况来看,似乎进入了类似于90 年代那样的新经济模式,金砖国家能不能跟上美国的步伐是令人怀疑的。第三,债是有风险的,股还可以,商品还是相当不错的。
每经网主持人: 钟伟:关于中国经济我有三点判断。第一,2013和2014年两年中国经济增长是稳定的。 第二,下半年整个经济运行是经济增速有所回升,制造业继续低迷,物价有所提升。三季度GDP增速我们估计在7.6-7.7的水平,四季度也不会差。第三,整个下半年的流动状况是稳中趋紧的。
每经网主持人: 钟伟:房地产我们也给出三个判断。这三个判断可能大家不会特别喜欢,但我还是要说。第一,城镇化跟房地产关系不大。第二,今明两年不会有任何房地产的超预期,因为大多数开发商的行为都是错的。第三,除了没有超预期之外,今明两年房地产政策调控以稳中有松为主,不会出现加码加量的情况。
每经网主持人: 钟伟:大约在2015-2016年美联储会逐步进入加息状态,如果美国利率政策从零利率到加息政策谁是最大受害者?有谁能够为美国经济复苏提供支撑?答案是不言自明的。所以我们要对今明两年中国经济估计乐观一些,而对于2014年之后的中国经济受到美国经济负面影响估计要严峻一些。
每经网主持人: 钟伟:中国经济运行下半年三个特点。第一个改革碎片化。第二个今年下半年增长跟物价稳中略有回升。第三个资金面不宽松。
每经网主持人: 【活动预告】8月24日上午九点,由《每日经济新闻》报社主办的第三届中国价值地产年会将在杭州绿城千岛湖喜来登度假酒店隆重举行。届时,将有住建部官员、高校学者、媒体评论员一起探讨中国地产的价值所在。同时,活动还将揭晓“2013年中国价值地产总评榜”榜单,每经网将对活动进行全程直播,敬请关注。