每经网主持人: 钟伟:下半年的房地产没有什么机会,明年也没有什么机会。从六月份开始房地产企业的土地购置和新开工又在恢复了,过去两个月新开工面积增加净量接近3亿平米。6月份是房地产价格的拐点,到10月份,七十个大中城市我个人估计至少一半以上城市房价环比停止增长。
每经网主持人:
主持人:感谢钟伟先生的精彩演讲。钟伟老师提供的信息量非常大,下去我们需要思考梳理,相信大家跟我有一样的感觉。那么在我们思考的同时,第三位重量级嘉宾每日经济新闻首席财经评论员叶檀女士来到了我们会场,让我们首先欢迎他的到来。
下面我们就要有请叶檀女士为我们做主旨演讲,他为我们带来的是:“行业天花板出现前的房地产开发投资”的主旨演讲。
每经网主持人:
叶檀:现在房地产正在转型的过程当中,我认为在城镇化过程当中,房地产是主要引擎。这个模式他们用得太熟练了,而且各方面的利益全都得到了保证,所以地方政府绝对不会放弃这个模式。放弃这个模式就等于让地方政府的财政自杀,这个模式未来还会继续延续下去。
每经网主持人: 主持人:感谢叶檀女士的深入浅出的解析。时间过得飞快,不知不觉当中已经到了午饭时间,非常感谢大家一直在场的交流和聆听 。下午的大会在14点准时开始,咱们下午见。
每经网主持人:
主持人:各位来宾下午好,第三届中国价值地产年会下午圆桌论坛环节即将开始,请大家尽快就座,并将手机调成静音或无声状态,谢谢!
主持人:各位来宾,大家下午好!我们即将开始今天下午的圆桌对话和嘉宾讨论思想碰撞的环节。
今天上午听了三位专家的分享非常精彩,非常有观点,而且也很受启发。如果说上午的专家和老师的分享,我们把它形容为高屋建瓴,宏观、产业,那么我想下午的圆桌对话一定是跌宕起伏,是思想的碰撞,也是观点的交锋。
一个论坛里非常有冲击性的一个环节,那一定是圆桌对话,相信大家和我一样都非常期待。正如上午几位专家所言,经历了2011年以来史上最严厉调控政策之后,中国房地产行业粗放发展超暴利的时代已经成为过去,未来的房地产市场必然是以精细、多元化、市场化为发展方向,而房企只有顺应这一潮流才能在新一轮发展周期中高歌猛进。2013年货币市场的宏观调控,正向我们步步紧逼,流动性收紧已是不争的事实,在资金收紧的背景下,市场对房地产项目更为挑剔。
在这个时代背景下,我们作为实战一方,作为市场操作一方,企业家会有什么样的观点、经验和大家分享呢?
现在,我将把话筒交给本场活动对话的主持人,让我们以热烈的掌声欢迎阳光城集团营销管理中心总经理王锋先生。
每经网主持人:
王锋:非常感谢,我在下面关注了一下每日经济新闻英文发言,我发现它完全没有完全按照字面意思翻译,那么放在前面就是NBD,这就意味着媒体未来会比我们想象的要更加更上竿头。
我很小的时候有一个梦想,希望未来挣钱的方式是轻松的。我一直在看电视的时候发现主持人拿着话筒站着就可以把钱挣了,如果混的好的话,像今天的对话嘉宾坐在就可以把钱挣了,可是没有机会,我做了房地产。
多说几句,很早读书的时候就看过一本书,人生与生俱来就是有恐惧,恐惧就是对未来的不预知。而房地产业恰恰在这么一个最不可预知的行业。前不久我们发现娱乐圈的人喜欢拜大师,去问王林,我们明天该怎么办?房地产也是一样,所以我们不断地开会议和论坛,所以我们就开始一波一波向他们开始投石问路,我觉得这跟想见王林没什么区别,我们特别想知道明天我们该怎么办?
有请:
徐新建 日出东方董事长
傅林江 绿城集团执行总经理
汪庆华 宋都集团副总裁
吴炜 景瑞集团副总裁
张涛 三湘集团副总经理
每经网主持人:
王锋:看到主办方给我的册子,我大概看了一下。我先说一个语言,这个语言是我没有改过的,6月底万科总裁郁亮说了一个判断:说这个行业会有一个天花板。这句话也得到了行业内的共识,与此同时,巴曙松也说住宅产业未来会出现微笑曲线,它本质上是一个U型的曲线,就意味着我们将从某一个高点进入谷底,之后才会有一个缓慢的回升。
今天我拿到这个主题,刚好是讨论一下从行业里的这些领军人物,就是在座的几位嘉宾,围绕土地供应紧缩背景下,包括住宅销售放缓的背景下,怎样采取合理的模式进入下一阶段房地产开发。
我们有一个标题,这个标题叫做“当房地产遇到行业的天花板,原来的高周转模式,是否有必要向价值创造模式转移”。用我的白话翻译一下,就是当我们遇到天花板的时候,原来大干快上的模式,一天开盘上千套,快速挣钱的模式,或者薄利多销的模式是否有必要朝着把单个项目做到利润率最大的方式去改变。
我们先请徐总分享一下自己的看法。
徐新建:首先感谢每经邀请。谈到这个话题,尽管前面大家都是跑马圈套,大干快上,一天卖上千套这种发展模式,实际上在这种发展过程中,开发企业还是希望每套价值利润率最高。作为买房的人来理解,很少有开发商本来一平方米可以赚五千,去赚三千的时候。如果真的出现天花板,这个时候差异化的需求,差异化的市场就到来了,需要每个开发企业开发出具有更高价值的项目。即使未来会遇到天花板这种情况,两种情况也会同时存在,更何况中国市场巨大,需求多样化,现在还有很多人没有舒适的住宅,所以我认为这两者情况一定会同时存在。
谈到这里,我倒是给各位开发企业一个建议。在这个月2号开始世界太阳能十项竞赛,引来了很多国内国外的大学设计院的设计方案,在那些建筑里面让我看到了类似德国、日本这些节能做得非常好的,可再生能源做得非常好的建筑,包括材料、建筑细节、质量做得非常好,应该说一个好的住宅,好的建筑是会说话的。因为每一个体验过的人,每一个住过的人都会帮他去宣传的。各个大学的建筑里面我看到了这一点。谢谢!
每经网主持人:
王锋:谢谢徐总。接下来有一个开发商,谈起中国房地产的时候绕不开这个话题,它就是绿城,有请绿城副总傅总谈一谈。
傅林江:刚刚王总提的话题,我跟徐总有点不同的看法。关于项目开发天花板的问题和单位节能化的问题是两个概念。我认为中国所有房地产商到目前为止,由于资金链的问题,每个房地产公司不可能放很多钱在里面,因为土地价值的升值和后面价值升值是有一个过程。市场决定这个盘动不了的时候,你想去化也去化不了,当这个盘子去化很好的时候,房地产公司也不可能不卖。
我算过一笔帐,绿城集团开发春江花园,当时开发的时候在五千六千,现在这个房子卖到四万块钱,那你说单位最大化的角度来讲,资金放到现在去卖,单位价格是非常非常大的。但是公司发展不起来,因为这个资金放在里面以后。当时我们绿城是15万亿人民币开始起家的,现在我们总资产规模已经达到1250个亿了。如果当初我们买一个块地放在那里,可能到现在增长15-20亿,那你现在的规模也就这么大。
王锋:好,谢谢傅总。我个人在理解一下主办方给的题目,可能存在这样一种现象,到今天房地产已经走到似乎看到天花板的阶段。当市场回归理性之后,这个市场规模没有原先这么大了,另外你发现大牌企业越来越大。还有一二线城市优质土地逐渐减少。可能到了有一天,我们手里拿到的资源极为有限,我们不得不把手里唯一土地用好,让它
(利润)最大化。那么也有一些开发商继续走大规模高周转的路线扩大城市纵深和产品线延长的布局,我觉得这个问题就涉及到不同企业的战略选择,我们来了解一下宋都怎么看的?
汪庆华:首先我对行业到了天花板这个观点不是很认同啊。其实一个行业要健康要发展只是回归于理性的过程,前几年大家对房地产行业存在一些偏见或者一直认为是暴利的行业,或者不道德的行业。但是根据这么多年下来,宏观调控以后,或者行业自律或者发展以后,房地产行业已经回归到利润正常的范畴。它的利润比制造业要好得多,所以我不觉得这个行业已经到了天花板,我觉得这个行业未来得前景还很大,这是对于天花板的问题。
第二对高周转的问题,每个企业有自己的项目把控能力。打个比方50万方的综合体和10万方的刚需楼盘,这个开发周期会一样吗?在黄金地段的一块土地和相对远一点的土地开发肯定是不一样的。假如说一个成熟企业,在拿地初期其实对这块地从设计端定位开始就已经有了清晰的认识,那这就决定了它的开发节奏是固定的。营销的时候可能会随着市场略微加快速度。我们的审批流程开始到最后的交付结束,建筑周期是恒定的,审批也要有这么多部门,几百个章,现在随着社会进步,可能行政审批上会加快,还有产品标准化上有了一定进步,这个决定我们的开发周期比原来快一些。但是作为成熟开发商不可能等一块地,等一个区域,一个项目不可能等到一个概念落地才去交付或者去建造。
每经网主持人:
汪庆华:高周转也好,企业的发展模式也好,我想肯定是跟企业自身战略而定的,而不是根据市场。谢谢。
王锋:接下来有请景瑞吴总就利润、周转这两个关键词做一个解读。
吴炜:我也同意汪总的意见,行业的天花板我觉得还是没有真正的到来。但是有一点是可以达到共识的,就是说未来房地产业一定是竞争非常激烈的行业。在竞争激烈行业中生存的话,对企业的要求非常高。不光是专业度、产品能力,还有就是运营效率是否适合,适合资本市场包括大环境的需求。
在运营效率提升的过程中,实际上有高周转的要求。一方面是不是每个企业做到极致。另一方面高周转的模式是否能持续。
是不是做到极致?我们都知道很多企业在高周转上面是有很多经验的,比如万科八个月以内实现完成的,而我们景瑞是六到九个月一定要开盘的。还有一些企业做到极致的,比如碧桂园有四个月开盘的,还有一些企业三个月开盘的。通过很短速的开盘实现企业高速的运营效率提升。
你要实现高周转,要实现平均半年时间开盘,这对企业的要求是非常高的。从拿地开始就要把客户想清楚,还涉及到这个企业的标准化,这个标准化一定要执行的非常到位,到后续要有很强的营销团队,更重要的是开发团队能力非常强。因为在这么很短的时间,把这些工作全部完成,这对开发团队的经验、能力,是否有拼搏的精神,跟这些都是分不开的。从前到头这一切才会构成高周转模式的实现。是不是做极致,我觉得现在很多企业是没有做到极致的。
还有高周转持续性的问题。真要做极致会带来一系列的问题,坦率的说。比如说政府会不会支持?预售条件是放松?还是严厉?这方面我们还是难以估计。所以这一块东西会影响到各个企业最终实现高周转的外部条件。当然还有内部,就是企业专业化程度,人才是否满足高周转的要求。因为每个企业是不断地做大,而人才到底是有限的。你做十个项目的时候可以有这个要求,你做五十个项目的时候,是否还能普遍达到这个要求呢?这方面确实还会存在一些问题。对于高周转还需要不断地强化深入进去。
至于说后续怎么实现产品高溢价的问题,这方面实际上绿城经验是比较多了。对于大部分企业来说,还是要根据地块的情况来分别对待了。有些核心区的地块,政府重点发展方向的地块,可以做一些高溢价的产品,但对大部分地块来讲,还是要朝着快速去化和高周转方向去做。
王锋:刚刚我上来的时候,其实我本来想加一个问题,这个问题是我在质疑的。所谓房地产遇到产业天花板这个事情,是否真的存在?是否地产界的人真的认的?这是我们讨论的前提,幸亏我没有提这个问题。
每经网主持人:
我们还是请三湘的张总给我们大家做一个解答。
张涛:感谢每日经济新闻和主持人给我这样一个机会。刚刚以上两位老总发表了意见,其实我跟他们的看法基本是一致的。房地产行业遇到天花板,这个话题本身是值得探讨的。有一个细节大家可以思考,其实房地产这个行业产品定价就可以看出来,房地产行业过去十几年更多是市场比较好,很少考虑成本和利润。周边行情是什么销售行情,我时常完成后作为定价的准则,再根据企业资金的要求和去化速度要求做一个定价的方式。从这种定价方式差距上来讲,房地产行业利润至少还是蛮高的。那么有一定利润的情况下,企业的高速周转对企业价值创造是更加有利的。
还有现在各种排名,前十家,前二十家房企更多是高转速模式,当然也不排除一些企业是以价值创造,精品为主的企业。从目前的房地产市场来讲,尤其一线城市土地价格非常高,从5月份以后北京、上海土地出让价格往往会超过溢价百分之百以上,很多中小企业在拿地过程当中遇到了很多困惑。
现在就像很多媒体讲的一样,就是面包和面粉的问题,感觉现在拿面粉的价格比面包还要贵,那拿到地以后财务成本就比较高,那我就需要快速周转实现利润。当然价值创造还有一个问题,就是很多房地产企业上市了,上市由于有报表需要,必须每年有一定的销售额,再加上各种媒体通常以销售额进行排名,如果销售额下去了,那在坊间的排名就会落后,这给股民和媒体的形象可能是负面的。在企业经营过程中间,价值创造应该是未来得一个趋势,作为每一家企业来讲,我拿到一个项目,从企业经营层面来看肯定需要周转性,做项目的人希望把项目做好,只有把项目做好才能得到客户承认,最终的结果或者销售情况,甚至业主评价情况才会更加好起来。所以未来发展过程中间,尤其在目前这个阶段,肯定还是以高周转这种形式为主,当然未来会向价值创造方向去创造。
每经网主持人:
王锋:谢谢各位嘉宾,在座含我本人在内,五个房地产企业和一个关联企业都认为房地产企业天花板还没到来。而提这个概念是谁呢?是行业大哥“万科”。就像一群人爬山,有一个带头的先爬到山顶在下到半山腰的时候碰到我们跟我们讲山顶没啥意思,而我们不信,还想上去看看。
中国房地产分为四个阶段,第一个阶段叫做微胜主义的阶段。第二个阶段就到了所谓的产品主义,这个时候产品有附加值了。第三个阶段叫做品牌主导。当市场向下的时候,品牌企业抗跌能力要大,市场向上的时候,品牌企业溢价能力要大。现在有人认为,这个行业进入第四个阶段,叫做兔胜龟的阶段。一个高周转的企业,可能单项目利润或者当年利润要求可能偏低。
未来会怎么样?听了几位高见我有一个小小的总结性结论,中国房地产企业到今天为止竞争在加剧,周转速度在加剧,但周转不是战略。
有人一天能研判完一片土地,有人可能需要半年的数据支持。有些销售能力很强的公司迅速就能回笼,而有些开出来就是一个销售期很长。
我们进入第二个议题“股东价值创造是否必须以城市价值、客户价值创造为前提”。这个说的特别官方和学术话,我把它翻译成白话就是房地产老板想挣钱,是否给这个城市挣到钱,以及给客户价值让步。
傅林江:作为房地产行业本身而言,高速发展最近也确实遇到瓶颈了,但作为项目本身而言,高周转肯定是没问题的,这是我把第一个议题说明一下。
关于股东价值创造是否必须以城市价值、客户价值创造为前提,绿城是一个特别的企业,绿城一直把客户价值放在第一位的,一直把产品精品放在第一位。一开始的时候,我们的理念就没有股东效益最大化这句话,提到的这个议题跟我们的理念是相吻合的。
我们公司对产品质量要求越来越高,董事长对现有的质量还不是特别满意,还需要继续提升质量品质。作为开发商来讲最重要的就是客户价值,客户价值最重要的理念就是客户的服务价值。
每经网主持人:
傅林江:董事长最近把云服务这块交给我来做,要求在两到三年里面,把绿城的云服务要完成。近期刚刚完成了评审,以后我们的业主在健康、教育、居家完善后做到价值最大化。
王锋:我从大家的笑容可以看出来,这个问题大家都是认可的。我换一个话题,今天各位都是排名很考前的领军企业,或者在我们整合客户未来价值设定中,我们准备怎么创造有别于其他的客户价值。
我们结合第二个问题,我们以前的客户是塔尖人物或者高智群体,今天可能会变成另外一种群体,有没有这种可能?甚至有些企业转到了商业类,我们邀请宋都汪总,宋都是怎么看待价值提升以及选择下一阶段的客户理由是什么?
汪庆华:其实做房地产企业的人,这么多年下来,房价的构成主要是三大块“土地、价格、税收”,第一和第二都是政府拿的,其实我们就是为这个城市,为这个社会创造价值。所以做房地产开发企业,一直在为这个社会,一直在为这个城市作出贡献,这是第一点。
第二我在想,一个小区或者一个区域,一定是能够拉动或者改变一个城市的某些方面。房地产行业前几年比较粗放,属于资金密集型的,现在已经发展到产业化、精细化,这就要求我们开发企业单纯的做产品,这次转型是转到客户,转到服务,真正的要转到这方面,而不是像前几年一样,房子不好销的时候,把它停留在口头上。现在客户的选择面,客户对产品的阅读能力,专业能力是越来越高了,未来我们在做产品的时候,一定要注重产品的细节和交付以后对产品延伸。
譬如我们公司来讲,我们现在在开发定位的时候,比如这个小区是针对刚需客户,那在开发之前,我们就会对刚需之前进行白描,他们未来关心什么?他们未来是什么样的?这个地块缺什么?在做营销地位之前,产品定位之前就对这些客户进行白描,相对尽可能的做一些产品以外的服务。
譬如我们在杭州有一个项目,项目周边基本上都是蓝领工人,他们最需要的就是小孩教育,他们买得起房,但他们的小孩刚刚是幼儿园或者小学,那么我们在交付的时候,政府不能够马上提供他们所关心的教育,那我们跟好的教育机构引进教育,我们在引进外面的所谓“宝贝计划”,我们把画画的老师,音乐老师在我们会所,在我们物业房里面给他们做培训,这就是为业主创造更多的价值。我想为业主创造价值,那楼盘的去化也好,楼盘品牌度也好,企业品牌度都上升了,那么企业一定是有价值的。当我们完成客户的价值,完成股东的价值,那么为这座城市或多或少也留下了一些有用的东西。
每经网主持人:
王锋:这个问题是这样的,股东价值的创造是否必须以客户价值为前提?其实它的推定就是房地产行业挣了这么多钱,你要不要给客户提供价值?那么问下来我们发现其实房地产企业在为客户做一些价值,在为社会做一些贡献。
我们还是请景瑞的吴总就这个问题说一说,我们景瑞是怎么看待客户价值提升,以及怎么做客户选择的?
吴炜:顺着这个话说,对于景瑞来说,过去十年也是走过一些曲折的道路。我们曾经是极致的,也是向绿城学习过,追求过产品力,当时也是要求我们的项目在当地要成为一个标杆的项目。最近几年我们在这方面也做了一些思考,特别是2010年以后国家对于房地产政策的调整,压抑的刚需客构成了未来得主要群体,所以我们在战略上相应作出一些调整,我们希望给客户带来最高性价比的产品。我们主要是研究了客户的敏感点,对客户敏感点方面加大力度投资,我们也是针对目标客户给予他们最高性价比产品,实际上这样子能够快速去化,使项目具有竞争力,这是近阶段公司主要的环节。以往我们还有产品领先的战略,现在改成了高性价比的战略。
刚刚傅总也说过,实际上很多项目还是有区分的,对于大部分项目抱有这样的战略,但对于有些城市不是说不愿意去加大,对于提升城市的价值,并不是不愿意去做。而是当前,坦率的说我们碰到很多具有风险的政府行为。
政府往往有可能这一任领导发展城西,到下一任领导突然改变要发展城东。这个领导搞这个开发区,下一个领导换另外一个开发区,对于我们企业来说是经不起这样折腾的。我们可能在这一任领导大张旗鼓宣扬之下投入了重要的配套,比如商业配套、教育配套,但是这个情况确实很难改变的现象,我们对这样的事是无能为力的,我们当然希望对于一座城市的价值,客户的价值和企业股东的价值形成完美的统一,这是最理想的,但有的时候我们着重去做客户价值和城市价值的时候,损害了股东的利益,这在短期之内有时候会出现这样的问题,所以我们是希望政府有一个总体规划,在政策稳定性上面必须给非常明晰的发展方向,实际上这也有助于广大的开发企业能够使得进一步提升城市价值,在当前我们还是希望这方面比较大的风险。
王锋:吴总提到一个话题,今天可以展开说两句。其实我们发现房地产作为特殊的行业群体是挺有意思的。第一,它的原料供应方(土地)是来自于被管着的对方,而且你拿了他的东西之后,付钱的节奏由他控制,未来得调整变化也由他控制。当你卖的时候,又不能要求你卖太贵。第二,可能每个开发商都会遇到这样的问题,甚至特别热情的地方政府邀请你来,给你很多条件。到了之后你投入土地款,你会发现之前谈的那些条件就没有了,当然也不一定是说没有了,可能是说未来才会有。
每经网主持人:
王锋:那么买房子的人,有时候听了销售员的说法,销售员的信息是来自政府的规划,但是买房子住进来以后发现这些信息都没有,那怒火朝谁呢?就朝开发商撒气。
我们再请张总谈一谈,开发商传统行业在新兴行业如此方兴未艾的时候,怎么搭这个车呢?房地产和电商之间有什么关系呢?
张涛:我从两个微观的问题谈一下。首先,在销售阶段的时候,为客户创造价值起始于这个阶段。第二个阶段是他选择你的产品以后,你怎么样能够为他继续创造价值。后续的管理怎么去做的,老百姓的口碑,业主的口碑,进一步证明了你为客户创造的价值是否符合企业的要求。那么从一个品牌企业角度来讲,肯定是想为客户创造价值的,因为他要持续经营,如果这个项目卖的好,以后的项目销售就会好,我们行业的老大哥“万科”实践了这样一个理念。他的住宅物业公司也是行业学习的标兵,这也证明了这样一个理念。
刚刚王总说到跟现在的信息技术结合是否可以为客户创造价值,我想这个答案是明确的。作为开发商来讲肯定愿意为客户创造更方便的需求,当然这也根据自己的实力和项目的定位来做。
从三湘角度来讲,我们现在主要实践的是低碳、节能、环保的理念,为什么从这个角度来想呢?现在住宅从房地产开发角度来讲,舒适是老百姓较高的追求。外墙保温、遮阳、室内温度保持程度,生活条件的改善,这一系列过程,开发商在设计阶段就要考虑这些问题,包括智能化这些都是提高业主和客户生活品质很重要的一个方面。
从设计角度来讲,如果能为客户提供附加值的服务,肯定会受到客户欢迎的。客户买房就像买汽车一样,他不仅仅观察地段、景观设计,智能化程度如何也很受到关注。买汽车的时候,你会关注汽车很多配置,价格是最基本的,所以现在客户要求也高了。如果开发商不顺应市场,不顺应这种需求,那么你的产品是没有竞争力的。
王锋:我们再请问徐总给我们一个建议,我们在产品提供上,从您的角度看哪些增值服务或者产品附加值可以提升客户满意度或者赢得市场的追捧。
徐新建:刚才各位领导讲了很多房地产方面的知识,我听得云里雾里。如果站在消费者角度来讲我说一下。这里有一个“城市价值”这个词,如何来理解城市价值?我相信我的理解和各位开发企业领导是有区别。我的观点可能跟三湘的领导讲的有相似之处。
我2008年的时候去了四川灾区,以前建的房子地震一晃就倒了,更不要说地震中心区了。日本是地震比较多的国家,七级地震没死几个人,我们六级地震就可以死很多人。以前我们的建筑质量,六级地震会倒,今天我们八级地震可以不倒,我觉得中国的房地产开发企业进步是非常快的。现在的企业八个月可以建一栋房子,这在全世界来讲都是NO.1。
刚刚绿城领导提到,绿城企业在研究云服务、电商,这倒是让我有点刮目相看了,不过光做到这个还不够,城市价值的创造不仅仅要做到房子不倒的问题,而是住进去的房子如何是环境友好型、资源节约型、居住舒适型的建筑,因为建筑就是给人来住的,归根到底要为人提供服务。
我是工人出身,我每到一个新的楼盘里面总会思考一个问题,这个建筑是不是节约的,是不是节能的,我总会拿德国的建筑标准来比较,但事实上,今天我们的产品耗能还是很大的。
从资源节约型这个层面讲,我今天住绿城宾馆,昨天晚上也好,今天中午也好,这个宾馆从建筑设计质量、保温都很好,但是在很多地方不开空调也可以很舒适,但今天这个宾馆做不到,也就是说恒温方面做得还不够好。我认为利用新能源和可再生能源也是城市价值的一种体现,我抛出这样一个观点。
每经网主持人:
主持人:我听出来了,以后不用太阳能的建筑就不是好建筑。我们讲到了这个主体,这个主体是开发商,首先我觉得中国的开发商能够走到今天还能坐在台上跟大家分享经验,相信他们是有道德约束,一定能够提供良心的好产品。
中国很多老百姓是没有能力做第二次选择的,所以他一定会对开发商做一些苛责,所以这个行业群体就背负了很多挣很多钱,没什么社会约束感这种声音。
我觉得在全世界任何一个国家,没有经历过中国房地产这么大规模,去满足大家,不管是进城的人,还是在城里的人。
刚才徐总提到的问题,你会发现有些标准似乎没有达标,那么我们主管部门是否真的意识到。
徐新建:我打断一下啊,我看到一个报道,欧洲人说我们中国95%以上的建筑是不节能的,所以后续的我们工作还是有很大的空间。
每经网主持人:
主持人:开发商作为商人群体来讲,低成本或者满足合格线是本职的选择。我最近看了很多新闻,我发现只要一个地方下雨,满城都是黄泥浆,很好的车泡在水里。社会价值、城市价值、客户价值,中间还有一个关键因素就是政府,提供社会公共资源配套的这个人是否承担了他的责任。我们住的不舒服,我们的下水道有问题。因为开发商总是要把房子和社区放在城市的载体上,而这个城市载体是否真的满足大规模的栖居这是需要思考的问题。
一个全新研究客户需求的房地产公司是会有未来得,像绿城这样的公司,那么多的粉丝去追捧,为什么?因为他全心全意做过产品。
走到今天很多优秀的企业,真正意义上是以产品为导向的,是以客户为导向的,今天真正买来住的人是刚需的人,这需要我们同行关注客户,关注客户真实的需求,善待客户会在市场中带来新的价值。
每经网主持人:
再说一个新的话题,上海自贸区的事情,据说在自贸区可以实现人民币的自由兑换。未来是否会有大量资金对土地和楼市产生影响?
看看哪位嘉宾可以做一个点评?
吴炜:前一段时间一直处于炒概念,现在开始逐步落地了,实际上对一些细则还没有完全下来。我也有一些香港的朋友,实际上对上海自贸区非常看好。作为中央政府来说,非常谨慎的作出选择把它放在上海。实际上也看到了长三角这个城市群在整个国内的地位,同时上海作为龙头要起到更大的作用,龙头能够起来了,可能对长三角,东部沿海都能起着非常明显的改观。
当前的自贸区规模不是特别大,但从利好来说肯定对整个上海市有利好,当然在自贸区范围内的地产肯定是有利好。我们对这个问题看,它是不是真的能够像未来所预期的那样形成一个辐射,对整个上海市,对整个长三角带来非常明显的改观,现在我们还没有看到这些政策细则,包括它的落地还有一定的不确定性。但是我想当届政府是一个比较务实的政府,他们对于这块东西一定是出于深思熟虑考虑的,我对此还是抱有乐观的看法。
最近上海市土地市场的表现可以看到,从今年上半年40-50%的溢价,现在普遍上涨到80%、90%,但未来怎么样,我们还需要拭目以待。
王锋:谢谢吴总,我现在临时准备加一个问题。任总是可以预测未来得,所以大家愿意做专家,愿意做评论员,因为你说错了没人管你。有一个预测是非常容易做的,远期预测,就像我们预测人会死的一样。
最难预测的是明年,我们今天玩一个难的,我们预测一下近期。最近一二线城市都很热,像厦门这样的城市,原先土地可以卖到七八千的,现在地价就开到七八千了。接下来还有四五个月时间,我们怎么看后半年的市场?明年房价是否会上涨?市场是否会非常好?
傅林江:这个话题是有难度的话题,在现有情况下,我认为房地产市场后续发展趋势关键要看中央的政策和世界经济变化的情况。近期为什么会出现地价上涨,关键是前一段时间很多房地产企业没有拿到补充的土地。房地产没有土地就意味着这个公司要关门了。
每经网主持人:
傅林江:上半年销售的比较好,各家开发商手里都有一些资金,所以下半年开始补充一些土地。
明年房地产经济形势,不是说今年拿了高价地,明年就要销了,明年房地产市场大涨的可能性不大。但房地产往下跌的可能性也不大存在的,只是维持稳步微涨的状态。
徐新建:好像还没听说过哪个房地产企业拿地拿的多,今年亏本,拿到地王的也会亏本。
王锋:有了,这个行业亏的也很多。
徐新建:城镇化还没开始,城镇化一定是让公众向小城市去,小城市的人到大城市去。一二线这些未来重点区域,我认为未来潜力还是非常巨大的。
吴炜:我们景瑞对于拿地从战略上是积极的,今年已经拿了八块地,但是从战术上一定是谨慎的。因为现在地王不断地涌现,对我们来说还是想避免掉这个问题,所以我们是广泛参与,积极获取,但还是希望获得性价比比较高的地块。今年拿的八块地,有六块是底价成交的,我们也希望在座房地产企业能够形成一个比较良好的合作,实际上这是最好的抗风险办法。
对于今年下半年到明年的情况,区域楼盘会形成比较好的去化,这是难以避免的,这在任何市场情况下都会有这样的情况出现。这就看每家公司对客户的把握,对营销的努力,对拿地的能力,快速周转的能力都是一个考量。如果经过这个考量,一定会表现非常好,如果经受不起这个考量,那你的表现一定是不会很好。
每经网主持人:
张涛:短期判断房地产形势确实很困难,这有点像判断股市一样,确实非常困难。我个人认为今年下半年房地产下跌的概率是小概率事件,持续略微上涨概率是比较高的。为什么这样认为呢?从土地市场可以看到这个趋势,刚才主持人也谈到了,现在很多地方土地价格也在上涨,尤其是一线城市、二线城市涨幅比较厉害。上海市场从今年四月份、五月份以后,上涨的非常厉害,这有几个原因。
作为专业地产公司来讲,土地是粮食,断了以后肯定是不行,必须要有一定的土地储备。第二,像万科、中海、保利、招商这些龙头企业,他们对未来市场比较看好。因为他们是龙头,跟决策层和有关智囊离的比较近,他们看好,那么一些中小企业也非常看好这个市场。第三,前几年到三四线开发的企业,这两年感觉到三四线还是有很大风险,现在重新回归一二线城市,重新回归中心城市,这样中心城市地价竞争力就很强。
我们上半年在上海拿地过程中间,有意向的都会参与,同行都有十几家,报价竞争特别激烈。从三月份溢价百分之二三十,五六月份溢价百分之五六十,到现在基本上溢价达到百分之百。
在上海交易中心每次去的时候,我看很多年轻的土地部门同仁都认识,那么最近我遇到一个央企,也是以前没有进入房地产市场的央企,到上海想进入房地产市场,他找到科尔瑞,科尔瑞(音)给他的建议是讲,如果你在这方面没有能力,最好与别人合作。目前七八月份,八九月份,这个市场是非常严酷的,从这一点上我个人预测,未来市场还是看好大一些。
每经网主持人: 钟伟:下半年中国经济增长是稳定向上的,关键看制造业,通胀是有的,关键看粮价。