西部产业发展:
2012中国西部产业发展高峰论坛
主持人:尊敬的各位领导、各位来宾:大家下午好!
前瞻西部城市价值提升,把脉成都未来产业发展。
欢迎你们在百忙之中来到索菲特万达大饭店,参加由《成都商报》、《每日经济新闻》和成都金牛万达广场联合主办的“2012中国西部产业发展高峰论坛”,我是成都电视台第二频道节目主持人张欣宇,首先请允许我介绍今天到场的领导和嘉宾,他们分别是:
中国著名战略咨询专家、本土战略策划领军人物王志纲先生;
著名财经评论员、财经专栏作家、每日经济新闻首席评论员叶檀女士;
成都市建委开发处处长丁建新先生;
成都商报副总编辑、《每日经济新闻》总编辑雷萍女士;
成都金牛万达广场投资有限公司总经理聂和平先生;
成都金牛万达广场投资有限公司副总经理袁林先生;
王志纲工作室西南公司总经理张志宇先生。
欢迎你们的到来!
众所周知,成都这几年的城市价值得到很大提升,成都的南面、西面、东面的面貌一新,已经出现了很大的变化,如今,政府再一次把开发的目光投向城北,这里早就因荷花池、五块石商圈的财富闻名遐尔,随着城北产业结构的调整升级,也必将使财富浪潮再一次袭卷城北,这也引发了人们对城北产业价值的重新审视和深度发掘。如何再次认识成都这座城市的价值,捕捉产业发展的商机、认清“财富城北”的产业定位,势必成为令人关注的话题。“2012中国西部产业发展高峰论坛”因此应运而生,前瞻即将到来的西部产业革命,抓住稍纵即逝的商机,下面我们就来认真聆听各位领导和专家的见解。
首先请本次论坛的主办方之一,成都金牛万达广场投资有限公司总经理聂和平先生致词。
西部产业发展:
聂和平:尊敬的各位来宾,各位朋友,下午好,春回大地,万象更新,今天我们欢聚一堂参加“2012中国西部产业发展高峰论坛”,参加今天论坛的嘉宾都是对成都乃至对西部产业发展非常关心的各界人士,在此我代表成都经济观察投资有限公司欢迎所有嘉宾的到来,还要特别感谢中国城市营销策划大师王志纲先生和著名的经济学者叶檀女士的到来,这次论坛非常重要,成都北改以发展现代服务业、总部经济和建设为核心,提升产业高端和国际化资源配置能力,在北城区域产业定位,业态定位及产业结构,产业调整和定位上,北改将目标确定在中西部第一,全国一流的标准上,在未来,成都将形成商务南部体,南,形成南高新,北产业的新的上午格局。毫不夸张地说成都产业发展成败直接影响到成都经济的国际化前景,而且将影响中国现代化进程,随着城市的发展,房地产开发与城市的发展,产业的发展逐渐融为一体,共同形成共赢的格局,万达地产作为中国商业地产的领军人物,也是产业地产积极的探索者和实践者,经过25年的探索与发展,集团不仅在商业地产开发方面取得了卓越的成绩,而且在五星级酒店、大型文化旅游中心方面形成了辉煌的业绩,形成了多种产业齐头并进的发展格局。我们认为产业地产可以有效地实现商务价值,产业价值与城市价值三者良性的循环,可以促进实体资本和产业资本发展,从而快速提升城市发展能力。在成都我们充分发挥集团在商业地产开发、产业变形等方面的经验,满足城市发展的需要,在金牛万达广场开设全新的商业模式,面向产业高端,项目包含40万平米5A写字楼和乙级写字楼,打造集约化全产业链商务平台,是中国西部最大的产业办公基地,也是现代化的企业运营中心和企业形象的名片,项目建成后将改变成都商务新格局。我们邀请各位朋友莅临金牛万达广场,分享西部经济的恢弘未来。
最后希望大家能够从今天的论坛中有所获益,谢谢大家!
主持人:感谢聂总的精彩致辞,成都商报作为西部最具影响力的主流大报,《每日经济新闻》作为全国一线财经媒体,相信大家都很想知道这两家主流媒体视野中的西部产业发展应该如何发展。接下来,掌声有请我们本次活动主办方之一,成都商报副总编辑、每日经济新闻总编辑雷萍女士致辞,有请。
西部产业发展:
雷萍:尊敬的各位嘉宾,大家下午好!非常感谢大家在百忙之中参加我们今天的“中国西部产业发展高峰论坛”,我代表主办方——成都商报、每日经济新闻向各位的到来表示热烈的欢迎,也预祝本次论坛圆满成功。
城市的每一次重大变革都必将带来空前的机遇,预示着新一轮产业的重大调整,必将使财富浪潮再一次袭卷成都的北部,我们成都商报和每日经济新闻作为媒体,它本身就是一个全国性质的媒介,也是搭建一个沟通的平台,所以我们一直致力于在城市与企业之间,专家与企业家之间企业与大家之间,媒体与读者之间的一个沟通的平台,所以今天我们与成都金牛万达广场携手共同在成都举办本次论坛,就是为了聆听各界的意见,更好的为城市的发展和规划服务,为企业和公共的投资出谋划策,我们今天有幸请到著名的经济大师王志纲大师,还有著名的经济评论员叶檀女士,来为我们大家带来他们对城市规划发展的一些心得,也相信他们的演讲能给我们带来更大的启迪,再次感谢金牛万达广场的聂总和袁总对本次论坛的大力支持,也谢谢王志纲先生和叶檀女士,谢谢大家的光临,谢谢大家!
主持人:谢谢雷总的致辞,成都将酝酿产业革命,打造产业高端和高端产业,按照市政府有关规划,整个城北以发展现代服务业、总部经济和商圈建设为核心,直奔产业高端,在产业定位上,城北瞄准“中西部第一、全国一流”,力争打造成立足西部、辐射全国、融入世界的国际化区域商贸中心。伴随着城北产业提档升级,附近商圈的大批商家、中小企业争相“腾笼换鸟”,传统分散经营的商贸升级集约式产业商务,激素急速扩张的办公需求使得高端商务迎来井喷。城北变革,成都未来该如何发展?下面就将有两位国内重量级的专家的为我们详细把脉和解读。
首先有请来自上海的叶檀博士。作为当前最红的财经评论员、《每日经济新闻》首席评论员、有“经济女侠”之称的叶檀,对宏观经济、商业地产、资本市场有着深入研究,她将围绕“国际城市产业商务演变路径”剖析城市产业演变,从财经的视角来揭开城市价值的“华丽面纱”。在叶檀博士演讲的过程中,如果在座的观众有什么疑问,可以用条纸的形式传到工作人员处,演讲结束后统一解答,下面掌声有请叶檀博士。
西部产业发展:
叶檀:谢谢成都商报,谢谢每日经济新闻,今天我们谈的是一个商业地产的问题,刚才两位的致辞都非常简明扼要,说明简短是一种美德,不浪费大家的时间,我希望一个小时尽量给大家多的信息.我想问大家金融危机之后商业地产复苏比较快的是哪些城市?我们看一下商业地产的模式,从商业地产来看,我们知道目前已经出现了一系列的趋势:
第一、商业地产在向核心城市和商业核心城市、区域核心城市在急剧的汇聚过程当中,它最后会聚集在那些地方呢?现在形势很明确了。
第二、我们看商业的消费能力有没有,我们看中国的商业地产,有人说中国商业地产会高发展10几年而且,现在投资商业地产是非常好的时间段,你以后会有非常稳定的租金,后半辈子就有靠了,我想问一下在座,各位没有人想靠一个商铺30年就变成亿万富翁了,有没有想过有这样的可能?这是一个观点,第二个观点是,现在商业地产风险比较大,为什么呢?我中午说成都有100多个CBD,而长春那样的城市也有不少,我们现在商业地产开发,到底谁来经营这个商业地产?谁来租用这个商业地产?到最后,从商业地产里面你获得的收益到底是什么?有多少的企业会进驻?这是一个争论的焦点,这跟商业地产本身有关系,还跟城市化率、跟人口和货币有很大的关系。从这几方面我们一个一个探讨。
刚刚我问的第一个问题是金融危机之后我们的商业地产到底哪一个城市发展最快?我想告诉大家这么一个数据,这是纽约的曼哈顿,在去年的时候有一个很好的做房地产的朋友,他说从今年开始他要进军国际上,带着大批的中国人,鱼贯而过蜂拥到国际市场。大家知道最近中国这几年都处于移民高峰期,高峰到什么样的程度?移民到纽约、洛杉矶已经不算一回事了,现在有人从英国曼彻斯特回来,曼彻斯特看过去满眼都是中国人这就是一个移民高峰期,这样一个高峰期会带来什么东西?去年我的朋友带大批的人去看房子,他们看的是哪一个地方的房子,这就直接决定了未来商业地产的生存情况和未来房地产的生存情况。
他们看的哪一个地方的房子呢?
纽约,毫无疑问!金融危机之后大家知道美国有两大生产力,这跟他们的经济密切相关。第一个生产力是金融生产力,纽约毫无疑问是国际化大都市,只要美国想保住它的龙头地位,它的金融生产力一定不会放弃,所以纽约的房价一定不会下跌,就算跌了也会马上反弹,所以纽约成为一个必到的地方,而其他的地方是什么?请记住,跟实体经济密切相关,那就是创新的实体经济的能力,我们现在帐上有几千亿美元,不知道该怎么花,是哪一个公司?是苹果,苹果让我们爱恨交加,所有人都拿着苹果的手机。苹果在什么地方?在美国的西部,这刚好跟移民的聚集地是重叠的。中国人最爱去的两个城市,你去可以完全不说英语没有关系,完全可以用中文对话,全球物理学大会已经把中文作为官方语言了,全部是中国人。你到了那两个城市,你也可以不必说英文,中国人最爱移民的两个城市,这两个城市是航空客流量增加最快的城市,你从这两个城市到了北京和上海,你的营收就有了保障,这两个城市就是洛杉矶和旧金山。 所以,我们看到他要带队移民,带队看房子,基本上这两个地方是必然之选,我们看看这个核心城市,这就是我们所说的实体经济的核心城市。
2011年年底的时候,全球房地产服务公司大家应该都知道,它叫做第一太平戴维斯,它发布的一个公告中说,纽约在过去一年,也就是2011年吸收的商业地产的投资是多少?吸收了398亿美元,同比增加了多少?同比增加了165%,所有的全球的资金在源源不断地进入纽约做商业地产或者是购买商业地产,所以2011年的时候,纽约的商业地产投资率增速是全球第一。我们来看第二、第三,排名前列的是哪些城市?排名第二的是伦敦,全年是349亿美元,我们来看看中国这样一块热烈的土地难道会排名靠后吗?不会,上海就排名第三,之后是香港和东京,东京排名第五,五大城市中有三个是亚洲的城市,这就完全可以说明投资热土2010年的时候到底在什么地方,找到全球经济的增长点,全球经济的核心城市,你就知道未来的商业地产,写字楼也好、商铺也好,它的主流人物到底会汇聚到哪里。我们看到这个是全球或者是全国的眼光,全国的眼光很显然在此前十年的时候,中国刚有市场化的房地产的时候,也就是1998年,那时候中国全国化核心城市是那里?北京、上海、广州、深圳,再加上城市群中的小城市。但是,自从有中国的城市群概念以及区域发展概念,再加上轨道交通概念之后,我们发觉,这样的区域的城市中心大大地扩展了。比如说东北地区,各个省会城市,比如说在西南地区的成都和重庆这样的城市,在中部地区的武汉和长沙这样的城市,以及在东部地区的。
西部产业发展:
叶檀:还有一个错误要纠正,如果是轨道交通,我们看到城市集群,如果是轨道交通中国在此前10年的时间建立了一个遍布全国的高速公路网,这个高速公路网使得中国的城市化进程成为可能,使得中国成为汽车上的城市。那么,未来10年,从2010、2011年开始,未来10年中国会成为一个什么样的城市?它要发展的是什么样的交通?这样的交通会带来中国的商业地产,中国房地产怎么样的转变?这其实都是我们应该考虑的问题,包括跟我们个人、跟公司都密切相关,我们个人要买房的话,应该买在哪里?以前有一个观点,我不知道多少人支持,请举手示意,大家知道现在93号汽油已经到8.3块钱左右了,很多人就说政府太坏了,就是不让你开车,不要埋怨政府,从现在开始他就是不让你开车,让你少开车,这和日本模式是一模一样的,上海已经出现了这样的情况,地铁站便做一个停车场,地铁边上的停车场10块钱,你把车停在停车场里面,用地铁作为你的出行的工具,从这样的方式来说,中国此前是轮子上的国家,而此后十年中国高铁迅速建设,自从温州高铁事件出来之后有人说中国高铁会停顿,我告诉你,不会停顿,中国的城市交通就要以轨道交通来完成,这会中国成为一个什么样的国家?轨道上的国家。你到所有的地方去,大家去看看日本,一模一样,比如现在北京到天津半小时一班的城际列车,你比在上海市内从南到北花的时间还要少,完全是一种城际交通和城市群的概念,这时候我们会有一个疑问,这个疑问有谁能够告诉我?当轨道交通大规模发展的时候,这个商业地产也好,住宅地产也好是发散型的还是收敛型,这个时候很多人是愿意去北京上海这样的积聚城市还是到一个小城市走?周边的小城市大家知道的东莞,广州房地产不行了,大家去看东莞,东莞房地产不行了,看顺德,顺德不行了,大家再去看其他的更加小的那些城市。但是我们想当然在住宅地产里边的概念真的在商业地产中会出现吗?真的情况是这样的吗?我告诉大家,有两个轨道技术非常发达的国家,一个是法国,一个是日本,对吧?不要说香港,香港太小了,弹丸之地,咱们跟香港比我们地大物博,香港只是我们的一部分。
我们说法国也好、日本也好,我们看到的情况很奇怪,刚好相反。法国是有了高铁,轨道交通之后,所有的资源像巴黎积聚,发散型的过程并没有展开,并不是我们想象的一样,法国南部城市马萨成为一个中心,或者是波尔多成为一个中心,知道那个我不知道那个地方还有什么样的实体或者是商业地产值得投资。我们没有看到。除非中国富人移民,到马萨移民。
以前日本有关东、关西两个中心,关西中心是京都和大阪,关东是东京。以前日本的经济中心是两个,有了高铁之后,日本的产业大发展之后,我们发觉一个很有意思的现象,现在日本东京地区的GDP已经牢牢占据了全国GDP的60%以上,甚至会往更高的比率去走,这就很奇怪了,你说交通建成之后轨道交通建成之后按理大家到哪儿都方便,而且现在又是IT的时代,你到哪一个小城市都可以通过电脑发微博,把所有的不满发泄在微博上。每个人都可以通过IT、电邮互联,从理论上来说,你住在北海道进住在东京没有北海道但是为什么北海道的房子商业地产起不来,而东京的商业地产就起得来?我告诉大家我到月份的时候我到月份的时候我到广州去开了一个广东省的座谈会,在座谈会上有一个学者提出来一个很有意思的现象,他说以前我们总觉得广东是粤北比较穷,广东个别地方处于发散型号连农民工但是现在连农民工朋友他要到广州打工的话,到广东打工的话,他首选的目的地,你要问他到哪里,他除了广州就是深圳,他绝对不会到第三个地方去。为什么呢?开眼界,打工,我来打工,我不到广州就的现象我们看到的现象我们看到的现象,所以从这个报道,这个分析不是我做出的,而是英国的《经济学人》杂志作出的分析,如果这个结论是正确的,我们可以从中国庞大,中国中国人口庞大,中国中国人口庞大,中国的商业地产或者中国旅游养老地产也好这个高速的发展期会持续很长的时间,而这个高速发展期之后会形成一个全国的经济和区域中心,区域中心以外的三线写字楼的租金有望大幅上升,或者售价大幅上升几乎不太可能,它反而是一个资源积聚的过程,这跟我们政府强力打压下住宅地产像二三线城市发展是不一样的,一旦积聚效应一看北美地区商业地产最贵的十大城市,前五个一个是纽约,一个是华盛顿,另外三个都在加州,我们中国人太有市场意识了,这些排名跟我们中国人的看房团路线一模一样,所以我们看到美国商业地产是在东海岸和西海岸布局,而且相对比较集中。很多人说你说的不对,我们投资者的圣地是哪里?根本名不见经传,就因为一个投资圣人住在那儿我们每年就要去朝拜,奥马哈,巴非特就住在这里。
西部产业发展:
叶檀:接下来我们再看商业地产也好,写字楼也好,我们要看的是一个商业的消费能力和商业生态到底怎么样,为什么在后金融危机时代,我们想讲历史,在后金融危机时代什么地方是破产了之后,或者是危机之后反弹最快的?美国是一个专业化的国家,美国有几十家投资商业地产的公司,它的积聚性、垄断性是非常强的,它是通过全国房地产信托REITS有多少?300个左右,这样的一个国家,如果是金融崩盘之后会造成商业地产的崩盘。在商业地产我们看到,在2008年金融危机爆发,2009年出现了一个非常大的事件,它是2009年4月16日像国家申请破产,但是2009年的时候申请破产之后我们看到由于美联储不断增加它的货币发行量,不断发行货币,导致的结果是全球货币现金,不是金融衍生品,现在它还在去杠杆化过程中,以前象德意志银行这样,你有一块钱可以做两百块钱的生意,金融衍生品继续去杠杆化,但是现金越来越多。导致的结果是2010年开始商业地产起步了,2011年刚才我们的数据显示,出现了一个疯狂增长的过程。所以,它复原的速度非常快,有一个非常快的复原过程。
我们再看商业跟商业生态和实体经济的生态密切联系在一起,我上次到郑州去,郑州地铁便上挖了一个坑开发商业地产,现在卖两万、三万的都有,你怎么样判断挖了一个坑的地方就是好地方?香港一个老伯一样手上拿着商铺20万,说不定就从郊区变成市中心了,这辈子可以吃穿不愁了。我们看到的是这样的情况,你怎么来判断这个商业地产是往上走还是平行,还是往下走?这个地方的消费生态和消费能力就变得非常的关键,如果说我们有一百家奢侈品商店都卖的比较好,我才不管你人均收入是多少,现在北京按照官方的统计数据,我们北京的人均可支配收入一个月是多少?3000块钱左右,你相信吗?反正我不信,至于你信不信,反正我不信!一个月3000块钱的人均可支配收入完全无法支撑现在北京的物价上升跟北京的房地产价格的上升,商业地产价格的上升,完全不能支撑。所以,实际的财富在我们的想象之上,有可能是超出数倍。
我们来看看商业消费能力和商业生态,我们看一个城市做一个分析,我们可以知道这个城市商业的发展,人口的发展跟他商业地产发展之间非常密切的关系,我们拿香港来做例子。我大家看一下,这是香港,香港的房地产那简直是全球有名的,它的房地产价格的上升趋势,它在内地起来之前,香港的房地产就是全球投资者的圣地。香港的房地产一致跟当地的商业的发展,跟内地的发展密不可分,可以这么说,只要是内地开始做一些“捣蛋”型的动作,香港的房地产就开始上升,这是很明确的。我们来看香港一直到现在为止有几个周期?6个周期,第一个是1946到1959年,那个时候香港为什么开始起来了呢?很简单因为1949年,只要还有一根金条的人就要死要活的人游泳也要到香港去,所以当时是第一个周期,人口膨胀的周期;第二个周期是1959到1969年,那个时候为什么呢?香港没有被内地收回的安全性的问题不再存在了。第三个是1969到1975年,第四个周期是1976到1985年,第五个周期是1985到2003年然后就是我们现在看到的这么一个周期,金融危机前后的周期。
我们来看,从70年代之后分析,很有意思,70年代香港房地产价格开始上升,商铺价格开始上升,那个时候有名的老伯就是70年代投资香港郊区的商铺,投资到之后发现郊区变成市中心了,他的商铺就变成金铺了,70年代香港做了一个什么事情?跟内地非常像。1976年,香港开始有一个什么计划?叫做地铁修建计划,所以香港整体的土地价格开始节节上升,到了1978年的时候,香港推行了一个什么政策呢?非常有名的政策,70年代的香港跟现在的内地非常像,先是修地铁,然后1978年提出居者有其屋,当时的香港大规模地建设廉租房,这就导致了商业的投资以后再也不会受到民意的压力,你爱涨不涨,关我什么事,反正我通过廉租房这一块已经把低收入者的住房问题解决了,这是1978年的事情。我们再看,到了第五个周期的时候也很有意思,1985年,我们经常说要有逆周期思维,所谓逆周期思维就是别人贪婪的时候你恐惧,别人恐惧的时候你贪婪,这是至理名言。但是,这是跟人性作对,你知道吗?我经常说我们的人性是无法控制的,我们的人性告诉我们说,别人贪婪的时候你更贪婪,别人恐惧的时候你更恐惧,你的邻居投资房地产赚了10%,你不屑一顾,等到赚50%的时候你就会吐血而亡,这个时候他买一套房子,你肯定就买三套房子,这是人性的关系。有一个金融学上很有名的调查,就是说大家都想对市场未来进行预测,我可以根据这项调查可以告诉大家的是,基本上那纯属扯淡,韩国一份研究报告显示,你对于未来市场的走向判断,完全取决于上一个月的市场走向怎么样,上一个月只要A股是往上走的,尤其走的比较高,绝大多数人判断下一个越一定会大叫大嚷,牛市来了。房地产也是这样的,只要上一年上一个月是往上走的,下一年我们就看到所有人都在大叫大嚷房地产的黄金时代依然存在,这就是投资品市场的基本规律。到了1980年左右的时候,当时为什么是一个逆周期最好的时间?当时李嘉诚的和记黄埔也好,长江实业也好,长江地产公司,主要是在那个时代吸纳了大量的土地,1971年的时候,他成立了长江地产公司,一个不起眼的小公司,很小,第二年就上市了,到了80年代初香港出现了一波恐慌,导致房地产价格下降,这个恐慌拜内地人所赐,为什么呢?到1983年香港房地产市场彻底崩溃。当时跟现在内地的情况很像,2012年来了,该买的票买不到,该吃的吃,该喝的喝,反正不投资就是了。但是那时候1984年《中英联合声明》之后市场开始复苏,这个时候请注意,到了1990年,差不多10年的时间,香港的房价从底部上升了一倍,长江实业当时同期吸纳,吸纳了什么?吸纳了大量的地皮,烂尾楼,旧楼盘,所以这个所有的人在廉价抛出的大量楼盘他在吸纳,用最低的价格,相信香港的未来会繁荣,所以这个时候是他最大的一桶金,此后香港房地产开始上升。
1991年到1997年,房地产进入黄金发展时间,房地产价格上升了四倍,如果从比较低谷的1983到1994年东南亚金融危机开始它的价格上升了10倍,这是世界上最疯狂的投资,当时市场上买商铺也好,买写字楼也好,买住宅也好,全部能够往上走,我现在香港朋友在那便教书也好,做企业也好,见面第一句话就说,03年的时候我要在香港买房子就好了,那时候买我就买得起,我就成为富翁了,现在买没有人买得起了,确实是这样,这就前两年我经常碰到人一拍大腿说,哎呀,那时候海南便宜打折给我我没有买,我如果买了就好了,要是这样的人永远都发不了财,该买就要买,你投资的判断必须根据你的市场分析来决定。
所以,我们看到的是到了2007年、2008年东南亚金融危机,当时的香港又处于一个高位,2008年泡沫崩溃之后,托内地人买房之福,因为香港还有一个什么呢?中国人要国际化第一个桥头堡就是香港。2010、2011年香港房地产的增幅包括商铺的增幅是全球领先的,前三位肯定在列。所以,大家可以想象一下中国的货币资产,内地的货币资产跑到了什么地方去?跑到的地方是有限的,我们已经分析的很清楚了。
在这60年的时间里,虽然起起伏伏,但是香港的房地产价格总的来说在上涨,香港的商铺总的来说在上涨,为什么?是因为:
第一60年的时间香港的人口从最初的60万人上升到600万人;
第二香港的交通非常完善,还有完善的社保体制;
第三内地所有的贸易都要通过香港转口;
第四所有内地人非常牛哄哄的觉得自己是国际人士了,现在全要在香港安一个家,就现在所有县长和村长想在北京安一个家是一样的。
这就导致香港房地产价格一直维持在比较高的位置。说完香港之后,我们来看一看内地又怎么样?
西部产业发展:
叶檀:大家知道所有的调控政策对于北京和上海,如果除了限购行政性的指令之外,对于这样的城市都是不见效的,我告诉大家一些最新的数据吧。北京和上海跟现在国内的一些城市的商业物业上比空置率不足10%,这两年是商业物业购买的高峰期,高力国际最新发布的报告显示,住宅的物业成交量大幅下降,占全年成交量是多少?我觉得这个数据有点可怕,它只占全年成交量的3%,其他全部都是工业地产、商业地产。到了2012年,我们看到最重要的是租金价格在上升,而房价在上升,这说明什么?(商业物业价格除外)这说明国内通胀压力很大,而资产品价格下降,将来导致的结果是,只要这么调控下去,未来中国的房价收入比或者租金收益的比例就会在一个10年到20年的时间内慢慢接近均衡,因为租金在上升说明通胀压力很大。我经常举一个例子,我说前两天去买菜,我买了两个蒜头四块钱,10年前是一毛或者两毛钱,按照蒜头的购买力相比,我们的人民币贬值一百到两百倍。所以从这方面来说,中国的货币贬值是在绝对的贬值过程当中。
现在写字楼租金最贵的城市(这是机构投资者的数据),香港是第一位,第二位是伦敦,第三位是东京,第四位是莫斯科,第五位是北京。为什么莫斯科的房价那么高?因为它的石油大亨实在太多了!伦敦有三类人买房子,中国当时还买了金斯逊码头,我上次碰到英国领事馆经济官员,我说你们伦敦的房地产怎么样?他说买不起,他说他恨死三类人了,哪三类呢?第一类是莫斯科的石油大亨,把他们的足球队都收购了,把伦敦的房价弄的奇贵无比。我们知道他们在国内到外国的首选地是伦敦。第二个他们痛恨的群体是阿拉伯世界的石油大亨,他们在英国也买了很多房子。第三痛恨的是中国人,尤其是香港人,一“逃亡”就“逃亡”到伦敦去,因为香港以前是英殖民地,所以他们在伦敦买的地产也很多。
现在来看2011年租金,北京市中心的写字楼的租金是多少?每平方米8960块钱。纽约曼哈顿是多少?是每平方米8215元。所以,这是高伟物业的数据,是《全球物业租金最贵排行榜》的报告,这显示出我们中国一线城市中心区的写字楼租金价格上涨之快,远远超出了我们的想象,是不是老爹老妈走的太快了也该歇歇了,是不是到了这样的时候了?我认为到了一个区域性中心溢价的时候了,一线城市溢价确实太高了,再这么下去它吸引什么金融人才?别吸引金融人才和企业家了,吸引的都是陕西的煤老板,不可能吸引金融人才了,因为没有那么多钱到市中心买房子,也没有那么多钱到市中心租房子。所以,今年我们判断,一线城市租金价格会下降,二三线区域城市的租金价格仍然会略有上升,是一个逐渐持平的过程,我建议大家去看的是二三线城市的、区域中心城市的投资机会,一线城市我觉得实在太高了。
像家乐福或者上海的华联超市,不知道大家知不知道?
观众:知道。
叶檀:家乐福你看他每天生意进出,排长队付款,排长队之后你发现什么呢?买来买去,一天为谁辛苦为谁忙?原来是为背后的房东在忙,全部都是无效劳动,但是当他拥有自己的房地产之后,你会发现,事实上从他的管理也好,经营理念也好,华联比家乐福差,但是收益率甚至现金流比家乐福还要高,为什么?因为他每家店都是自己的,租金的成本就少了一大块了。中国很多上市的商业物业把自己的收益是藏着的,为什么可以有这么多收益藏着?不光是重庆也好、成都也好、南京也好奢侈品消费很高,不光是因为它的商业发达,而是政府一纸令下,这些市中心物业的产权是他们的,一个银行或者一个商业机构,你看他开设的网点,这个机构,这个网点,这个产权是不是他们的,这直接决定了未来他的盈利收益是多少,净利润是多少,真金白银到底怎么样。
如果说中国按照现在的商业发展,我认为前两年如此疯狂的情况有可能会暂时歇歇脚,中国此前10年的货币泡沫先是催生了一波住宅地产泡沫,然后到了商业地产。到什么时候我们的货币泡沫和我们的住宅地产的泡沫黄金时代终结的呢?2010年年底终结的,到了2011年就开始继续起来,我们要看的是,这一波现在的货币能不能支撑未来的生产,商业地产请注意,跟住宅地产完全不一样,因为你持有的成本比住宅地产高,而且最终它和实体经济是密切相关的。我告诉大家一个例子,我们做商业物业的,比如有一个海宁皮革城,他做商业物业一开始他的商铺买下来才10几万,到最后那个商铺买一下一个商铺几百万,广州一个最高的商铺800多万,超过香港。这就是最近几年我们看到的现象。你如果说是做彻底投机的话,那你做的是转手贸易,你要看的是什么?要看的是未来的投资收益,看看第一政府是不是货币政策会宽松。第二个是不是大家手里的钱越来越多,当你在市场上挂牌的时候有人接手,而不是有价无市。还有你买了这个物业如果准备自己经营的话,你要看的是什么东西?第一你要看当地的租金收益是多少,这是最最重要的。第二当地的商业生态到底是怎么样的,这也是重要的。第三请注意我们是在中国投资,一定要看中国投资家投资的好的人他们最爱看的新闻是什么?不是我叶檀的评论,而是新闻联播,我们好的投资家全部都是政治家,所以一定要对当地的,除了商业生态、租金生态、货币生态之外,对于当地的政治生态,尤其是规划要有所了解,这个地方未来会不会成为城市的副中心,这个地方会不会成为未来的一个物流集聚地就成为重中之重了。现在金牛荷花池是一个,我经常感慨一个例子,你要说上海,我不知道有多少人知道五角塘新疆湾城那个地方,我读书的时候到那个地方我很绝望,哪里是到上海,明明就到了县城了,谁能想到20年后上海的地王,上海的市中心,上海跟徐家汇齐名的商业中心会诞生在那个地方?没有人会想到,但是如果你提前知道这个地方的交通节点的布局,规划的布局以及当地的商业物流资金的流向的话,我相信你要变成那个“老伯”,不是说马上会变成,起码你万里长征已经走了第一步了,所以在中国投资商业地产你必须要有这样的眼光,你未来才能有一个长期投资。
最后,我要说的是,大家再看这样几幅画面,我们最后再来做一个猜测,下次我们探讨的时候可以做一个赌博,做一个探讨,纽约、香港之北京、上海,这四大城市里边,大家猜想一下五年后这四大城市商业地产到底是谁最高?谁的前景最好?谁发展的最健康?
观众:上海
叶檀:还有吗?首先我们用排除法,今天我的结论在这儿,我不知道对不对,我们首先把北京排除,我们印象里北京绝对不是一个市场化的地方,涨也好,跌也好,都跟北京无关。然后把香港排出在外,为什么呢?如果说中国这一波离岸中心红利取消掉的话,我不知道香港的优势在哪里?因为现在香港有的优势就是是一个离岸中心。再剩下就是纽约和上海并列,最最好的是哪里?我不知道,我们看未来五年的时间,起码这两个城市我还是比较看好的。
今天就说到这里,谢谢大家!
主持人:非常感谢叶檀博士给我们做的精彩演讲,带领我们将全球非常中心的一些核心商业地产做了一个横向比较,我们从中得到了很多感受,让我们学会如何分析判断未来商业地产的核心价值。在这个过程中我们台下的观众也写下了一些自己的问题,在这里想问一下叶檀博士。
因为今天叶檀博士讲的比较宏观,谈的是全球,我们台下的观众问题比较具像“在中国不只一个类似于荷花池这样的特大商圈,这些商圈都面临很多机遇,想问叶檀博士的是,中国什么时候才能出现影响全球的服装行业?”
西部产业发展:
叶檀:影响全球的服装行业的品牌企业,要影响全球不仅需要品牌,还需要一个文化的影响力,你想想看,我们现在无有华人一流的设计师,奥巴马夫人穿的服装就是由华人设计师设计的品牌。你在北京设计一个别人就不穿,为什么?这就是淮南淮北橘的问题,还有一个是,当我们所有的问题都聚集在北京,北京所有的美女都在穿国外品牌的时候,我也不能咱们的品牌什么时候能出现国际化的品牌,因为有一个国际辐射的问题,我相信这在很远很远的以后,别为难我了,我也不知道!
主持人:下面这个问题也比较具像,我们也讲了我们举办这个论坛也关系到我们成都城市发展各方面的情况,今天我们论坛主要以城北为主,这个问题是“今年难得的北改是一个很好的机遇,抛开所有的政策来讲,荷花池这样一个产业的内在动力是什么?”
叶檀:大家聚集在那儿一个市场就起来了,这个市场聚集越来越多的人,企业就起来了。未来在改造的过程中,第一政府坚定地提升,第二政府坚定地实行市场化,第三让利于民,各方都合理获得自己那一份利益,我相信成都的北部也会镶上金边,如果在这个过程中一部分利益被某一部分单独拿走了就比较难了,像义务皮革城所有的盈利都被房东拿走了,这个时候企业的日子就不好过了。我相信成都未来的工业也好、商业也好,包括物流也好,如果在这里聚集起来的话,就会很快聚集人气,谢谢!
主持人:下面还有一个问题是“根据刚刚你讲述的轨道交通论,现在成都地铁正在建设当中,2号线明年开通,4号线2015年开通,地铁建成之后,会不能提升市区商业的价值?”
叶檀:我们住宅地产价格下调那么多,但是大家看大城市的中心地段价格有没有降?很少有降。还有我们看一下未来价格下跌的区域在哪里?就是不该涨的地方,商业没有,人流也没有,荒山野岭建了一个大学城的这样的概念,房价狂涨了两倍,这样的地方不跌什么地方跌?未来什么地方房价可能上涨?就是交通节点和副中心城市,这样的地方我们要密切关注,但是一定要注意,不论是副中心也好,中心也好,起码它都是中心,这是一定的。
主持人:下面还有一个问题,刚刚提到商业地产不断聚集的情况,我发现成都这两年商业地产发展呈现多元化,多极化,有一句话说成都已经不只有一个春熙路,对此你怎么看?
叶檀:成都的现象已经超出了我能理解的范畴了!因为它的商业地产,包括它的住宅地产也好,昨天晚上还在和朋友聊,发展很快,我们的消费能不能支撑,未来是一个考验,我很难说未来有几个节点会出现,这已经超出了我的想象范畴,谢谢!
主持人:感谢叶檀博士给我们带来她精彩的观点,谢谢!
西部产业发展:
主持人:尊敬的各位领导,各位来宾,欢迎大家继续参加我们的“2012中国西部产业发展高峰论坛”,接下来即将上场这位大有来头,他就是中国著名战略咨询专家王志纲先生,王志纲先生作为一位长期研究城市与区域发展战略的专家,对区域经济、城市运营有着深刻见解。长期担任成都市城市运营战略顾问的他,多年观察成都的发展并深度参与,他既有微观案例剖析,又有宏观走势的把握,他将围绕“成都城市价值新发现”作专门地演讲,掌声有请王志纲先生,在王志纲先生演讲的过程,如果在座的观众有什么疑问,可以用纸条的形式传上来,演讲结束后用十分钟统一解答。接下来我们掌声有请王志纲先生。
王志纲:大家下午好!今天下午我的讲演是讲成都这个城市的价值和投资的商机,在讲这个话之前,我先谈谈一些题外的事情,但这个题外和题内相关的,刚刚和他们坐在一起我就说,我说今天是人丁兴旺,超出了他们的计划,400人来了600人,但同时我也说万达这个会议室太小了,按照今天的规矩,至少会议室标准是600人,多则一千人,后来万达的总经理告诉我,所以万达金牛要搞商业综合体乃至国际会议中心,就说明中国这社会真是突飞猛进太快了,从一个小小的会议室就可以看出来。
第二个是刚刚在茶歇的时候,来的这些人当中真的是五花八门,东邪西毒,我以为光是成都的,本来我认识很多成都的老朋友,有保利的老总,没有想到还有云贵川的老总开车到这儿来,说明成都这个城市是一座来了就不想离开的城市,也就是说今天一个区域中心城市已经名正言顺,明天能不能成为一个世界级的有影响力的城市,要看发展。我们评价一个城市到底有多大的潜力和多大的价值,是有科学方法。我在成都市有十年了,我看到成都市变迁的时候,我的脑袋里一幕幕展现这十年来的变化,比如说十年前当我应成都市委市政府的邀请,担任这个战略制定的时候,那时候我们有几个事情我至今难以忘怀。
第一个事情是我对项目总经理,有一天他非常惊讶的告诉我,说王老师我们今天吃早餐,你知道多少钱一顿吗?我说5块,他说再猜,我说三块,他说再猜,我说1.5块,他说再猜,我不敢猜了,他说5毛,两个包子,稀饭随便吃、咸菜随便吃,不要钱。一次在一个会议上,我把这个问题抛出来,他们讨论了很久也没有结果,我说第一成都是一个农耕城市,叫做水旱从人永无饥馑,成都从来没有旱灾也没有水灾,永无饥馑,因此稍微有点钱的人都到成都来,在北京还没有成为首都的时候,它就成了一个要么是刘皇叔独立的地方,成为中国第一个休闲城市,叫做锦官城,有一首诗讲的成都是一个花团锦簇的地方。后来李白清讲过这样一个故事,特别是改革开放以来,我当时到成都的时候的印象,三句话,吃点麻辣烫,搓点小麻将,看点歪录像,当时就发现,在当时上海广州的商人都说时间就是金钱,而成都还有人坐黄包车,那个黄包车师傅,中午刚刚吃好饭,正躺在黄包车上用报纸把眼睛遮上睡觉,本来5块钱可以坐到哪哪,他说不去,我说15块钱,也不去,我说为什么不去?睡午觉,黄包车夫也要睡午觉,这就是成都,很闲适的一种东西。所以是很难搞的,但是你把这个文化挖掘出来一样,就像茶文化一样,最终还是茶垢,后来我跟成都市委市政府的分析,我说为什么5毛钱就吃早餐,他说第一自己自足,他说本来头一天自己吃的剩饭,第二天起来就可以做成稀饭,本来就很闲,剩下的时间就可以包包子,第三个洗好泡菜,三五小时泡了就可以拿出来,第三不要房租,这就形成了五毛钱的早餐,我说真是这样,没有想到小插曲,说旧城改造完了以后,麻烦了,没有五毛钱的早餐吃了,动不动就五块五十块,五百块,为什么?因为要收房租,当现代的商业在做的时候,尽可能的保护传统的手工业,和走街串巷的小商小贩。作为城市的发展你要考虑这些。
第二个小插曲是什么呢?因为我这个人比较休闲,经常有人见到我,有一次一个老板问我一句话,他说王老师,大胆的问一句,你有没有七十岁,这是十年前的故事,我当时才46岁,尽管肚量很大,但我还是很愤怒,我哪里像70岁的人,下来我说这个人不行,你要炒掉,我说是五星级酒店的总经理,总经理连我都猜成这样,换一个职业,比如说总经理采购部这个人,这是一个真实的故事。今天给大家讲演,我今天到现场买了一件衣服,我想所有的人都猜不出多少钱?后来我的员工说到成都一定要到仁恒还是什么玩艺儿,我本来去是想买一个全身行头,大家知道我穿的衣服是两用的,最后一去麻烦了,从头一换,不换就是农民,当时我想这个加起来凑合,估计要5000块,最后我说多少钱,最后小姐说两万。哎呀!后来我就说,我说上个月刚买了最有名的一件衣服,人家帮我买的,也是夹克,才8000块钱,当时我认为是出血了,怎么这个两万呢?我说这衣服又不是奢侈品,为什么这么高的税呢?他说因为这是在中国。但在路上他们想一个问题,因为5毛钱的早餐到了十年前的房子800块钱的房租,当时只有两个五星级酒店,当时假日酒店是600块钱的房费,现在洲际是2000块钱一天,一个城市的价值决定了物业的价值,成都这些年突飞猛进,这是好事,才有投资者跟着来,另一个在民生方面,前面嘉宾讲了很精彩的观点,说市场决定的,其实一个社会要推行它的竞争力,效率,必须要通过市场化来解决,你就天价,只要有人买就可以,但另一个方面政府必须看到这个情况,通过一次二次三次分配去解决贫穷和弱势群体的生活问题,这可能是我们下一步要考虑的,这就涉及到做蛋糕和分蛋糕的问题。
西部产业发展:
王志纲:其实很多时候是要做大,在成都,成都这个城市这十年为什么发生天翻地覆的变化,从吃一顿饭,到买一件衣服,到这个地方的提升,到五湖四海的朋友到这儿来,说明成都这十年已经不是当初的农耕城市,自食其力的时候,这十年怎么发展的。我记得十年前成都市请我来的时候,问我到底怎么看待成都,它的空间和潜力有多大,最后我们的团队,在现在的宽窄巷子这边,最后得出几个判断,这个判断经过自身评论员的报道,当时第一个判断,我说今天的中国和世界不管有众多的选项,但是无非是两个关键词,一个是“全球化”,第二个是“区域经济一体化”,既然是全球化和区域经济一体化,对中国来说两个关键词工业化和高速城市化,第三根据这个逻辑往上延展,一个不争的事实摆在眼前,任何一个区域,任何一个城市,只要有条件一定是要争夺珠穆朗玛峰,你有能力就要努力争饭和汤,纽约和伦敦之所以成为全球性城市,就是因为从物流、金融、研发、时尚,它们直接覆盖到全世界了,所以它成为了世界级的城市,中国也有很多城市雄心勃勃,上海就是一个不争的事实,它已经成为准世界级城市了,北京我不清楚,因为北京有一个变数,因为北京的水不够,如果首都继续在北京的话,北京就会变成畸形的世界性城市,这是一个很尴尬的问题。
在中国就全靠沿海三个发动机,三个城市群,一个以上海为中心的长三角城市群,将近一亿人口,第二个是以广州为主珠三角城市群,还有一个是以北京的城市群,这就是我们今天中国的格局。
第二个判断是,中国要想持续的发展,火车头不能落下,中央制定所谓的西部战略,这将是一个持续的火车战略,这时候长三角一辆火车,光有这个火车头,背后没有推力怎么办?因此就要有一个机会,这个机会据说是在中西部,在西部将会有一个城市,有可能成为像打台球一样的,能够作为一个支点,把广阔的中西部的资源聚集到一起,然后传给沿海,跟沿海互动。这就是我们提出来的3+1模式,当时我画出来一幅图,是张弓打剑,这个支点在哪里?一个是重庆,重庆有一个天生的条件,长江中上游中心城市,西部唯一的直辖市,而且还有说是西北重镇,还有西安,千年古都,汉唐盛世,成都也有,但是成都的人口,是软实力了,成都这个地方汇聚了很多优秀的人才,说到软实力的时候,宜居宜休闲宜就业,成都的潜力很大,关键是怎么改变小富即安的心态。
成都的领导班子有这种战略意识,成都人意识到了应该要弯道超车。就是这样我们制定了成都的战略,这个战略分三步走:第一步成都要把天生的这个一座来了就不想走的城市打出去,成都不单是让成都人享受,要全中国的人都来享受,通过城市营销让全中国人的人认识到成都。最重要的就是城乡统筹全域成都,五朵金花正好中央提出来了社会主义新农村,而我们在全国,我们知道社会主义新农村有五朵金花更具备条件,能让城市和乡村有机的构成,让城市消费乡村,乡村的收入达幅度提高,党中央在全国召开全中国要搞社会主义新农村的时候,放眼华夏,只有这么一个地方,一下子就把这个样板作为全国来考察学习的地方,北京、天津、上海的都来,我们来看社会主义新农村啊。后来我在中国到处跑,知道这个意义,后来这个项目成功了以后,获得了城乡统筹试验区的这么一个政策,有了这个政策以后,成都市就可以全域成都城乡统筹,然后就是做试验,使成都获得了巨大的空间,和想象的空间。这是第二个战略。第三战略是我们配合成都市,这个至少延展,是世界现代田园城市,这个概念的提出。十年下来已经成了名副其实的中西部第一,这就是我们的口号了,两句话,叫“西部之心,典型中国”,现在有了会展中心、研发中心和时尚中心、休闲中心、度假中心,当然以后还有动漫等一系列的东西,就是这方面的一些概念。我也是西安的顾问,有一次在西安,西安的书记挺感慨的说,他说解放几十年来,成都和西安基本同步前进,成都的人口和西安比西安多三分之一,成都的经济规模和西安相比,成都比西安多三分之一,讲完了这些以后,我们得到一个结论,成都这些年的发展,城市价值的巨量提升,在于根本的问题,它改变了成都的卡拉OK是一种小富则安的心态,而把自己打开,让世界认识到自己不是自己端详自己,这样使成都具有了强大的潜力,从来勇于敢于代言中西部和沿海三个中心去PK。
这里面还有一个小插曲,但是都想不到临空航空是衡量一个城市国际化的指标,很明确的告诉大家,像成都机场基本上处于中国的第四位,除了长三角、珠三角环渤海以外成都是中西部第一,成都的航线可以到日本、欧洲,可以到中东,这就反映了一个城市的国际化水平,这是一个城市的辐射的很重要的因素,正是因为这个东西才有了全世界的来成都投资的。成都马上要弄四到五个新球场,成都要发展成为国际化的城市,光有吃点麻辣烫怎么可以呢?还要有一些高端的配备,现在成都已经开始从丑小鸭变成了白天鹅,这是我讲的第一个观点,城市价值决定地产价值。
第二个观点我要讲什么呢?地产价值取决于服务升级。刚才叶檀讲到了中国这10几年的房地产黄金时代催生了很多首富,包括万达、龙湖、碧桂园。但是说实话,今天已经走到了一个十字路口,15年前我帮助碧桂园做房地产的时候,那个时候房地产行业是最难的行业,比造原子弹还要难,为什么这么说?之前中国只有盖房子的没有房地产,我们从规划、设计、物业管理、广告、营销、代理等一系列东西全部没有,市场也没有,全部都是我们手工打造,碧桂园的那个LOGO都是我把广告商找过来手把手画出来的。当我们确定星河湾成为中国第一豪宅的时候,首先我们把澳洲最大的园林设计公司请过来,然后把美国对好的建筑设计公司请过来,还请了新家坡最好的物业公司,只要你出的起钱,他们都可以过来。现在在中国看来盖房子太简单了,第一有地,第二有钱,煤老板,杀猪的都可以过来盖房子,“拿来主义”,现在的广告是,你在这里有一个五星级的家,我在云南就可以有一个七星级的家,你说你叫做星河湾,我还可以叫做云河湾。
所以,中国的常规地产已经到了彻底洗牌的时候了,至于洗多少,那是多和少的问题,至于洗掉谁,那就走着看。但是,这并不代表房地产没有空间,房地产还有巨大的空间,房地产不只是卖房子,你要么是文化休闲地产,要么是工业地产,在这个背景下摆在我们所有人面前这是一个很大的课题,这一点我觉得万达做的很成功,也是大家学习的榜样。万达最早的时候就是做城市综合体,我记得他们做城市综合体的,他们的老板也面临很大的挑战,当时不叫做城市综合体,而叫做万达商业广场,10万平方米左右,把沃尔玛、家乐福这些打包,我就有一个“航空母舰”,你把你们的这些“飞机”开到中国来,利用王健林先生最强大的整合能力做起来,然后一系列的条件一讲好,就把这个做起来了。
当时万达的这个商业模式已经做的很清晰了,比如沃尔玛、家乐福来占3万平米,第二个与沃尔玛和家乐福为邻,就像荷花池这样的巨无霸的客户,一下子两万块、三万块地把商铺卖掉,这样资金就有了,我坚信这条路走得通,但是要调整一下这个方向。
西部产业发展:
王志纲:所以从万达商业广场到万达商业综合体,这条路终于走通了,目前万达已经成为全球第二的商业综合体公司,成为一个巨无霸,在这个平台上不仅有很多全球商业,而且有很多自己打造的百货,除了百货还有院线,还有总部经济,最后到今天万达已经成为真正的巨无霸,而且万达的经济实力已经超过了李嘉诚,哪里有万达城市广场,那里就是市中心。万达为什么成功,就在它这个层面上树立了很多的业态,很多服务类型,从而才能够成为所有的省市领导们首先欢迎的对象,但是做到这一点万达还不满足,王健林先生又考虑下一步的发展方向,下一步也是我们的合作,这是我讲到这两个观点以后。
我讲第三个观点,伴随这个发展以后下一步的中国,我们不管是做什么投资,特别是跟房地产相关联的,都要注意四个原则,第一个原则中国将会进入一个十大村的时代,十大村(音)是什么呢?中国将会进入一个玩家的产业时代,第三个原则是在中国做时一个亿以下无战略,摸着石头过河,你如果带着十个亿就是战略为王,这时候就是两句话,万达的经验,最直接的两句话,叫“业态创新,模式为王”。一个企业,一个十亿个百亿的企业,如果没有自己的核心能力,这个核心能力就是商业业态,专属于自己的一种核心模式,这四计划,第一句话未来的中国将是十大村的时代,将来在未来的中国最值钱的是玩家,第三句话是要坚守业态,第四句话是模式为王。第一个为什么叫十大村的时代呢?大家看今天的中国,人均GDP已经接近4000美金,中国是跟全球很多国家都不一样的,两极分化非常厉害,在沿海长三角、珠三角、环渤海已经超过了一万,北京超过了一万美金,成都昨天看报纸,7000美金,这是第一个。恩格尔系数首先第一个是实现温饱,当到3000美金的时候初步富裕,到7000、10000万的时候,就是珠三角、沿海的人超过一万的时候,用20%,顶多50%,就把吃住行,整个人类的消费分成四个字,吃住行,吃住行就解决了,吃就是吃饭,人均GDP一千美金,吃饭是绝对没有问题的,到2000美金的时候,住,就是房地产的火爆,跟这个有很大的关系,到了3000、4000美金的时候行,充分的体现了吃住行的过程,从这个角度来讲,政府反周期操作的方法,整个中国我认为吃住行这个硬件消费已经到一个比较高的层面。下一步怎么办?
中国经济的发展,无非是三个手段,第一个出口,第二个投资,第三个是出口,出口现在严重受损,中国之前的拉动现在毛病一大堆,下一步只有启动内需,启动内需吃住行已经基本丰富了,下一步不争的事实是游购娱,这里面有很多现象就表明了。之前跟几个制造业的大老板在一起谈。做到上百亿的都是全球最大的代工企业,他们人工基本上每年50%往上翻,利润都没有了。为什么能继续下去呢?凡是做服务业的火爆得不得了,为什么火爆呢?打工仔要请保姆,打工仔吃饭上街,家里事情不做,所以服务业高端有高端的,终端有终端的,所以这个在中国处于一个临界点上,吃住行在逐渐的下跌。大家知道电影五年前十年前就那么几个导演,一个冯小刚,好不容易拍了一个贺岁片,就是贺岁片之王,今天同样是一个冯小刚,票房到十个亿,为什么?现在美国也看电影,200块一张,为什么?有这个巨大的消费就有这个投资,这是整个社会发生了深刻的变化,所以很多院线就开始出来,除了万达院线很多人搞院线。
还有第三个度假休闲,成都的休闲是到农家乐,现在成都人不仅到周边,还到全世界,这是生命的一个重要的构成部分,所谓的体验的幸福的高品质的生活,大家想到这个吃住行游购娱,所以下一步的中国,是吃饱了撑着出来了,真的是撑着了。比如说成都既有大众化的消费,我告诉很多人成都的文化含量,下一步成都将会在全世界代言中国。昨天我带几个人看了成都一些地方,他们很傻眼,就在这个中国会所,从吃火锅到吃川菜,再到看私家博物馆,再到看宽窄巷子,看成都人说四川话在酒吧里面朗诵诗,很多在围观。真是完全想都想象不不到的,包括我们吃一顿饭,两万块钱一桌,吃什么呢?一会儿来一道菜,那个菜上面放一个小鸟,一叫,我们找叫声在哪里,找不到叫声在哪里,后来问这个菜多少钱,一千块,不知道是吃菜还是找鸟叫,吃饭不是一个简单的生理功能,更多的是一种文化体验。这样的故事在成都遍地都是,后来我给大家讲,成都是典型的中国,它能代言中国,成都现在毫不客气的打这个广告,熊猫故乡,典型中国。你到北京看到的是封建的北京,你到成都来既传统又现代,既有文化,又时尚。所以成都的内容和价值摆在这里。昨天我告诉五个老板,想做时尚,我说这个摩登,这个奢侈性产品,我告诉他们,你们下一步做任何高端的这些奢侈品,千万不要找大家,要找玩家,要找那种不计成本的人,自得其乐的人,让他来玩,当玩家,这个四川愿意买单嘛,这是玩出来的生意,吃饱撑着的生意。最后以万达为例,叫做业态创新,模式为王,万达本来在城市综合体上成为了中国第一。有一些综合体里面有很多的设施,夏天都可以滑雪,有一个滑雪道,还有最好的温泉,还有十几个精品质大酒店,我说一个新时代开始了,中国人从观光,从小小的农家乐终于进化到度假休闲时代,度假休闲的时代需要产品。万达把这个开发完毕,就在这个城市,把这个模式找到以后,迅速在中国复制,在西双版纳,在武汉东湖,在大连。他们利用手上的资源,推出新的航空母舰。在这时候我想一个最高成绩,地产开发的世界,在一个荒漠里,不具备地方,一家成功的企业可以创造时尚,可以瞬间通过极大的投资、思路增值服务,把价值挖掘出来,然后让中国的消费者,或者是气侯移民,冬天去三亚,避寒,夏天到其他城市去避暑。提高自己的幸福感,这就是商业,这就是商业价值。
讲完这些以后回到一点,不管今天我们是在路上,几千万的身家,还是我们有十几亿,几十亿的地位,总之在今天中国有全世界最好的机遇期,我一辈子把我们最终几十倍的机遇,但是商机无限,要勇于超越。要记住几个,第一地产价值,到这个地方投资要看城市潜力,第二地产价值取决于服务升级,如果没有服务,谈任何价值都没有意义。第三未来中国四句话,第一中国将会进入一个收入超过四千美金以后,将会成为一个真的吃饱撑着的时代,第二你们要勇于挖掘这些玩家,让他们为你们所用,第三任何一个企业当你做到三亿以后一定要把握战略,战略是两句话“业态创新”,“模式为王”,找到创新模式、方式后不断的复制。就会成为千千万万的小的王健林,谢谢大家!
西部产业发展:
主持人:非常感谢王老师做的精彩演讲,在他演讲的时候总结了三个观点,让我们印象深刻,我们在座的很多朋友都非常关心资本,今天讨论的话题是关于城市的商业地产价值的体现,我们按照王老师的观点,城市价值决定地产价值,地产价值决定升值,而且还有最后的三句话,为各位提供了很多的参考,在这里有很多的朋友有一些问题。其中一个问题是这样的“一个城市和区域的发展离不开产业的发展,成都城南有IT软件型的高新产业,城西有加工产业为主,东边也已经发展汽车创意,北改启动,北改必然带来产业的发展,想问王老师,未来城北商贸产业的发展方向是什么?
王志纲:首先非常遗憾,我帮成都市制定这个总体战略以外,几乎做成都所有的战略制定,城北我们只是帮老区做规划,那个去是成华区,城北我没有概念,还有一个金牛,还有新都,这两个地方,城北主要是这三块地方,第二个是我们成都有一句话北边做匪人,北边是兵荒马乱的地方,西边住贵人,南边住富人,东边住穷人,成华当时做了一个制定,成华这几年发展的很快。在中国城市化过程中,几乎所有的城市领导都是先做增量,先做存量。成都也不例外,所以往南边,包括把双流变成了一个中国西部第一县,发展临空经济,高新科技园区,都在双流,包括会展中心。最后这些城市发展到一定的程度,增量差不多以后就必须要做存量,存量就是旧城改造。第二句话在中国已经错过了旧城改造的黄金时期,中国的最佳改造时期是90年代,那时候老百姓你只要给他一个房子,听党的话,都拆迁,现在动不动自焚,动不动跳楼。今天旧城改造是一个很难的事。有一个市委书记到村里面选择把城中村改造完,说这个地方不改造,起火就是火葬场,爆炸就是地雷阵,当时说你选择了一个必然的事情,你成了就是盖世英雄,不成的话你就是狗熊, 至少改造了三个吧,百分之一,这三个还没有改造完毕。今天成都市有这么大的雄心来开发、改造北部,我想肯定是做了战略的,一个是整个成都的这么大的战略和谋划,第二个是它的经济实力,第三城北这个地方有潜力,今天我们不这么判断的,原来是全部拆了盖新房子,现在不是了,这个厂房留下,可以变成类似北京的198,或者这个地方留下,变成上海新天地,所以下一步的开发,除了我们做一些新的增量以外,特别是要考虑它的文脉,历史茶垢沉淀往往是精华,在这个创造新的商业业态,我想成都还是有巨大的商机,谢谢。
主持人:接下来这个问题是如果北成功以后,北改区域价值对成都产生多大的影响?
王志纲:以华阳为例,它有积淀,有文化、有故事,有前期改造的成本,能把这个走过去,后面把内涵挖掘出来,我想成都作为古蜀文明的发源地,作为中国几千年来休闲安逸之都,有卓文君等等一些文人让大家想象的空间,我担心的是没有办法把这个策划好,如果把成都的文化,我们说成都起来,像做宽窄巷子这样,去好好的发现成都这些文化,应该还是有很大得空间。
主持人:接下来是购房报告得出了一个对成都区域的一个评论,这个评论里说成都是中产阶级的集聚区,城南是外来人口聚集区,城西是老成都二次购房的人文居住区,城北是成都商贸的集聚区,我想请问一下您对这个有什么看法?
王志纲:特别是是未来基石,市场能解决现在人们在当下的一种价值取向,当未来没有做出来的时候,你怎么知道它明天是什么样子呢?乔布斯死的时候人家问他,为什么做苹果,不做芒果,他说我只做对的。你既然对未来充满信心的话,你只是通过对趋势的把握。如果成都的城北有一个很好的统筹的话,下一步的成都将会是一种混搭式的发展,不会是新移民住哪里,老移民住哪里,富人住哪里,错了,下一步东西南北中,所有的人都选择一种混搭式的生活,混搭式的社区,到这时候我想它的魅力就应该很大了。从这个角度来讲的话,城北有很多可以按照未来去挖掘和梳理的元素。我现在担心的是倒茶以后把这个茶壶和茶垢拿掉了,这个最重要的不是茶壶,是茶壶里面的茶垢。
主持人:最后一个问题,支撑商业地产最关键的一个因素是什么?
王志纲:从宏观上来讲,与时俱进,荷花池是先有城后有市,先 很多小贩聚集在那个地方,最后形成小商小贩聚集区,最后形成了荷花池,因为成本低,这时候荷花池面临着什么?只是去淘货的,怎么升级换代,我相信荷花池三十年来存活下来,肯定不是一些局部的,原来搞餐饮的,很很多公司从很小做到几百万以后,肯定是集物流、集散、配货中心于一体的,我们说的小型经济。下一步那个区域作为一个物流集散中心肯定死在那里,但是伴随着地价增长以后,业态肯定要变,所以叫模式为王,业态创新,要做很多的探索。
主持人:今天非常感谢王老师为我们阐述精彩的观点。谢谢!一个中心城市的发展,势必在区域经济发展中起着主导作用,包括城市经济的发展模式、城市形态、城市能级、功能结构、空间结构、生态环境构成等等,都需要转型或升级,有业界人士认为,随着城北新一轮产业结构的重大调整升级。有业界人士认为,随着城北新一轮产业结构的重大调整升级,新的财富传奇正在酝酿。
西部产业发展:
主持人:在政府规划引导下,在产业升级驱动下,传统商圈将进行一场大的变局和升级,而在荷花池商圈区域,像金牛万达广场这样的超大体量,集商贸、居住、办公、休闲于一体的“航母级”项目已经浮出水面。作为总规划面积达110万平方米的旗舰级城市综合体,金牛万达广场将建设3幢高度达150米的地标性5A级甲级写字楼,万达中心,这也将是城北著称范围内首个5A级高端写字楼,有别于传统写字楼,万达中心除了具备甲级写字楼的超高配置,还将担负起升级商圈内产业链的重任。
毫无疑问,豪华吃商圈近30年传统商贸产业的积淀,为发展现代商贸服务业提供了巨大需求,而万达中心作为区域内第一座甲级写字楼,将成为城北发展现代商业服务业的重要载体,为推动中低端产业、传统产业向高端产业升级作出贡献。可以说,金牛万达广场与荷花池商圈唇齿相依,金牛万达广场今后也将组织更多的活动,撑腰更多的商家到金牛万达广场,品鉴万达中心。
同时,欢迎各位来宾到金牛万达广场设在现场的项目咨询点咨询品鉴,本次由成都商报、每日经济新闻和成都金牛万达广场联合举办的“中国西部产业高峰论坛”到此结束。谢谢大家!
西部产业发展: 【预告】3月31日下午13:30-17:00,由成都商报、每日经济新闻、成都金牛万达广场联合主办的“2012中国西部产业发展高峰论坛”将在索菲特万达大饭店举行。