每经网主持人: 以房地产业为核心,以房企运作当中涉及的三大业务模块:投融资、营销、运营为基础,深挖房企与其他行业的跨界动能来源,在“不地产”相对论的主题下,探讨房地产行业“开源”模式带来的新生机和新趋势。由《每日经济新闻》报社主办的第四届价值地产年会,今天在苏州隆重开幕。每经网将对活动过程进行全程直播,敬请大家关注!
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会场图片
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会场现场展示板
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嘉宾现场签到
每经网主持人:
主持人:女士们先生们,尊敬的各位领导各位来宾,亲爱的朋友们大家上午好!感谢各位来到第四届中国价值地产年会的现场,我来自苏州广电总台,很荣幸今天有这个机会和在座的各位共同见证历史性的一天,首先欢迎大家不辞辛苦来到今天年会的现场,我仅代表主办方,向各位的到来表示衷心的感谢,谢谢大家!下面请允许我介绍一下出席本次的领导和嘉宾。
樊 纲 经济学博士,北京大学、中国社会科学院研究生院教授、中国国民经济研究所所长
刘爱明 协信控股集团总裁
张 远 卓越集团执行总裁
欧阳捷 新城控股高级副总裁
李战洪 新鸥鹏集团副总裁
每经网主持人:
主持人:到2014年,中国价值地产年会已经走过了四个年头,我们始终坚持用最敏锐的眼光,最独特的视角,探讨最新最热的议题。今年,房地产行业拐点、崩盘、泡沫、降价等现象卷土重来,再度发酵。在宏观调控政策未出现松动的情况下,房地产市场的分化趋势明显,部分热点城市出现了库存去化压力大、房价回落。面对当前的市场形势,各大房产商积极展开创新突破的营销策略,并且在不同的领域展开多主业发展,从矿泉水,到银行,再到矿业,奶牛场,开发商孜孜以求,寻找地产以外的新行业。第四届中国价值地产年会以“不地产相对论”为主题,与大家一同探讨地产界的“不地产”。
下面我们将首先有请本场会议的第一位重量级专家,在接下来的60分钟里,他会为我们从宏观角度上解读中国经济的近期波动与长期发展。让我们以热烈的掌声有请经济学博士,北京大学、中国社会科学院研究生院教授、中国国民经济研究所所长,樊纲先生!
每经网主持人:
樊纲:非常高兴参加我们的论坛,咱们的题目确实很有意思,不地产相对论,有很多可议论的话题,但是我是一个研究宏观经济研究长期发展的,今天我大概讲那么2-3个话题吧。
首先是宏观经济近期的发展,怎么理解现在中国经济7.5左右,7-8之间的增长?我想房地产在这里,因为房地产是宏观经济的重要组成部分,我想在这个里面结合着讲。第二部分讲讲长期发展,大家在座的因为都是做长期投资的,中国还有没有下一轮?还能不能持续发展,如果后面有时间,我们讨论讨论关于金融的问题,在座的其实金融危机更多的不是跟搞金融的人讨论,而是应该跟搞企业的人讨论,中国金融的格局还有企业融资的格局都有进一步的变化,首先近期的经济形势。
很多迷局,大量的产能过剩,房地产积压的卖不出去的房子,后面就是跟着银行坏帐,然后就是影子银行的问题,会不会违约,地方融资平台,这个跟房地产是连着的,因为是靠的地价,这一系列的问题都裹在这里,使得很多投资者看不清前面的情况,看不清经济的状态,所以也就迟迟不投资,投资相对比较低迷,先不说政府,关于政府的政策,也是有不同看法的。
微刺激,其实还没有刺激到,自己该做的事儿没有做,怎么看这些事儿?要理解这些问题,我们得看看过去这10年的发展,现在基本的判断是,我们现在面临的这些问题都是过去10年两次过热的结果,都是两次过热的后遗症,我们到今天大家还知道,为什么要防过热,防的不是过热的事儿,过热大家都高兴呢,房子卖的好着呢,躺着就挣钱。
就是后面产能过剩,银行坏帐库存积压一系列的问题,这些所谓金融风险,大危机导致,泡沫你也得软着陆也得调整。两次过热呢大家都记得,在座的搞房地产搞金融的,04-07年,那一轮我们自己当时是走出了上一轮的低谷,大家现在都在说,我们过去30年10%的高增长,从97到03年那是一个低谷,通货膨胀是负的,大家的记忆都是有选择性,就记得自己辉煌的时候,那一阶段加上那一阶段的改革,到04年的时候非典以后开始迸发起来,赶上美国的大泡沫,然后全球金融泡沫中国出口30-40%的增长。
那一轮不是政府刺激出来的?那几年大家记得宏观调控这个词是什么意思吗?07年9月份房地产调控,新一轮政策出台,诸位搞房地产的都记得吧?08年进行了很深的调整,一线楼市都跌了40-50%。那算一轮调整了,08年一轮调整深了,本来想着08年调整一年,09年调整一年,到10年开始正常增长。
当时没有宏观经济学呢,英国经济学家凯恩斯写了一本书,标志着宏观经济学诞生了,1933年,1934年罗斯福当选政府以后,当时美联储都没有调控的手段,这次大家一致同意一块刺激,确实大家也都履行了承诺,中国政府也履行承诺。现在我们也在回头看一下为什么是大面积?一方面是蒙了没有见过这种阵势,过去几十年我们没有经过真正的危机,加上其他的问题,过渡地夸大了中国经济对出口的依赖程度等等,各种因素吧,就刺激了。
每经网主持人:
图为樊纲现场演讲
每经网主持人:
樊纲:就刺激了2万亿本来是应该花的钱,没有刺激政策,刺激政策是无中生有的,必须是财政赤字才是刺激政策,本来政府收了税,然后你并没有真正新创造了需求,当时赤字是1.9%GDP,增长到了2.6%,真正大头在哪啊?一年6万亿地方融资平台,前一年08年年底才1万亿,09年一年跳到7万亿,这是政策当局的事儿,人民银行银监会联合发布的文件,鼓励地方政府建立一些融资平台搞建设,这一下子这个口开了,以前都有限的,这一下这6万亿相当于GDP的13-14%,那是世界上最大的一次,刺激买房刺激买车,刺激家电下乡一系列的刺激政策,当时企业融资,你们房地产融资也是敞着口的,这一下子你就看这一步很明显,一下子起来了。10年季度的GDP增长速度到了12%,又上升到了10%以上。
这两轮过热就产生了现在的一些问题,咱们举个例子说产能过剩钢铁、08年的时候讨论钢铁的产能过剩是4万亿需求,6万亿产,按照需求分的话是50%一半的产能,10年底的时候,过剩产能是6万亿需求,10万亿产能,就是变成三分之二,产能过剩的后面就是坏帐,然后就是企业困难,资金紧张,你资金都套在还不起的旧帐上不断的滚动了,那想新的贷款当然少,新的贷款当然贵,什么是存量搞不活?为什么基金那么紧张?货币增长那么多?就滚过剩产能了,那你当然新增的给中小企业贷款就少,利率就当然高。这就是我们现在的现象,都是后遗症。
于是这几年国内国际各种说法不断,中国经济要崩盘了,硬着陆了危机了各种说法就不断,但是在这个问题当中我说我这两年一直认为中国基本上是一个软着陆的过程,不会出现硬着陆,不会出现大崩盘,不会出现所谓的危机,原因是什么呢?
我们宏观经济政策还起了一些作用,宏观经济政策的调整相对还比较及时,04—07那几年说是宏观政策没有用,你回头看看那个过热泡沫不知道哪去了?当时我们说中国经济增长16%,07年那年14%,到16-18%都有可能,如果没有一些压的政策,这是一点。没有撒欢让那个泡沫鼓起来,不管用什么手段吧,虽然说这个手段不喜欢,但是毕竟起点作用,后面这一次呢是政府自己起的,但是好在这个刺激政策用了一年多,10年就开始停止调整了,就开始掉头了,借用现在的退出这个词,美联储的政策什么时候退出啊?中国这次是第一个,我们是最大一个刺激政策,也是最早退出的政策,什么时候退出呢?就是以房地产为标准,10年4月份,就是限购出台的那一轮调控政策,限购这个政策其实是很狠的行政手段,是很强烈的一个退出政策,掉头的政策,然后10年的6月份,清查地方融资平台,10年的下半年财政政策货币政策都基本掉头了,名以上没有说,但是实际上已经开始了。这样一来呢就是使得泡沫没有再继续膨胀下去,比如说房地产我们现在说到房地产这个事儿了,就由于当时比较及时地采取了政策,而且是比较狠的政策,使得在一线城市出现的那些泡沫没有来得及波及到全国二三四线的城市去,一些三四线,特别是边缘地区三四线的地区,这一轮的调整可能比较重一些,那个地方如果有泡沫,如果有过剩的话,那个波及是从上一轮开始到这一轮一直都有,一些大的公司是到了08年就开始到三四线城市拿地,等于是前一轮的波及,后一轮也有波及相对来说比较小。
每经网主持人:
樊纲:正是因为这次调整政策相对比较及时,我们房地产市场总的来说不存在大的泡沫,按照平均数说不存在大的泡沫,但是房地产各位都知道,你在不同的地点不同的区域差别很大的但是你看全国平均数,这几年基本平衡,有的时候价格跌一点,有时候涨一点,但是都是2%-3%,全国的平均数。
是不是要调整?当然要调整,我就说连限购这个措施都采取了,不调整?不可能的,一个是限购一个是保障房,总会出现一些调整,一线城市调整的深一点,二三四线城市也在进行一些调整,总的来讲就是一个软着陆的过程,这个是我个人得判断,也许这一两年之后证明我的判断是错误的,但是现在很多人做很多的预期,错了也没有人追究,正确的也没有说是正确的评价,不妨就评价评价了,基本是一个软着陆的过程,而且这三四年经过10年限购以后,这几年的调整有了波动,跌了或者跳了跳总的来讲全国二三四线城市包括一线的大城市,房价收入比基本还是正的,如果加一句的话,老问房地产哪一块问题多哪一块问题少?我说有调控的反倒问题少一些,没有调控的你不知道水有多深,这个大家我觉得应该注意,有点抑制的反倒好一点,这个是基本的,现在市场经济需要调控,这是政府的一个职能。
经过过去三四年时间的软着陆,我们整个GDP的情况稳定了一些,房地产市场经过这三四年的,假如说价格没有变,基本平稳的话,我们这4年来每年人均的收入增长8-10%,农村是10%以上,城市也8%左右,相当于市场已经进行了一些调整。那么再有多深的调整我不相信,尤其是一些地区一些楼盘有比较深的调整,但是前过平均数里面不会有很深的调整,继续完成软着陆的过程,已经走了一段了,现在还有人说中国经济崩了,我说崩什么?已经走了一段了怎么出现崩呢?继续软着陆的过程,该调整还是要调整的。但是它是一个软着陆的过程,调整的深度也是有限的,这是基本判断吧,众位可能有不同的判断,我们事后看吧。
正是因为这次调整政策相对比较及时,我们房地产市场总的来说不存在大的泡沫,按照平均数说不存在大的泡沫,但是房地产各位都知道,你在不同的地点不同的区域差别很大的但是你看全国平均数,这几年基本平衡,有的时候价格跌一点,有时候涨一点,但是都是2%-3%,全国的平均数。
是不是要调整?当然要调整,我就说连限购这个措施都采取了,不调整?不可能的,一个是限购一个是保障房,总会出现一些调整,一线城市调整的深一点,二三四线城市也在进行一些调整,总的来讲就是一个软着陆的过程,这个是我个人得判断,也许这一两年之后证明我的判断是错误的,但是现在很多人做很多的预期,错了也没有人追究,正确的也没有说是正确的评价,不妨就评价评价了,基本是一个软着陆的过程,而且这三四年经过10年限购以后,这几年的调整有了波动,跌了或者跳了跳总的来讲全国二三四线城市包括一线的大城市,房价收入比基本还是正的,如果加一句的话,老问房地产哪一块问题多哪一块问题少?我说有调控的反倒问题少一些,没有调控的你不知道水有多深,这个大家我觉得应该注意,有点抑制的反倒好一点,这个是基本的,现在市场经济需要调控,这是政府的一个职能。
经过过去三四年时间的软着陆,我们整个GDP的情况稳定了一些,房地产市场经过这三四年的,假如说价格没有变,基本平稳的话,我们这4年来每年人均的收入增长8-10%,农村是10%以上,城市也8%左右,相当于市场已经进行了一些调整。那么再有多深的调整我不相信,尤其是一些地区一些楼盘有比较深的调整,但是前过平均数里面不会有很深的调整,继续完成软着陆的过程,已经走了一段了,现在还有人说中国经济崩了,我说崩什么?已经走了一段了怎么出现崩呢?继续软着陆的过程,该调整还是要调整的。但是它是一个软着陆的过程,调整的深度也是有限的,这是基本判断吧,众位可能有不同的判断,我们事后看吧。
每经网主持人:
樊纲:我们事后看吧,总的看前前后后的历史过程。
这就是对现在问题的一些基本判断,软着陆也是着陆,软着陆也经历调整,软着陆刚刚说的这些问题也都有,也有一些企业和产业会很痛苦,你就想吧,GDP从12%的速度降到8%,4个百分点的GDP,两万多亿的增加值,你一个企业一年增加值没有多少,你的产值量大,多少产业和企业得调整?
当然一部分的企业得倒闭,当然了软着陆和硬着陆的差别在什么地方呢?危机的话就是大量的倒闭破产血本无归,软着陆就是基本上你也得进行调整,但是你大概会兼并重组还可以把本收回去,这些都是对一些企业,特别是一些小的企业,就是前两年拿了地就搞房地产的或者是跨界转产的房地产商,我说实力不够,你肯定得想办法退出了,想办法被兼并重组,有人说我也想价格谈不下来,那谈不下来,你还想以过去辉煌时候的价格谈兼并重组?人家为什么要?
这是我们的底线,能把本收回来就很好了,这个产业一定要整合的,不要再抱幻想了,你应该去做你能做的事情,你在这个领域里面,你现在实力不够又遇到一个低谷,不要再抱幻想了,本收回来就不错了,房地产金融在现在讲,最重要的是兼并重组而不是搞信托继续支撑着,让度产权的问题,听说最近小公司找大公司谈的确实在增多,希望自己把这个底线想清楚。
大家都说现在不确定,不确定的情况下我说把本收回来就很好了,你不会后悔太多,当然了这是我们局外人书生在这里这么讲,现实当中很多的问题,基本的逻辑,经济学的逻辑是这样,软着陆也得兼并重组,也不是谁都能活下去,谁都像过去那样过的好好的,谁都像过去那样躺着挣钱,不会有!来问,我怎么能渡过难关?
我说不是人人都可以渡过难关的,渡过难关的标准不是像过去那么辉煌,所以软着陆也是着陆,也不要抱幻想,这么两轮过热一定得有调整了,当时说这个没有人信,说这个过热的后果没有人信,现在大家得信了。但是对整个经济的预期我个人还是比较乐观的,今年大概7.5%左右没有问题的,一说左右,这个市场上面包括在座的媒体,往往会出现这种现象,刚刚到7.4%,中国经济下行了跌了刚到7.6%中国经济又前途了,心理波动非常大,话说回来,现在有的人说中国经济太平稳了,平稳的都没有话说了,一个零点几就吵吵,从业界的角度把这个心态放平和,7.5%左右今天低点明天高点很正常的,而且我预期大概今后2-3年都是这个计划,大概7.5%-8%之间这么一个波动的范围,7-8%的波动范围。
每经网主持人:
樊纲 :进入一个相对稳定增长的时期,政府的政策也会相对稳定一点,顺便说到了政府政策,现在中国经济如果是不确定性之类的相对比较低迷,消极因素在哪?我说有两大消极因素,第一个市场上面刚刚说的那些比较低迷的心态,因为各种刚刚说的产生的不确定性,导致的投资比较低迷,对未来有点看不清楚,投资活动啊,交易活动少一些,第二个消极因素说句实在话是政府,现在老有人说政府的微刺激,你仔细看看在微刺激吗他又出台新的措施吗?没有。
最近的国务院常务会是督办,去督察你过去布置你的事儿办没有办?现在的消极因素是一些地方政府部门不作为,只廉洁不奉公不跑项目,不跟企业家吃饭了,也不跟企业家落实项目,这个导致现在政府投资本身的低迷这一块引起企业的投资低迷,连财政收入都没有支出,具体多少不说了,6月份财政部开会了,加快财政支出的速度,政府该花的钱没有花呢就7.5%了,下半年花了肯定7.5以上,这个是新的问题,现在很多的权利在政府手里,你不作为企业很难做。这不多说了,但是政策只要在7.5%之间政府就没有必要刺激紧缩啊等等,那么集中点精力,搞点改革之类的事情。
今后几年大概也在7.5%左右的格局,这个时候我们就要认识认识怎么看待这个7-8%,现在一个流行的说法,在座的很多人都是听过很多次了,中国经济告别了两位数高增长时代,进入了低增长时代,我说这个话有三大错误,第一个过去20年30年中国经济不都是这样的,多数时候不是这样的,即使过去10年两次过热也只有5年是两位数高增长,其他的都不是。
这是第一个,事实的错误,第二个判断的错误,两位数字增长,别说两位数增长,中国经济过去20年,超过9%一定通货膨胀,到了两位数10%以上的时候,一定是既通货膨胀又资产泡沫,楼市泡沫股市泡沫,2007年最高的14%的增长速度,那一年是通货膨胀加上楼市泡沫加股市泡沫,什么意思啊?两位数增长对中国来讲从来是过热增长,从来不是正常增长,一上9%,通货膨胀一来政府马上紧张马上调控,避免两位数增长,那怎么现在政府自己说我们告别两位数增长高时代呢?过去你想避免,避免通货膨胀资产泡沫,所以两位数增长从来不是好事情,过去几年两位数增长,结果现在一大堆问题,这些问题得有几年了,即使软着陆基本完成,我的判断是宏观经济来讲软着陆基本完成,房地产的软着陆进行了一段了,正在进行中,很多的问题产能过剩问题还得清理,为什么还在迷恋那两位数增长呢?
那么什么是正常增长呢?正常增长是没有通货膨胀也没有通货紧缩的增长刚刚我们那个图,第一个过去30年不是老两位数增长,很少。第二个通货膨胀也不是正常增长,通货紧缩也不是正常增长,那就是7-8之间,7以下也不好9以上也不好就是7-9之间吧,经济学术语是潜在增长率,这个世界上有很多研究小组也研究来研究去,结论基本就是7-9之间,中国过去的潜在增长速度,这个潜在增长率显然也会变的有时候高有时候低,90年代低一点,因为那个时候改革,清理银行坏帐,那个时候银行坏帐占总资产的50%以上,上一轮的24%的通货膨胀,90年代初过热导致的,清理了那么长时间,还有人说过热没有关系,让市场自己决定。90年代还3千万国企职工下岗,00年代高一点,享受了改革红利加入了WTO,到10年代劳动成本上升了,现在基本上就是7-8,就是正常增长。
但是7-8也不是低增长,是世界最高的增长,在世界历史上7-8也是比较高的增长,我说7-8就是我们正常的高增长,当然在过去一些年变成6-7,但是也是属于高增长,我们在谈论今后有没有20年30年高增长的时候,我们谈论是现在7-8,再过一些年是6-7这样的变化过程,但是不是说现在我们就进入了一个什么低迷的过程。
我们得调整心态,别老把过去卖东西卖的火,躺着挣钱的辉煌的时代,两位数增长的过热时代当成正常的参照性,没有回到那个状态就觉得不好,但是我们得接受现在的状态,现在的状态可能比较低迷,因为要调整了,因为加上一些消极因素,说中国有点轻微的通货紧缩,刚刚那个红线是按照出厂价算是在0以下的,CPI是高的,但是去了制造业的价也是负,我们现在低了一点,但是仍然属于正常的增长范围之内,大概这个现在是属于正常的状态,反过来讲从微观的角度讲,市场经济而言,躺着都挣钱,往哪投都挣钱,那是不正常的变态。
兢兢业业得好好的创新,怕被市场淘汰,才是市场经济的正常状态,得专业化才能挣钱这才是市场经济的正常状态。所以从这个意义上讲,我们说我们都应该调整心态来看待现在的增长市场状态,以后可能市场天天这么经济发达,我希望中国经济不要再这么过热,就因为前两年过热,干什么都挣钱,结果弄的大家心里都很浮躁,都是这投那投跨界多元化都在那里了,当然现在有的逼的多元化,要地产不地产了等等,你就想象这些问题吧,逼着大家去,导致大家心态浮躁,天天打听有项目哪好,不去认真专注做自己的事情,做自己能做的事情,做的好的事情,积累自己的核心竞争力,老是中国企业没有创新力,这个是多年积累的,长期专注琢磨的结果。
德国企业为什么好?因为他一个家族几代人就做一个零部件做到世界第一,谁都替代不了这个精神就被我们过热的状态冲淡了,但是我们还是有一些企业,你看现在好的兼并别人的企业一定是没有东张西望天天想着转产的非常专注的企业。这个不多说了,我说要去思考什么是市场经济正常,我们这么大的市场这么多的人,世界上那么多人跟我们竞争,一定是非常激烈的竞争状态,怎么能够更好的发展在这样的状态下发展,而不是天天琢磨有没有过热。企业做到跟宏观经济没有关了,他就做好了,说实在话你要做好了还不能在波动中受益,低成本扩张,在波动当中受益,你的企业就成功了,我不多了,我们开始讲宏观,大家去思考我们产业和企业的事情。
每经网主持人:
樊纲 :
现在大家议论比较多的呢是也不仅仅是现在的问题,更多是长远的问题,中国经济能不能持续发展?现在确实面临很多的挑战,方方面面吧,世界形势也变了,劳动成本也提高了,社会差距紧张程度在扩大啊,各种问题在暴露,环境问题,食品安全的问题,方方面面在暴露各种问题。觉得要过不去的那种状态,什么中等收入陷井的说法都出来了,确实很多的国家在这个阶段就走不下去了形势停止了增长,所以现在也是比较困惑的时候。
在我看来呢,这个确实过去一个阶段,今后相当长的阶段,中国经济会是一个,就可能是最艰难的状态,什么最难呢?就是问题最多,社会紧张状态最严重,各种矛盾都比较突出的时候。所谓的中等收入这个阶段,今天没有时间多讲了,中等收入陷阱不流行的观点是似是而非的,说到了这个阶段了,劳动成本高了竞争不过比你穷的国家了又没有高新科技竞争不过富的国家,你就掉下去了,我说这个不是问题,你怎么可能让一个刚刚从低收入国家出来马上又到有竞争能力创新能力?不可能的。
我用中等的创新能力挣中等的钱这个没有问题,技术还有创新生产力也好都是连续的体系,不是说就是低和高,你在中间就没有活路了,很多国家和企业都吃的中间这碗饭,真正问题就是说社会差距社会紧张,穷的是说我们平等贫穷也不是问题,再富点,一方面就是充分就业了,工资随着劳动增长力提高了,不像以前很难涨。
资本论说两件事儿,第一个贫富差距,第二个产能过剩,经济危机,经济周期就是在座的各位经历的事情,贫富差距,然后是经济周期,怎么那么大的生产力,还有经济危机产能过剩,工人没有饭吃了。所以这些事儿都是跟经济有关系,但是那个时候有优势,什么优势啊?
没有比他更发达的国家天天做他的参照系比来比去,他们是2千美元的GDP他也是收入最高的国家,都是别人比照他,他没有再跟他更高的比较,我们吸取历史上的经验教训,发达国家和中等收入后发达国家的教训,怎么走好下面的路,现在问题多不是问题,现在问题多很正常,没有那么多问题也没有那么多潜力使你能够继续增长,这个就是下一个问题,我们从长远看,我们潜力巨大,人均GDP现在不到7千美元,发达国家美国日本是5万,挪威最高是10万,瑞士8万。
这个差距就是增长的潜力,工业化程度按照劳动力就业算,按只要不以农业收入为主要收入源泉我们只有70%左右,工业化程度不到70%,农业劳动力占30%左右,发达国家美国只有1.7,法国2.4,日本不到4,韩国都5%左右,城市化程度更低,工业化程度低因为城市化程度低,然后我们的消费非常低,这个是我们中国的消费占GDP的产值的比重,跟世界其他国家的比起来,你就看看差距在什么地方,中国人的消费刚刚开始。
当然过去的一轮房子买了很多了,但是中国人的消费各种其他方式的消费,包括住房消费还是很低的水平,当然我们的住房拥有率确实在世界比较高的,农民工算一块,农村的宅基地那些房子算一块是比较高的了,但是毕竟人口迁移,城市化等等进程还在继续,中国的消费刚刚开始,旅游刚刚开始,今天也不多讲了,这些都是巨大的潜力。
按潜力算,韩国台湾都能高增长30-40年,中国至少60年吧,我们要完成工业化进程,完成农民进程的过程还得20-30年,这个潜力巨大。但是能不能实现这个潜力是另外一回事儿,能不能做好正确的事情,政府做好政府的正确事情,企业做好政府的正确事情,包括方方面面的改革,教育改革这些改革,能不能把这些潜力发挥出去是另外一个问题,要求我们做各方面的事情,要实现改革,实现现代化,改革收入分配社保体制缓和收入差距,发展教育,要保持宏观经济,中国不能再弄出一大泡沫来,有时候不择手段来抑制这种泡沫,防止出现一次危机,出现危机失去10年。
所以也是如履薄冰,做正规的事情,企业也得做正确的事情,刚刚也讲了,才能实现这个过程,所以说发展不是一个简单的,我们都很容易指责别人,我们的任务就是指责,但是从现实的角度讲,每个环节现实当中都是非常难的事情,所以发展是硬道理,但是发展是一个艰难的过程,落后国家想想我们周边,想想大国对我们的挤压,想想我们落后,人家都是多少年了在市场上我们要挤进去,这是一个艰难的过程。
有的过去30几年,今后我们清理这些问题,实现一个稳定的增长,通过实现稳定增长,按照7%算,十三五从16年到2020年,如果7%的增长速度,到2020年人均GDP到11000美元,人民币汇率稍微涨一点,相当接近于世界银行所划的高收入国家的标准,12000多,就是基本在跨越这个坎,当然了到了2万多美元也是低收入,实际上在国际上,你比5万美元的美国,他那个时候55000美元的时候,你跟他的相对关系变化还是不大,但是毕竟我们只要实现这种稳定的正常的高增长,持续的走下去。
我们的经济会上一个台阶,我们一大批企业也都会在这个过程当中发展起来,而且如果是这么一种比较正常的状态,我们很多企业专注做自己能做好的事情,那个时候中国的企业创新力包括金融都有很大的发展,希望在座的各位经历这段调整,实现更高更大的发展,我就讲这些,谢谢大家!
每经网主持人:
主持人:感谢樊纲先生精辟独到的见解和分享。接下来我们有请协信集团总裁刘爱明先生上台,为我们做3D城市运营商,全息生活服务商的主旨演讲。掌声欢迎。
每经网主持人:
刘爱明:刚刚听了樊纲先生的演讲感触很深。
实际上我做这个行业做了20年,体会也是很深,最近也都有很多的朋友问我,房地产是不是没得搞?说这个黄金时代已经过去了,还有一些稍微好一些的说法,认为白银时代就来了,实际上我的体会不是这样的,过去的20年是傻子时代,不是黄金时代,你想什么人怎么搞都能赚钱,这个行业是不正常的,这不是一个正常的行业,大家可以想想我们过去就是这样的一个情况,想赔钱真不容易,甚至出现一些,举个例子我们专业能力差,我们项目搞的慢一点,人家快的企业,像万科这样的企业10个月卖房子,我们慢一点20个月,结果发现20个月卖房子的人赚钱更多,这样的时代是傻子时代,未来可能10年20年我个人的理解是黄金时代,为什么是黄金时代?
几个方面,一个呢从大的概念上来说,这个未来的10年20年,这个行业需要你的专业知识了,其实还没有讲的像樊院长说的,总归是需要一些专业知识,不能谁都可以来弄,只要有点专业知识我觉得未来得10年20年房地产赔钱还是不容易的。这个我谈这么大的市场和需求,现在限购到今天,项目赔钱的项目不多的,所以我觉得这个可能是一个大的宏观方面,未来10年20年的黄金时代,我们赔钱的概率还是低的,只要你下工夫,专注一点赔钱还是不容易的,所以是黄金时代,第二个我说黄金时代实际上城市变化的更加精彩,机会更多,说这个什么意思?
原来大家想基本上就是住宅,房地产就是住宅,未来实际上不是这样,机会会更多,城市更加丰富多彩,现在住宅交易量已经过去了,但是现在城市呈现出来的大量的多元化的这种物业,商场有很高端的中端的低端的各种定位的商场,写字楼各种档次,酒店更是五花八门,有5星的6星的也有经济的,也有精品的,很丰富多彩,这里面都是机会,你机会更多了,其实我今天在这里开会我也是感触很深,10年前这个地方实际上是农村,今天在这里有这么一个高档的酒店,早上我来吃饭也体会很深,这个也是我们这个行业的机会所在丰富多彩的地方,未来因为丰富多彩因为机会更多。
未来10年20年诸位都会见证,实际上是一个黄金的时代,所以说这个前面谈一点感想从这个话来切入,我也就简单说一下我的观点,企业的情况不多说了,中国的城市确实是在变化的,我们现在在未来当中有一个非常大的机会就是城镇化的问题,中国的城镇化进入了一个优化的发展期,在这个阶段是什么意思呢?我们城市实际上常驻人口的增长是放大了,城市变化大压力也过去了,没有过去10年大,开发模式就是新区。
但是呢未来实际上我们城市这个城市的人口,户籍人口要增加,意味着内涵的压力大,就业、学校医疗这个方面压力大,所以这个是整个中国城市的发展的模式,在未来实际上是会产生一些变化,所以说就可以看到,原来我们更多的是一些新区的开发,在未来可能更多的是一些存量的盘活。存量的物业我们怎么样盘活起来这个是未来得一个城市发展的主要的形态,这个也是我们这么多城镇化的重要的着陆点,在城市里面我们认识这么一个城镇化的问题。
我们这一轮谈到城市更新,其实在过去的5年10年里面更多是商业,在未来我觉得还要再增加一个驱动,就是产业驱动,这个也是我觉得中国现在谈城镇化很核心的话题是产业的话题,在未来我们看到产业驱动是城市更新,逐步成为一个主流,这样就会变成一个城市产业的,我们叫产业区队的问题,未来我们谈的是产城一体,在这工作在这居住在这生活,所以会变成产城一体的开发模式,这样的大家难解决的就是工作的问题,所以说这个是未来的一个趋势。
每经网主持人:
刘爱明: 我们这个公司是一个重庆的企业,我们也想谈一谈自己的体会,我们现在说是商住产集成开发与运营模式,我跟大家简单谈一谈,我们跟自己未来的定位不仅仅是一个房地产开发商,更是一个商业和产业的运营商和服务商,这个也是大家经常说的,我们现在房地产企业面临转型的问题,其实呢简单开发未来跟专业的完成,未来仅仅是一个开发商,那路是越走越窄,因为城市不是以增量为主,这个当中经营的话题是很重要的话题,未来转成经营商和服务商。
未来我们更多的谈运营和服务,这个跟新型城镇化的概念完全契合,商业推动一个城市的繁荣,住宅改善居民生活品质,产业促进城市经济的发展,从我们的开发经验来看,我们最开始是觉得企业误打误撞,似乎这三块都搞,住宅搞,商业也搞,然后再09年我们提出了搞产业,我们做了一些基地,做了产业园的改造等等,做了几年下来,我们的体会,我们现在要谈它的集成开发,这三个独立起来搞实际还是没有一个机会。
3D城市运营商,全息生活服务商,你在我们这里工作,住在我们开的住宅里,这个当中可以提供更多的增值服务,比如说重庆有一个总部园,我们的一些企业都是比较大的,那我们在重庆本身有酒店,举个例子,在企业园里面,企业客户都是酒店里住,所以这个降低了成本,我们定位一个全新生活的服务商,我们未来从我现在看来,我们这个空间还是非常大的,所以说我说未来的机会非常多,是一个黄金时代,你怎么样专注把一些事情做好,这个是企业发展的重要问题。
所以这一块是我们给企业的说法,依托产业和商业的规划,专注商业+产业驱动的城市更新的模式,实现城市存量的发展,走出一条新型城镇化的破局之路这个是企业5年战略上面的思考,有两个简单的例子跟大家分享分享,这个是重庆做了一个总部基地,实际上总部基地是渝中区,是最老的一个区域,政府想了一个说这块地做一些总部,我要为整个政府未来得发展希望有一个更好的基础,所以我们构筑了1.8公里的大道,提升了渝中区的形象。
总部基地是一个新的概念,北京新的中关村的总部基地也有,北京的金融街也有,但是实际上大家知道,在北京的人应该知道,在中关村的总部基地里面喝不到一杯咖啡,没有。这个就是问题,这些企业的白领没有咖啡喝这个是一个很痛苦的事情,所以说这个当中我为什么谈集成的模式?这个实际上就是我们的机会所在,在金融街里面,我看了一下,金融街那么多高大上的企业,我们的商场开的不好,坦白说北京金融街的商场开的很不错,这个就是机会所在,所以说我们在重庆这个总部基地里面我们自己持有一个商业进行,5万平米左右的商业来经营,今后我这个园区的企业和白领一定会享受到非常高的消费品质,有5万平米的自由商业提供这样的服务,所以这个就是我们这里一个开发模式,我们谈集成。
这个在无锡做的未来城,实际上单单从规划当中我个人兴趣都非常大,我也从业20年,做过无数次的项目的规划,这个项目的规划我觉得很兴奋,因为这个项目里面未来得工业研发办公有一些住宅有一些商业,实际上是一个很美妙的一个,未来如果说当成一个小镇是非常美妙的小镇在这里工作,在这里的小孩知道工厂是什么样子,但是同时还知道商场是什么样子,这个是一个非常美妙对这些小孩的成长也是非常美妙的环境,所以这个里面我们也可以看到产业融合产城一体的模式,金天霸这两个例子给大家做一个分享,现在我们这两个项目运作的情况非常好,从政府来说到企业到客户都非常满意,没有太多的矛盾,所以从这一块我们也更加坚信了对自己的未来。
这个是我们企业的照片,我就不多讲了,谢谢大家!
每经网主持人: 主持人:感谢刘爱明先生的精彩演讲。接下来我们有请下一位主旨演讲嘉宾卓越集团执行总裁张远先生上台,演讲题目是“商务运营轻资产平台的发展前景初探”。
每经网主持人:
张远:女士们先生们各位嘉宾上午好,今天很容幸有这么一个机会对地产里面的轻资产平台做一个简单的探讨,简单介绍一下我们的商务平台,在这个之前呢,咱们这个会议讨论的主题我觉得起的挺好的,不地产相对论,讨论现在转型的东西,不管离多远还是一个低产,还是有千丝万缕的联系,实际上在这个不地产相对论还是讨论与房地产相关的可能的发展方向,可能的触及到的新的模式和产业,这个是我对不地产相对论的理解,现在新资产平台讨论很多,其实这个也牵扯到房地产企业未来得发展模式和方向,也算是企业在找新的出路,转型也好等等吧,我觉得差不多都是一个内容,那么今天我简单地说一下,三个,兴起与发展,还有创新的模式还有轻资产的平台前景,希望能够和大家有所交流吧。
其实这个轻资产的模式很简单,任何一个模式的发展都不外乎来自两个方面,一个是客户的需求,没有需求就没有发展,都是以满足需求为起点,另外一个就是在现在的这个时候谈房地产轻资产的商务平台,这个是与房企自身的优势有关系的。
现在社会上也讨论很多,也确实包括刚刚刘总讲的现在比较热门的,彩生活,包括万科比较引人注目的小股操盘待建,我相信大家都很熟悉了,其实你仔细想一下,我觉得彩生活待建应该是轻资产,是以更少的资金的投入去博取重资产,附带在重资产上面的一些客户服务的价值,像小股的这种操作模式,还是重资产,只是相对于这些人的相对于万科讲,通过他投入的钱可能少一点,职业经理人也投钱,就投的项目而言投的钱不一样,这个还是需要大家做一个稍微仔细的研究,就是轻资产和重资产的问题。
其实万科的小股权是一个很传统的模式,就是要把大家,把这些经理人和总公司的利益捆绑在一块,投资风险放一块,是这么一个模式,相对于总部讲,可能投入少一点,轻了一点,但是职业经理人要投的就重了,但是总的还是对房地产的投入,但是彩生活就不一样了,包括待建也是不一样,待建就是一个专业的团队,拥有房地产开发的经历,没有土地没有资金,但是有土地有资金可能没有这个技术,没有很优秀的团队,他就聘用这么一个团队做这么一个事情,相对于一个团队讲这个模式是非常轻资产的,这个就是简单描述一下现在这个房地产企业里面各种转型也好,各种发展的新的一种模式也好,轻重问题,就是简单说一下吧,现在大家都很热闹,都在找新的发展模式,是不是轻重,是不是通过轻资产的平台寻找发展点,这个还是不能一概而论的。
每经网主持人:
张远:第二个方面我想介绍一下E+商务服务,这个也没有什么新意,因为卓越在商业地产方面可能大家知道,相对于一般同等的规模发展,可能入驻的企业,写字楼更多一些,商业更多一些,这样就自然而然的有这么一个问题,我的入驻企业需要做一些什么事儿?我们要让我们的入驻企业专业的做他们自己的事儿以后,剩下的他需要,他到了我们的写字楼里面,到了我们的商场里面需要我们做什么?
其实从这个地方提出来的,那么从服务的模式来看理念来看,我们把我们的客户入驻企业,包括我们的住宅里面的客户,我们把他当成一种资产,一种流量,可能房地产公司原来更关注于物理形态的东西,现在更关注于我的客户,从理念和模式上的一个转换,那么从产业链上讲,我们还是认为我还是仅仅围绕着房地产,我们和我们的业务入驻企业,既然入驻了我们的写字楼,买了我们的住宅,我们应该是说我们有联系,我们在给他们提供服务的时候,可能通过这个联合会也好,通过我们买卖关系也好,我们有一种天然的信任感,在提供服务的时候,我们要比其他的更方便一点。
谈到服务手段,就谈到的是如果没有互联网,我们这个平台是搭不起来的,人在任何的时期,入驻企业也好客户也好他的需求是同样存在的,我也知道有很多的事情想法做,但是我没有这个能力,那么多企业我怎么知道,但是如果有了互联网提供的服务平台,有这个技术手段,我这个就做得到了,因为这个互联网的平台可以把我客户和入驻企业的需求,一些需要和他的一些资源优势都可以放到这个平台上面来,这个是互联网提供的技术手段,这个就是说我们的房地产企业也好任何企业也好,通过互联网的技术搭建新的平台,让我的服务成为了一种可能。因为任何服务都需要成本过程和了解信息的,任何服务都要对接,如果放到互联网层面对接,第一减少成本,第二加快速度,第三能做到相对完美的匹配,所以才使这种服务成为可能。
那么简单地从内容上面介绍了,从我们的E+服务,E就是卓越了,+就是这个基层上面能做更多一点,所以名字就是E+,从内容上面讲我觉得包括四大块,一个是金融服务,一个是传统的商业物业服务,还有商务的配套服务,还有资产管理服务,这个可能是在彩生活里面,应该占的大头,应该是这一块没有什么新意,我说了,没有什么新意,就是我的入驻企业和业主有这方面的需求,他们进入了我的写字楼里面,进入了我的商城,成了我的楼盘里面的客户以后,他们要解决很多具体的事情,我们要通过一个平台帮他们解决提供服务,这个所以说应该说我们作为起点还是在我们的房地产里面,还是在原来的开发的楼盘,开发的写字楼基础上,只是说我们想把我们入驻我们的企业服务的更好,提供的服务更多,借助了互联网这么一个平台技术的支撑才让这个平台在技术上得以实现,简单讲,就是这么个现象。
那么这个里面也讲了金融的一些内容,也是很常见的 包括资产管理这一块,我们卓越可能体会更深一点,因为我们任何企业都是从小到大的,那么从小到大的过程当中,关于这个办公楼的需求,或者关于办公楼服务的需求,卓越除了自身有体会,每个企业有体会之外,我们的写字楼入驻企业这几年下来,它的发展阶段我们比较了解,从小的换大的等等这个过程,跟着我们走的入驻企业也不少,所以在这一块上我觉得卓越的客户,在发展过程当中,他们也提出了一些很多苛刻的服务的要求,也正是这些要求也促使我们在这一块有这个想法。
那么从发展趋势来讲,我觉得这个轻资产的平台,应该说是很有前景的,现在至少彩生活的运用模式也好盈利模式也好,资本市场的模式也好,在这个方面应该是创造了一个新的案例吧,发展的前景我觉得从整个模式来讲,我个人认为还有待考证、观察,但是毕竟我们不约而同的做这么件事儿,不约而同在这个里面寻找新的增长空间发展空间也好,前提上讲只要是有服务的需求,只要是能够满足这个需求,这个商业模式就成立了,唯一的需要的就是解决中间的成本够还是不够,能不能节省社会组成,能不能从这个建设当中提供了服务方获取利益,受到服务的一方得到需求的满足,毕竟整个商业社会是围绕人和企业来进行提供产品提供服务的。
那么我们的住宅也好写字楼也好,入驻的企业和住进去的人就是我们服务的对象,我们相信在这个价值链的延长线上应该可以找到这么一个服务的模式,当然最后给一句话,结合刚刚樊教授讲的,转型不是说说就转的,其实这一块相对于传统的房地产业讲,至少在前几年没有那么大的比例,但是从一个方向探讨上面看是必要的,最为关键的是我的客户、我的入驻的企业有这个需求,必须满足他,谢谢大家!
每经网主持人: 由《每日经济新闻》报社主办的第四届价值地产年会,7月26日将在苏州举行。届时,上百位房地产企业家、高管和行业研究者,以及来自基金、银行、证券、信托、建材、家具等多个领域的企业家齐聚苏州,是一次跨行业的思想盛会。通过房地产金融化、行业在大数据领域的广泛应用,房地产即将迎来新的黄金岁月,企业的未来盈利能力甚至有望超过房地产成长的黄金期。敬请大家期待!